一、貸款購房的程序

購房程序一般是這樣的：

第一步：【看房】 多走幾個樓盤，對比各樓盤的位置，周圍交通，以及學校、醫院、銀行、商場等配套服務，對比價格。最重要的是要預估樓盤及城市發展趨勢，雖然某些樓盤開盤時地理位置、交通等不好，房價也低，但是在城市規劃區內，有巨大的升值潛力，這也是需要考慮的范圍。

第二步：【確定樓盤】 交定金，簽訂購房意向書，註意：定金一般不會退還，所以要想清楚才繳納定金。

第三步：【首付】 交首付，簽訂正式合同，開發商出具首付憑證，一般是收據； 交首付的時候分兩種情況：

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（1） 以個人名義購房：首付多一些，需要百分之四十，並且需要有正式工作收入可觀的擔保人，擔保人需要時夫妻雙方，擔保人附有連帶責任，一旦購房者無法償還房貸，那麼擔保人有責任償還，拒不履行還款義務時銀行可以凍結擔保人銀行賬戶。

【所需材料：個人身份證，戶口本，單身證明，收入證明，銀行流水，個人征信，擔保人夫妻雙方身份證，戶口本，結婚證，銀行流水，首付收據，購房合同】

（2） 以夫妻雙方名義購房：首付最低百分之三十。夫妻雙方有償還義務。

【所需材料：夫妻雙方身份證，戶口本，結婚證，夫妻雙方收入證明，銀行流水，個人征信，首付收據，購房合同等】

第四步：開發商走程序，網簽，房管局備案；

第五步：銀行面簽，查征信，等待審批，審批通過後銀行放款。

第六步：查詢傢庭房源情況，交稅，（有的會在收房時在繳納稅金，一套房90平米以下總房款 的1%稅金，一套房90平米以上1.5%稅金二套房3%稅金） 第七步：銀行放款，售樓處會通知業主去拿購房合同，並繳納房屋維修基金，80元/平。

二、繳費 契稅

1、首套房：若面積≤90㎡，契稅稅率為1%；若面積＞90㎡，契稅稅率為1.5%。 2、二套房：若面積≤90㎡，契稅稅率為1%；若面積＞90㎡，契稅稅率為2%。 3、三套或以上套數住房、非住宅：不論房屋面積大小，契稅稅率為3%，無減免情況。 物業費：參考當地物價局。不同樓層單價不同 開口費：17年國傢禁止收取，但是很多開發商還是要收，不收不給合同，所以這部分錢可能你當初買房時已將交瞭，要註意不要重復繳費！ 維修基金：這部分錢有的會在你裝修完後退還，有的不退。所以問清楚！ 衛生費： 清掃裝修垃圾 電費水費：裝修時要用到 辦理房產證費用 （1）自2017年4月1日起，不動產證的辦理不再需要手續費，僅需繳納40元的測繪費。如果遇見開發商要求收取住宅測繪費，業戶們註意瞭，這個費用是應該有由開發商自己承擔的，業主可以拒絕繳納。 （2）不動產登記費和抵押登記費隻有業主在申請商業貸款的時候才需要繳納，這兩項費用都是住宅80元，商業550元。

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三、交房時驗房程序 我們首先要看的是三書《建築工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》，一證《房產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，一表《建築竣工驗收備案表》。 其次我們就要看建築主體的質量、面積。要詳細檢查房屋質量，包括陽臺、雨罩的外飾面有沒有開裂現象。

1、墻體問題 檢查墻體平整度，是否滲水，是否有裂縫。特別是查看一些墻體是否有水跡，尤其是廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話務必盡快查明原因.，讓開發商進行維修。 仔細檢查地面有無空殼開裂情況，如有空鼓一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板。

2、水電問題 檢查水電煤暢通情況，能否正常使用。 打開全部水龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，以便檢查水壓和測試排水速度。 用測電筆檢查各個強弱電是否暢通，關閉分閘檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 驗收下水情況包括臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等。 約好樓上樓下業主，檢查樓上的地面、自己的天花板、自己的地面和樓下的天花板是否存在漏水滲水現象，同時記錄水表的記錄情況。

