引入買房

題主由於小孩一天天的長大，小孩的教育問題逐漸提上議程。

面臨兩種選擇：1、小孩放傢裡養。

好處：小孩不在身邊，不會占用自己平時太多的時間，可以把時間和精力放在工作上，事業可以再上一個臺階。傢裡的升學率不成問題，隻要你想讀，小學=>初中=>高中=>大學基本沒有問題。

缺點：小孩由爺爺奶奶或者外公外婆帶，成為留守兒童，接受隔代教育。傢裡的教育模式一般還是應試教育。

2、小孩帶身邊培養。

好處：接受深圳一線城市的素質教育，傢庭是小孩的第一“學校”，帶在身邊可以在生活的點滴中教育和培養他。

缺點：深圳教育資源匱乏，稍微好一點的學校需要按積分排名入學。

這樣，我們深圳買房的問題提上議程。

計劃買房

既然要考慮買房，那麼我們就要把目前手上能動用的金額，結合深圳目前的房價，確定我們能買得上的小區樓盤。

考慮因素：1、價格：房屋總價預算300W。

2、帶學位：第一想法就是解決小孩的上學問題。

3、樓盤小區要大，方便遛娃。

4、居住舒適，通勤方便。

5、升值不升值，我們放在最後瞭，感覺深圳的房子買瞭就沒有跌的情況，因為是剛需，所以這個也不是我們重點考慮的因素瞭，所以放最後。

面對的現實：

截止到題主考慮買房時（2020-12-15），深圳房價環線圖：

深圳的均價已經在6-7W瞭，300W預算能上車的地方不多：

1、龍崗佈吉，均價4.8W。

2、鹽田，鹽田中心。

3、龍崗4環以外的地區：橫崗、寶荷、龍崗中心城、坪山。

4、光明新區，公明。

所以面臨兩種選擇：

1、通勤方便，能考慮的隻有佈吉。

2、新房，居住舒服隻能選擇公明、坪山、鹽田這種比較偏遠的地區瞭。

線上看房

確定買房地區之後，由於工作日要上班，隻能周末進行看房，所以需要先在線上看好房源之後，通過中介中介進行看房。

這時候又面臨兩個選擇：

1、買新房：由於政府限價的原因，很多新房的價格低於周邊市場價格，導致的現象就是喝茶費的出現，還有就是開發商捂盤。這種倒掛現象的樓盤基本很難買到，比如說光明的公明（深圳整體是往西部發展，所以西部的公明雖然偏，但是現在的房價已經快到6W瞭，300W的預算基本隻能買個50平米左右的小兩房），還有一點是：這種房源基本不怎麼掛到APP上面賣，也不會通過地產中介去賣，我們這種小白買傢剛開始很難購買到。

其次，就是比較偏遠，不好賣的樓盤才掛到APP上面，交給中介去賣，這樣開發商才能快速回籠資金。這樣的樓盤也有區分，一般好賣的戶型（小戶型，80平米以下的，總價不高，方便剛需、投資，所以這種戶型清的很快），反正是一開盤就賣完瞭。能買的就是坪山地區的瞭。

2、買二手房：二手房能上車的地方隻有佈吉這個低窪地區瞭。對於佈吉為什麼一直漲不上去，和媳婦還特地查瞭下原因。

（1）城市發展方向：深圳發展的方向是一路向西，之前是羅湖，後面是福田，現在是南山。佈吉是作為羅湖的後花園發展起來的，隨著深圳規劃西進，慢慢發展起來的是福田的後花園龍華新區，現在是南山的後花園光明。

（2）早期規劃缺乏長遠規劃，建設標準低。總結起來就是：規劃慢，舊改慢。產業低，工業舊。學校少，娃著急。房子老，住不好。

看房軟件

這裡多說一句，市面上流行的房源軟件有：安居客，房天下，Q房網，中原找房，鏈傢，貝殼找房。因為剛開始不熟悉，所以都下過來試瞭一下，這裡就從 房源的真實性、線下服務、成交價。

