時隔兩個月，虎爸終於得空做樓盤測評瞭。

各位先生們、女士們，讀者們，你們最愛的嚴選系列回來啦。

今天廢話不多說，開始我們的實盤評測第十站——保利領秀前城

一、樓盤印象

提起保利領秀前城，虎爸的第一印象就是：大，而且是超級的大。

一般來說，200畝左右就算是大盤瞭。

但領秀前城足足有2000多畝，妥妥的超級大盤。

南寧超過1000畝規模的，虎爸盤點瞭下，目前開發成功的也就四個而已，分別是：

東邪：保利領秀前城，2000畝

西毒：普羅旺斯，1000畝

南帝：建工城，1200畝

北丐：嘉和城，3000畝

其中，保利領秀前城可能產品不是最好的，但絕對是地段最能打的一個。

濱江、靠青秀山、位於東盟商務區和五象交匯處，妥妥的吊打另外三者。

當然咯，購房者可不會拿規模來做參考對比，基本其他三個都不在參考范圍之內。

更多的還是會同比青秀區域內的，比如萬科城、榮和悅瀾山。

這也造就瞭樓盤的第二印象：性價比。

一直以來，保利領秀前城的營銷線都是主打青秀剛需上車，主要承接的是東盟商務區、鳳嶺北通勤的購房外溢需求。

東盟商務區2萬+，我這裡1.3萬能上車，還是新房。

就問你愛不愛咯？

足夠的性價比，造就瞭足夠的熱銷，這也讓保利領秀前城在2015-2022年常年霸榜銷量榜首。

當然，有人笑就有人哭。

保利領秀前城的熱銷讓整個鳳嶺南區域的樓盤都非常難受，特別是三岸地王們，簡直變成瞭炮灰。

每次三岸樓盤要發力，保利就搞一次促銷，把客戶都攔截在自己門口瞭。

妥妥的鳳嶺南小霸王，三岸攔路虎啊。

當然，開發商的不幸，就是購房者的大幸。最起碼保利挽救瞭不少要進場三岸的剛需們。

也難怪網友們還給他封瞭個“三岸終結者”“韭菜拯救者”的外號。

但還有人說，買超級大盤的房子都是會被站崗的，妥妥的韭菜收割者好吧。

一會拯救者，一會收割者，到底哪個真那個假？讓我們一探究竟：

二、樓盤評測

1、關於位置：

要是放在十年前，大傢還覺得是南寧邊緣，城郊結合部。

但經過轟轟烈烈的的南寧野蠻式擴城之後，儼然成為瞭南寧城東的中心之一。

驀然回首，從在邊緣跑龍套的變成瞭主角，站在瞭舞臺中央。

現在保利領秀前城所處的位置，可謂是即立足當下又放眼未來瞭。

當看下，東往仙葫，西靠東盟商務區、北近鳳嶺北，特別是在東盟商務區上班的友仔友女們，上班通勤那是相當的NICE，說是東商區的睡城都不為過。

看未來，與五象新區僅一江之隔，等將來哪怕公司搬去總部基地瞭，通勤也不會超過20分鐘。

至於城市界面方面，就跟不上開放的進度瞭。

還是一股城郊結合部的風貌，嗨，也不怪它，誰叫周邊一堆的三產地、安置房或老房子呢？

總的來說，進可攻退可守，無論青秀還是五象上班都能非常優雅。

2、關於交通：

那可就非常的尷尬瞭。

我們常說領秀前城是青秀剛需上車盤，前面是要加個定語的，應該是：有車的青秀剛需上車盤。

為啥非有車不可？

因為公交出行方面實在是太弱瞭。

地鐵，不好意思，木有。你說未來D1？咳咳，容後面細說吧。

公交車？不好意思，其實方便好用的也就2條（33路/45路過組團中間，稍微能兼顧各組團，其餘在青環鳳嶺南路口，往裡走著實有點遠瞭）

060fdae83e724b1bff03cded4aefd523

33路：青山站--龍源景宛路口/45路：竹溪立交(竹溪民族路口A)方特東盟神畫/D84：南寧市三中青秀校區--林裡橋小學/72路：鳳嶺南車場朝陽廣場(人民民主路口)/105路：龍崗公交首末站--南寧火車東站南(鳳嶺客運站)/122路：盤龍路--玉洞車場/609路：龍崗公交首末站朝陽廣場(共和新華路口)，共七條。