3、門窗問題 門窗的結構直接影響室內的通風、采光、安全等多個方面，質量差的門窗在雨天有可能導致漏水，隔音和保溫效果也不好。 檢查門的厚度，材質和規格、密封性如何；窗子的材質、規格與厚度，玻璃的品種與厚度是否安全，窗子的開關是否靈巧、方便、密封性如何。門窗推拉是否順滑，表面是否平整光潔，有無嚴重劃痕，型材有沒有開裂或斷裂現象。金屬配件是否齊全，位置是否正確，是否牢固。門窗關閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條是否松動，是否脫落，是否外露。 檢查玻璃是否無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條是否均勻。窗子排水孔是否打通瞭，如果未打通，積水會流入型材裡。 如果在驗房過程中發現房屋質量有問題我們怎麼辦？ 在驗房收房的過程中，如果發現房屋有一些小的質量問題，可以讓開發商及時補修。但如果出

現以下八種情況，則購房人可以提出退房。 1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。 2、開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。 3、開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。 4、開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)。 5、開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。 6、不能或不能按期辦理產權過戶的。 7、購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協商一致的。 8、合同中約定的其它退房條件出現時

註意事項：貸款放款以後，開發商應該給你開具正規的購房發票，正規的購房合同； 等到房產證下來後，會直接抵押給銀行，暫時到不瞭你手裡； 交房時候會給你，住房維修基金發票，驗房結束應該給你三書一證一表，

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註：三書：

1、《住宅質量保證書》； 2、《住宅使用說明書》； 3、《建築工程質量認定書》。

一證：指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》； 一表：指《竣工驗收備案表》。

需要我們註意的資料！！（可帶走復印件） 1、房屋的《住宅質量保證書》——可帶走 2、《住宅使用說明》——可帶走 3、《竣工驗收備案表》 4、面積實測表，拍照或復印帶走！ 5、管線分佈竣工圖(水、強電、弱電、結構)——可帶走

四、交房後業主手裡應該具有的文件資料 《商品房買賣合同》 《首付發票和收據》 契稅發票 維修基金發票 產權登記費收據 《銀行按揭合同》（貸款買房業主） 《住宅質量保證書》 《住宅使用說明書》

五、“三書一證一表”的作用

1、《建築工程質量認定書》 它是房屋通過有關質檢部門質量驗收的有效憑證，可以表明質檢部門對開發商樓盤工程規劃的落實情況、配套建設完畢、物業管理落實等的認可。

2、《住宅質量保證書》 它是開發商給購房者做的書面承諾，一般是承諾如果房屋質量沒有達到住宅質量保證書的標準的話，開發商必須進行維修，同時還要承諾房屋的保修期限等。

3、《住宅使用說明書》 它是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術指標，如室內承重墻、水電消防等設施的相關說明。

4、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》 它是房產項目在完全竣工後經過有關部門綜合驗收的憑證，很多樓盤在交房時會給購房者出具竣工驗收報告，購房者一定要記住，這份驗收報告包括施工單位出具的竣工驗收報告和消防部門出具的消防竣工報告，兩個報告齊全瞭才有可能有合格證。

5、《竣工驗收備案表》 它是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是國傢強制要求的、開發商必須對樓盤負責的文件標記。這份文件是樓盤通過驗收、經過國傢有關部門權威認可的標志，也是開發商交樓的必要條件。

收房時開發商“三書一證一表”不全怎麼辦？ 三書一證一表是國傢對於項目交房的強制性規定，如果開發商不能提供，就意味著項目的房屋質量沒能得到國傢認可，購房者完全有正當權利拒絕收房。 根據規定，三書一證一表中缺少任何一個，房屋的質量就無法完全保證，一旦購房者簽訂瞭相關收房文件，根據契約自由、自治的原則，就代表瞭購房者對房屋質量的認可。

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