1、安居客：

• 房源信息：假房源比較多、很多已經成交的房源還掛上面，價格普遍偏低，隻要上面的業務人員拿到你的電話或者聯系方式之後，就給你推薦各種房源信息。
• 線下服務：沒有線下實體店，所以他隻是一個掛房源的中間平臺，完全沒有線下服務。
• 成交價格：查看小區的成交價格很重要，可以查詢指定小區歷史成交價格，這樣就可以知道小區業主掛牌價格，和實際的成交價格到底有多少議價空間。當然，每套房源的樓層，朝向、專修等等不一樣，價格也略有差異，但是總體相差不大，是一個很重要的參考指標。可惜安居客沒有歷史成交價查詢。

2、房天下、Q房網

這兩個沒有用過，所以不做過多的評論。

3、中原找房：

房源信息：真實可靠，價格也比較真實。

線下服務：中原找房是一個比較老字號的房產中介，線下服務做得比其他中介會好一些，線上APP體驗沒有貝殼和鏈傢好。

成交價格：會顯示在本APP上面的歷史成交價格，但是這個隻能顯示到同一小區的成交價格，不能區分到第幾期的價格，比如：桂芳園一期和八期的價格相差很大，但是在中原網上歷史成交價格上面隻能看到是桂芳園什麼時候成交瞭一套房子，具體是第幾期看不到。所以中原找房看房軟件線上體驗真心不然接下來要說的貝殼網，而且VR看房還有點卡卡的。

4、鏈傢和貝殼網站。

這兩個放一起說，是因為貝殼是從鏈傢獨立出來的，兩個人的側重點有不一樣，鏈傢是做垂直領域的，有點像電商早期的京東，自己線上賣貨。貝殼更像天貓，做平臺，隻要保證房源的真實有效，自己來做裁判就可以瞭。

房源信息：真實可靠，業主的掛牌價格會比真實的成交價格高出2-3成，這個可以去看同小區的成交價格，自己內心有個大概的預期。

線下服務：貝殼做的是平臺模式，所以有一套很嚴格的評分機制，就像滴滴打車一樣，可以給每一位滴滴師傅評分，淘汰掉不合適業務人員。自己本身是平臺模式，所以線下實體店除瞭鏈傢，還有其他平臺的，比如德祐、還有一些加盟的小品牌。所以相比中原，這個就沒有統一的培訓，線下實體服務不如中原。

成交價格：可以在APP上面看到小區的歷史房源成交價格，註意：這裡隻是在自己APP上面成交的價格，不是房管所上面該小區所有的成交價格，數據的真實性應該在80%以上（題主寫該文章的時候還無法驗證數據的準確性，隻能在自己的房子成交之後，看上面的歷史數據才能驗證）。

結合以上情況：我們使用貝殼APP軟件進行線上看房。

當時第一想法是：買新房，可以偏一點，這樣房價可以低一點，但是居住舒服，以深圳的發展速度3-5年基本就發展起來瞭，所以能鎖定的地方是光明和坪山兩個地區，因為當時APP上面能看到的新房源信息隻有這兩個地區的。還有就是南山和福田地區的，價格在七萬以上，對於我們來說，看看就好，直接忽略。

光明：作為南山的後花園，當時的房價已經到4.5W一平米偏上瞭，離地鐵口近一點的，小區大一點的價格基本5W偏上瞭，剛開始想著買一個小一點的戶型先剛需過渡，結果看瞭一圈，基本沒有60多平米左右的房子，所以看瞭一圈，沒有合適的，隻能把眼光投向坪山。

坪山：這時候軟件上主推的兩個盤：東關珺府和碧湖春天兩個新開的樓盤。

嗯，接下來就開啟看房之旅。

實地看房-碧湖春天&東關珺府

新開的樓盤如果需要交給中介渠道去售賣，那麼你在線上看房的時候，可以通過VR看房，有相關的業務人員替你講解房源的各種信息，你可以通過線上瞭解初步信息，然後決定你去不現場實地考察。

第一次帶我們看房的是小鄭，約定的時間是周六下午三點，他開車過來接送，看房路線是先看碧湖春天，然後再東關珺府。

由於第一次看房，媳婦要加班，我跟老弟兩個人，當時的心態也很簡單：先跟著業務人員熟悉下他們的套路，瞭解現在的房價行情，作為自己買房的第一個參照物，買不買無所謂（媳婦不在，咱也不能就拿決定瞭哈），所以當時的心情是一點好奇中帶著興奮，總的來說心情是很愉悅的。