不開車簡直寸步難行好吧。

而有車就完全不同瞭：走鳳嶺南路10分鐘可到東盟商務區，走銅鼓嶺10分鐘到鳳嶺北。走青環路一腳油門，過瞭良慶橋就到蟠龍東瞭。

總的來說，開車爽歪歪，公交很難愛。

3、關於配套

生活性配套方面，隻能說大配套太高端不接地氣，小配套足夠用自成天地。

先說大配套，周邊1公裡范圍青秀山公園、國際高爾夫球場、方特東盟神話、李寧體驗園應有盡有。

但這玩意不能天天去啊？

喜聞樂見的商場有麼？有，跨江七拐八拐的萬達茂或三公裡外的萬象城唄

老人小孩最剛需的醫院有麼？有，生殖器醫院？

所以高端是夠高端瞭，但不夠生活化啊，要解決大眾需求啊。

當然瞭，虎爸也知道這個區域也在努力瞭：中央公園改規劃成商業+公園、領秀廣場的購物街正在招商、瑞康醫院現在也在建設中。

而小配套即生活便民類商業就做得不錯瞭。

基本每個組團下底商都滿鋪，什麼餐飲、洗車、烘焙、會所應有盡有，而且經營得還蠻不錯。

遠點的，東方夢之韻商業街，現在也算個小網紅夜市，就是不知道能維持多久？

最後說說景觀配套方面。

虎爸在《青秀城區劃分》裡把這裡定位成鳳嶺南的領秀前城板塊。

自成一城與鳳嶺南的會展板塊、東盟商務區板塊、瑯東板塊並駕齊驅。

如果說會展代表低密、東商區代表高端商務、瑯東代表煙火。

那領秀板塊最能代表鳳嶺南的江山氣質。

整個板塊依山傍水，把邕江及青秀山左擁右抱，除瞭反弓水這點讓人糾結以外，在景觀這塊的確是無可挑剔瞭。

總的來說，除瞭缺少大型商業及醫療配套外，剛需想要的和不想要的都有瞭。

4、關於教育

幼兒園方面，公立是不可能公立瞭，這輩子都不可能公立，反正學費1-1.4萬任君挑選。

小學方面，民主路小學兩個校區，虎爸相信未來5年內，不會再有學位不足被拉橫幅瞭。

圖片來源於網絡

當然，大多數人關心的是這個所謂的民主路分校實力到底如何。

虎爸都統一回答：隻要名字不改，當名校讀就行瞭啊。具體生源如何，心裡沒點譜麼？

在初中方面，我再次再次再次強調：是青秀區第三初級中學！青秀區第三初級中學！青秀區第三初級中學！

不要再被網上的誤導瞭，這個和南寧三中初中部（也就是所謂國際三中）沒有半毛錢關系。

雖然、曾經、之前領秀前城的確被劃入過南寧三中初中部，但這已經是3年前的事瞭。

現在劃入的是青秀區第三初級中學，剛開學幾年，你問我成績如何如何，就是不打算好好聊天瞭。

總的來說，小學名校加持滿足剛需幻想，初中不要認錯李鬼是李逵就好瞭。

5、關於規模及品質

虎爸做測評前，一直在猶豫到底是按組團一個個測評，還是整個盤一起寫呢?

後面實地踩盤後，其實每個組團除瞭案名有區別外，其他的大同小異，也沒必要分拆，索性那就整盤一塊測評瞭吧。

好傢夥，不查不知道，一查就工作量超大，單單是組團名都把虎爸弄暈瞭。

小區總共2000畝，規劃1.6萬戶，分10塊地十期開發，分別是：

一期青秀郡，2015年10月首開，開盤毛坯價8300左右，這期絕對是買到即賺到，現在可以很從容優雅的賣房。

二期領秀府，2016年9月推售，精裝1.2-1.4w，暴漲那麼多是正好搶到瞭大冤種大唐拿下銅鼓嶺地王點燃瞭南寧樓市，作為鄰居的保利肯定先漲為敬啦，虎爸猶記得銷售連夜打電話說漲價，客戶死都不信第二天拍斷腿的瘋狂。

