2020年，我們寫瞭很多次關於成都二手房市場分析的文章。其中出現頻率最高的一個詞就是“分化”。

除瞭東西南北板塊的分化，還有次新房和老破小之間價格的分化。

回顧 2020 年，成都二手房成交量隻有不到5萬套，同比去年下跌50%以上，二手房市場遠低於預期。

成都中心城區2020年1月二手房成交均價為15889.2元/㎡，2020年12月成交均價上漲至16806.37元/㎡，漲幅5.77%。

增幅看似不明顯，但細化到各個區，分化就非常明顯瞭。

2020年成都各區二手房價浮動榜（數據來源正合研究院）

上圖是成都中心成都2020年房價浮動榜，下文中我將分重點區域進行解讀。

2020年，成都二手房價增幅最明顯的是天府新區。

天府新區因為2019年底購房區域認定的優化，導致瞭區域購房需求增加，二手房價格在2020年也持續爆發。其二是因為天府新區在單獨限購之前，價格基數較低，所以上浮比例較高。當中的明星樓盤非恒大天府半島莫屬。

恒大天府半島實景整個2020年，僅恒大天府半島2期，某殼平臺就成交二手房近150套，平均每月10套以上的成交量，非常誇張。

價格也從年初15000元/㎡，到年底成交價基本20000元/㎡，單盤漲幅高達33%。除瞭限購政策的調整利好之外，天府新區開啟的小學多校劃片再次利好恒大天府半島，雙重利好之下，恒大天府半島的二手房量價齊升。

作為高新區的外溢居住區，天府新區的大部分購房者都依附在高新區上班，隻要高新南區的價格保持強勢，對天府新區的房價影響就會非常直接。但是它又會和武侯區、錦江等區域保持微妙的價格差距。

錦江區算得上成都樓市的常青藤瞭，房價不僅常年霸榜成都，在土地價格上，一旦拍地，必出地王。今年底，錦江區二手房成交均價22624元/㎡，是成都二手房成交均價最高的一個區，7.15%的漲幅也排五城區第一。

錦江區的區域緊鄰高新南區，地鐵通勤便捷，且具有學區優勢和配套優勢，深受成都改善客群的追捧。今年錦江區最熱門的板塊當屬三聖鄉，不僅拍出兩宗地王，地鐵13號線和30號線的開工，後期也會讓整個三聖鄉的通勤發生巨變。

三聖鄉卓錦曼購而三聖鄉板塊內的學區房也借此大火一把。比如卓錦城四期，年初二手房價格20000元/㎡，年末成交價已經高於24000元/㎡，單盤漲幅20%。未來地鐵開通，加上區域內高價地的烘托，三聖鄉板塊的價值還會被持續放大。

從數據來看，高新區整個2020年的漲幅似乎不高，隻有6.02%，年末成交均價也隻有22023元/㎡。

但是在購房者的感知裡，金融城單價全面破4萬，大源片區基本3萬上下，即便是比較差的中和片區，房價基本也要2萬元/㎡起步瞭 。

通過我的觀察發現，其實高新南區成交量最高的小區基本都集中在低總價的剛需樓盤中，比如遠大片區的城南晶座，蒂梵尼TOWN，以及中和板塊的低價位樓盤。並且，很多掛牌價高且總價高的樓盤，整個2020年的成交量並沒有太多。我們可以理解成，高新南區的二手房成交還是以剛需盤為主。

在高新南區中，這一年的明星樓盤當屬南城都匯5期。

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南城都匯5期實景2020年初，該樓盤的二手房成交價在21000元/㎡左右，如今年底至少也在26000元/㎡以上，單盤一年漲幅高達24%。主要原因是高新5區多校劃片，南城都匯作為高五區門檻最低的學區房，受到大量剛需購房人群的熱捧。

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龍泉驛區年末的二手房成交均為13016元/㎡，在近郊五區中僅次於“宇宙”雙流。

從數據來看，龍泉驛區今年的二手房價格是全成都唯一一個下跌的，跌幅3.14%。但是，購房者的實際感知卻是龍泉大面板塊，已經從年初15000元/㎡左右的均價，上漲到如今16000元/㎡左右，可能個別樓盤的漲幅還遠不止於此。

其實，龍泉驛區除瞭大面、龍泉城區兩個熱門板塊之外，其陽光城、東山、十陵以及西河片區的二手房其實並沒有大傢想象的那麼火，並且這些板塊老房子的規模巨大，拉低瞭龍泉驛區的整體二手房成交價。

所以，龍泉驛區的二手房分化也是非常明顯的。購房者在關註近郊板塊時，建議將購買目標集中在地鐵沿線的次新二手房中。

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成華、金牛、新都三區，除瞭新都的價格基數低漲幅較高外，成華區和金牛區的房價漲幅其實遠低於平均數瞭，這兩個傳統的主城區，二手房價格已經不及熱門的天府新區。

城北片區一沒有學區優勢，二沒有規劃上的利好。這就造成瞭南北購房趨勢分化，城南熱、城北冷，另外一個挨邊金牛區的郫都區，二手房增值空間也不太樂觀。

當然，這些板塊也留給瞭剛需自住較多的選擇空間。如果你是剛需自住人群，預算不高，可以考慮這幾個板塊的二手房，勝在配套已經成熟，價格反而更低。

青羊、武侯、溫江三區的二手房增值速度處於成都中心城區的中間位置，溫江區同樣因為價格基數低，漲幅較高。但整體價格和新都、郫都不相上下，已經被雙流區和龍泉驛區拉開差距。

青羊區靠著較好的生活配套和學區優勢，還能在購房者心中占一席地位，二手房成交價僅次於錦江區和高新區。

武侯區基本也隻能打價格優勢，目前二手房成交均價16727元/㎡。武侯區雖然相距城南更近且配套成熟，但因為沒有學區優勢，很難捕獲改善購房者。像麗都板塊、武侯新城配套成熟、交通方便，低價二手房存量大，剛需人群可以多多關註。

2020年，成都成交新房17.8萬餘套，遠高於不到5萬套的二手房成交量。

幾個重要“阻力”不容忽視：

1. 受今年疫情影響，賣二手房的熱度遠高於買房人群。去年3-5月是成都二手房掛牌量的高峰期，這個敏感時期，大量拋售二手房。

圖：2020年二手房掛牌成交走勢（來源正合研究院）

2.增值稅滿2變5，這無疑是給想買二手房的剛需購房者一刀。買一套次新二手房，增值稅+中介費+個稅+契稅，成本至少要高於賣價10%。

3.土地行情走高+搖號規則優化，激發瞭改善的購買欲望，這無疑也是刺激新房改善市場。但是，整體來看，今年的二手房保、增能力很強，尤其是城南。

2020年底-2021年初階段，主城剛需新盤集體出貨，低價新盤會基本會宣告結束，2021年後，大量剛需購房者會轉向二手房市場，成交量預計會出現增長。如果這個階段你還沒搖到神盤，又買不起高價改善新盤，應該要提前準備找二手房謀出路瞭。

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