1. 小鄭在車上背書式的先介紹著坪山的發展規劃，側重聽瞭幾點：西有南山，東有坪山。（意思是：坪山現在雖然不如南山，但是遲早會發展的跟現在的南山一樣，現在是低窪時期，上車好時機，等真的發展起來瞭，上車就難瞭。就像現在我們對於南山的房價隻能望其項背瞭。）
2. 坪山作為國傢的高新區，四倍南山科技園體量，發展新能源、生物醫藥學、新一代信息技術三大千億級產業群，打造深圳經濟東翼。（意思是：還是對標南山，國傢對這邊還是有規劃滴，發展起來是遲早的事情。）
3. 半邊山水半邊城，四大公園環繞：馬巒山郊野公園+碧湖水岸公園+鵬茜國傢礦山公園+碧湖社區公園，環境優美。（意思是：居住舒適，無論是每日晨練、還是晚上散步，都可以呼吸新鮮空氣保持身體健康，老有所樂，讓晚年生活也變得鮮活有趣。來來來，趕緊買坪山，買瞭就有一個好的身體。）
4. 地鐵14、16號線在建，19號線在規劃中。（意思是：地鐵貫穿寶安、南山、福田、羅湖、坪山區域，南坪快速路，直達南山前海，東部過境高速，可去往蓮塘口岸、文錦渡口岸等過境的重要通道交通方便，到哪哪方便。）
5. 名校學府雲集，護航成長之路。碧嶺小學、中山中學（坪山區規模最大初中，高起點立校、高品位規劃、高標準建設，師資力量雄厚，一流辦學條件，讓孩子的教育贏在起跑線上）、坪山高級中學（廣東省一級學校，廣東省國傢級示范性普通高中，全國科學教育實驗基地，為孩子提供全程精英教育，構建孩子的優質人生。）（意思是：買瞭坪山不用擔心小孩上學的問題，教育資源杠杠滴，來瞭小孩就能讀書，就能有個好的未來。）

他們的信息輸出完畢，總體來說就是給坪山做一個好的鋪墊，給你最直觀的感受就是坪山就是早起的南山，早晚會發展起來，現在買瞭就是賺瞭，提升顧客的購買欲望。

接著就要瞭解客戶的實際購房需求：

1、最關心的問題：您的預算是多少？（這樣可以讓他們精準帶看）

2、傢裡成員情況，傢裡幾口人，有無小孩，小孩多大，上學情況。（這樣他們可以根據交樓時間，學校規劃時間，精準推薦房源信息）

3、在哪裡上班，是否購車，通勤方式。（方便他們計算通勤時間。）

4、對房屋的戶型、朝向、小區的大小有無要求。

這一步，銷售人員就在摸清客戶的真實需求，推薦對口優質的房源。

就這樣有一搭沒一搭的聊著，我們到瞭碧湖春天售樓處，看瞭下時間50分鐘左右（從坂田地鐵口出發，周六無堵車的情況下）我心裡咯噔瞭下，如果真的住這裡，加上找車，停車的時間，上班通勤，開車估計都要70分鐘左右。

第一次看房，沒有經驗，他們說做什麼，就跟著做什麼，有點像劉姥姥進大觀園時的好奇，好下面就開始我的流水賬：

1、先測個體溫、疫情期間看房人員比較多，這個還是確保瞭。

2、進門之後，業務人員會去售樓處的“前臺”（暫且稱之為前臺，就是接待用戶，登記看樓人員信息的地方）領表格，然後讓我填個姓名，手機號碼。

3、接著會分配一個售樓處的業務人員，帶我們看沙盤，對著沙盤，講解碧湖春天的總體規劃，有多少多少期（意思是我這個樓盤挺大的，大社區），商業綜合體的規劃（這裡商業配套齊全，居傢方便），小區自帶學校，馬路對面也有學校（小孩上學不成問題），背靠馬巒山（親近大自然，周末爬個山，溜達溜達是有去處的。）。在他講解 的過程中，我們對比較感興趣的話題也會細問。整個過程走下來，感覺就像是在走一個流程。後面他們都會收尾式的問一個問題：**先生你還有什麼想要瞭解的沒有？當時啥也不懂，因為準備是要看東關珺府的，所以就問瞭一個：你們這個樓盤對比東關珺府最大的優勢在哪裡？

4、講解完成