政策“禮包”大放送、久違的開發商搶地、新樓盤門庭若市…… 整個樓市就好像活過來瞭一樣。

各大樓盤都在熱熱鬧鬧地迎接“金九銀十”，但在海珠有一個盤卻出奇地低調——它是位於海珠區南洲路的珠光·海珠新城。

2022年下半年該盤以7.5萬/㎡開盤，如今卻賣到瞭5.8萬/㎡。

降這麼多，本以為可以大賣的，但樓主在陽光傢緣查到，珠光·海珠新城（地名瀝滘臻翠花園）自去年開盤以來共有1597套房源取得預售證，已售501套，1096套未售。其中，銷售對外聲稱已經售罄的1-4棟、9棟，目前仍有497套未售（未網簽）。

陽光傢緣截圖

為什麼比開盤還便宜的價格，仍有這麼多房源未售？樓主找到瞭其中的原因。

珠光·海珠新城位於海珠區南洲路，屬於南洲板塊，是瀝滘舊改項目。

作為海珠最大的舊改項目，瀝滘項目分為61個地塊進行開發，首推14號地塊占地約3.3萬㎡，建築面積約27萬㎡。海珠新城的第一個住宅組團悅湖璽，規劃9棟樓，約1600套房源。

海珠新城悅湖璽效果圖

2022年下半年海珠新城開盤，價格最高7.5萬/㎡，當時可謂風頭無兩。然而，海珠新城在取證前還搞瞭個員工內購，最便宜3.8萬/㎡就能買到，後面買的價格都在4-6萬/㎡。

前期價格較便宜，很多員工抱著炒房的心態購入。本想一轉手就可以賣個好價格，可惜事與願違，這批房源一直在和正常銷售的房源競爭。五一期間，該樓盤還搞瞭特價活動，最低價為5.8萬/㎡。

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據中介透露，海珠新城的內轉房和工抵房主要集中在1-3棟，毛坯價格5.8萬/㎡。目前這些房源已經下架，因為不能網簽。

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據銷售消息，該盤為慶祝開盤一周年推出瞭60套房源，價格6.18萬/㎡起。目前主推的6棟均價為6.18-6.5萬/㎡，即將加推的7棟140㎡四房為7-7.4萬㎡。看來，有錢人的韭菜還是好割點。

早在2022年5月，樓主就到此航拍過，當時也寫過測評：珠光·海珠新城：廣州舊改 看菜吃飯

海珠新城首推14號地塊與珠江後航道直線距離約400米，跨過南洲路，對面就是越秀·天悅江灣。現在看，海珠新城左前方是沒有任何遮擋的，江景也很開闊，但在不久的將來，除瞭右前方的天悅江灣擋住江景，左前方也會被回遷房擋住。

▲天悅江灣左側就是回遷房建設用地（2022年5月拍攝）

海珠新城位於兩條快速路的中間，東側是華南快速，西側是新光快速，自駕出行倒挺方便。不過這個盤的軌道交通並不理想，項目與地鐵3號線、廣佛線瀝滘站直線距離1.7公裡，走路去坐地鐵是不可能的瞭，唯有電驢、共享單車代步。

3fe01292738316c5045cb9e447fa9c21▲海珠濕地公園

樓主認為項目最大的賣點不是江景，因為未來的江景可能是“一線”江景、“夾縫”江景。賣點應該是北面的海珠國傢濕地公園，該公園總面積1100公頃，是全國特大城市中心區最大的國傢濕地公園，名副其實的廣州“綠心”。

瀝滘教育片區學校規劃兩所小學、一所九年制學校和一所完全中學，暫定名為清澤小學、清荷小學、清瀾學校（九年制學校）、清嶺中學（完全中學），借鑒清華附中先進的辦學理念、成功的辦學經驗，並不是清華附中合作學校。

在商業配套方面，項目周邊有多個成熟小區，珠江禦景灣、海洲花園這些小區設有底商，項目除瞭靠自己的商業，還可以到周邊消費，日常所需是可以滿足的。

▲海珠新城（2022年5月拍攝）

▲海珠新城周邊建築

在低迷的樓市中，如何理性選擇產品，擺在瞭購房者的面前。現在買房躺贏已不可能，購房者選擇樓盤，要根據自己的需求，更要考慮自己的實際能力。

“看菜吃飯，量體裁衣”，瀝滘舊改項目開發量太大，短短幾年無法開發完成，未來更充滿不確定性，如果接受它的夾縫江景和當下的有限配套，背靠濕地公園還是有得“吹一吹”的。