探長又去西海岸兜風瞭，還是看海景房。有一個項目可能關註西海岸的小夥伴耳熟目染，從國際旅遊島房地產熱到現在，已經賣到瞭第五期。

直接報價格吧，這個海景房目前的售價是28000元/㎡。限購限價下的海口樓市，我還是想問一句，你買得起嗎？！

1、區位：西海岸的絕對中心！

從國貿出發，途經濱海大道，不堵車的情況下15分鐘車程就能抵達項目——濱海新天地，也就是今天要看的樓盤。斜對面就是上次踩過的夢享龍騰灣。

如果不瞭解此塊區位的，可以看看之前寫過的踩盤日記→18000元/㎡入住西海岸一線海景房？賣瞭十年還再賣……

從交通圖可以看出，項目位於海口市西海岸長濱二路與濱海大道交匯處，北面就是海南國際會議展覽中心，南面緊靠海口新行政中心。

從交通、區位，再到醫療、教育、商業，還有距離海岸線直線隻要500米，至少從項目到各個區域，都很便利。

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還是重申一下學區，就是五源河。但是先前有講過，基本搶不到。小區內部配套有幼兒園。

2、規劃：買房的確早買早賺

探長考古瞭以前的資料，項目一期1號樓，114.7㎡的戶型，總房款是1171325元，折合單價是10212元/㎡左右(香吧？！)

小姐姐說，我們現在的整體均價是28000元/㎡，毛坯房。

對比一下，十年間，至少漲瞭超10000元/㎡。

說到賺，因為靠近海口新行政中心，小區的整體規劃不會很差，至少從周邊和內部配套來講，濱海新天地挑不出什麼毛病。

小區整體還是比較龐大，從內部來看，有室內外的四季泳池、有商業步行街，外加一個7萬㎡的商業中心，內部還有藝術景觀園林，鄰裡活動廣場等等。

此外，在售的五期周邊還有寫字樓，商業配套目前看來也是比較完善。

58b7b2ca3850d1655c5f39dab0209b30目前項目在建的5A甲級寫字樓。

3、實探：戶型配套沒有瑕疵！

五期共有4棟住宅25#26#27#28#總高16層，2梯4戶和2梯5戶，主要為南北朝向，26#部分底商，27#28#兩層商業門戶。

我們看的是在售的五期，先上一波樣板間實景圖↓

整個設計是小高層的塔板結合，因為屬於南北通透戶型，在采光方面，光線還是比較充足，整體視野沒有任何毛病，(這個四房戶型確實很值得一看。)

不知道為什麼，在看不少西海岸的房子時，發現陽臺都是其最大的亮點，都可以設計打造一個小花園瞭。

樓層高的戶型，還可以看到一線海景。

這一塊可以自行利用，打通可以得到實用空間，等於是贈送區域。

作為改善置業的話，五期的戶型確實很值得考慮，在設計和利用空間方面，沒有過多的吐槽點。從外立面來看，似乎也和“豪宅”掛上邊。

4、價格：實際總價驚為天人！

目前五期在售的是25號樓，總共有118套房源。戶型有兩房的105.59㎡，三房的125.72㎡和四房的145.32㎡，躍層的222.95㎡、230.66㎡和228.75㎡。

探長直接直奔主題，因為帶著小孩和父母住一起，要看稍微大點的，所以還是“選擇”145㎡的戶型。

如上圖顯示，在政府備案信息表上，這一層的戶型，總房款為2833740元，折算後單價是19500元/㎡，作為市政周邊的海景房，其實價格還算是可以。

但小姐姐和我們計算總房款的時候，說要加上63萬元。(熟悉吧，這就是所謂的茶水費瞭。)

具體怎麼加上、如何計算的，探長也忘瞭。隻是在算價格的時候，這套房源的實際單價是26713元/㎡，總房款是3881933元，還要加上車位20萬！(該小區綁定車位)，重點來瞭，是毛坯交付。

就是說，這個戶型已經超過瞭400萬，還不包括裝修和廚具的費用！

這樣計算一目瞭然：

26713(實際單價)-19500(備案價)=7213，(足足高出瞭這個數字！)

3881933(實際總房款)-2833140(備案總房款)=1048193，(總房款足足多出瞭100多萬，遠不止63萬！)

從目前去化率來看，五期從去年拿到預售證後，真的賣的一般般，如果是按普通的裝修標準，保底要450萬。如果真的按改善去購買，沒有500萬真的住不進！

試問拿什麼買？

5、科普：海口人月薪有多少？

項目現在賣到瞭第五期，事實上，濱海新天地的開發已經長達十年有餘，在國際旅遊島地產熱伊始，項目也是第一批進軍西海岸的樓盤之一。

項目鳥瞰圖

要說賣地怎樣？當然是好！畢竟2018年限價限購之前，這個區位的優勢，確實吸引到瞭島外一些投資客、養老候鳥的關註，所以當年是不愁賣。

當然那時候價格也便宜，(開頭有說過)。

也因為限價後，價格擺在那，現在的銷售速度肯定是有點放緩。也因為海口住宅的購房資格，小區的屬性開始往剛需和改善靠攏。

加上靠近市政府，所以從配套來講，這裡的規劃不會太差，但扯到剛需，就真的不太現實瞭，但誰承受地起這個價？

探長又來整理一下海口人均工資瞭。

7月6日的時候，海南省統計局發佈瞭全島就業人員的平均工資，去年，海南省城鎮私營單位就業人員年平均工資為65519元，而非私營單位就業人員年平均工資104802元。

按月計算，就是說城鎮私營單位就業人員年平均工資5469元/月，非私營單位就業人員年平均工資8733.5元/月。

再來看一下海口，非私營單位就業人員年平均工資106767元，平均工資為8897.25元/月。

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6、疑惑：案場看房人氣挺火

寫在最後，也要算一下每月還房貸的明細瞭。因為開頭有說過，不是首套房，所以是以二套商貸的方式購買，探長也計算瞭一下↓

按照5成的30年計算，貸款總額達到194萬左右，每月的還款就超過1萬元。(所以再次把探長勸退瞭。)

按照平均工資來算，也不夠還啊！

值得一提的是，探長再去看房的時候，案場還是有不少的看房客，人臉識別更像是“非海南人”(可能他們早就拿到購房資格瞭)。

隻是，因為現在的政策，實際有購房資格的人群還是相對較少，如果考慮到剛需人群，這個價格對於本地人真的是無人問津瞭，一點優勢都沒占到。

後來，探長又去周邊別的項目看瞭一下，他們反問，你從那邊過來？他們價格擺那麼高，怎麼想呢？可能他們真的有錢，不愁賣吧。

這也說出瞭探長的心聲啊……

題外話，有網友舉報過：

具體的來龍去脈，探長無法發表更多的建議，但作為土生土長的居民，還是覺得，買房子，值不值這個價，還是看自己的腰包做出最後的決定。