2016年底，一期青秀郡首次交付，業主們也紛紛拉起橫幅，抗議電梯大堂不貼磚。這也開啟瞭領秀前城一邊維權，一邊熱賣的場景。

接下來2019-2020年中前沒啥可說的，反正踩中瞭行情很好賣就對瞭。

三期翎峯臺，2017年11月推出，精裝1.4-1.5w左右，於2020年6月交付。

四期禧悅都，2018年6月推出，時值行情巔峰，精裝價1.5-1.7w，於2021年4月交付。

五期秀程府，2019年9月面市，精裝價1.5-1.7w，於2022年整體交付。

六期冠江墅，作為高端系，2020年3月推出，毛坯價1.8w-2.2w，於2021年完成交付。

2020年開始很好玩瞭，保利化身價格屠夫、韭菜拯救者，時不時就搞各降價2、3千攪動市場。

七期天悅臺和八期領秀廣場，與2020年6同期上市，分別售價1.4w及1.3w，於2022年交付。

九期領譽府2020年10月上市，毛坯價1.5-1.6w.，於2023年3月開始交付。

十期冠江禦墅（冠江墅2期），2022年9月以1.8-2.2w上市，目前也維持在這個價格幅度在售。

OK，歷史回顧完畢，快累死我瞭。

足足有10個組團之多，虎爸嚴重懷疑，哪怕是領秀前城的業主們也是領秀府和秀程府傻傻分不清楚吧。

不懂有木有跑滴滴司機的讀者？去保利接人時會不會抓狂？是不是你們的黑名單？

看到請回答，謝謝。

老規矩，虎爸就從整盤的角度，先談談各組團的缺點瞭。

排雷一：註意外部噪音源影響。

領秀廣場、青秀郡、禧悅都、領譽府北臨鳳嶺南路主幹道，車流量很大。

天悅臺、冠江墅2期東面快速路、高鐵，更不用多說。

虎爸實地踩盤過以上組團，在小區園林裡，那嘩啦啦的車流聲簡直不要太立體。

如果你對舒適度的要求很高，建議不要考慮以上組團瞭。

如果價格真的很香，那就可以看看《噪音盤該如何房子》盡量避開噪音源影響大的樓棟和方向。

當然現在都交付瞭，實地去感受聽聽隻要不聾也很難進坑。

難受的是冠江墅2期，目前還是期房，挑選就真的是技術活瞭。

排雷二：中央公園改規劃。

是的。200畝的中央公園已改規劃被拆成150畝的商業體（2棟超高層公寓和商業體）+50畝的公園瞭。

拋開保利改規劃這個騷操作不談，這事其實有利有弊。

利嘛，就是多瞭個商業廣場，讓天悅臺、領譽府這邊組團的業主們就更方便瞭。而且有商業才有人氣嘛，有人氣才能支撐房價呀。

弊嘛，估計當初因為考慮看中央公園的而選擇邊戶的業主們，要哭死瞭。溢價給瞭，但賣二手時客戶還會買單？而且多瞭商業後，特別還是超高層，無論是視野還是舒適度都要打折扣。

所以是好是壞，因人而異，虎爸列入排雷項是做個提醒，不要買房時被忽悠溢價瞭，畢竟，哪怕最終還是要買，知道和不知道是兩回事。

排雷三：道路擁堵。

虎爸就不吐槽保利領秀前城內部道路狹窄瞭，反正整個大鳳嶺這就是鳳嶺的馳名特產，不接受也得給我接受。

最最想要吐槽的這裡的停車問題。我知道市政路沒移交，但入住快7年瞭啊，就不管管啊！

我知道可以省停車費，但傢門口被堵車，業主們是一點意見都沒有麼？

要是遇到火情瞭， 消防車怎麼進的來？

排雷四：要降低對品質的預期。

小區除瞭一期青秀郡、領譽府、冠江墅是毛坯外，其餘的組團都是精裝交付。

虎爸在調查資料的時候發現，基本每次交付都有業主維權。很多關於領秀前城驗房的視頻啦、文章啦都能挑出一堆問題。

我也不是說不能選，而是大傢要降低預期，價格適合的話不要在意這點，畢竟選對組團很重要，大不瞭砸掉自己弄唄。

當然，如果你有鈔能力上冠江墅，就可以忽略這個點瞭。

除瞭精裝以外，公區也是盡顯剛需氣質。

一期青秀郡除瞭存在價差大以外，那公區電梯大堂光溜溜白墻面，連個半墻瓷磚都不給，還不如一個縣份盤呢。

特別特別要吐槽下這個馬賽克墻和不銹鋼窗護攔，每一期的組團都有，這難道是傳承麼？

但是很醜啊，好不好？

再談談優點。

第一，樓齡足夠新。

對比在東商區不僅樓齡老，都是09年左右的，價格還高得離譜，剛需們絕對是有心無力瞭。

而對比瑯東板塊，價格是夠低瞭，但樓齡也太老瞭，戶型設計又爛。

878efaa937f247c0c9ca6a1a6575d7ac

這麼一看，放眼整個鳳嶺南，能兼顧學區、地段等配套後還能挑到2-5年的樓齡，簡直不要太香好吧。

第二，物業服務在線。

在線的意思是能過及格線，不是說非常吊很棒棒，但也足夠瞭。

每次虎爸踩盤或陪同時在樓棟的門禁呼叫物業中心，基本都是能馬上響應，而且一定要核實業主信息，這點要給個贊。

要知道很多小區的物業是問不都問，一呼叫就直接幫開門瞭，具體我就不點名瞭，不然以後我們團隊踩盤不是很難受？

第三，價格足夠穩定。

我們常常說慎選大盤、安置盤，就是因為價格差距會非常大。別人7、8千入手，你1.5w進場，行情好還沒啥，遇到行情不好，賣房時鄰居一定會讓你很難受，沒辦法，價差太大，他們怎麼賣都不虧啊。

而我們通過查詢歷史數據，除瞭一期入手價在8300左右外，其餘的都是在1.3-1.6w這個幅度。

按目前二手市場行情價1.3w來說，一期業主還有得賺，二期之後的業主不是虧利息就是虧房價。

所以大部分業主的高位入手價格反而造就瞭小區整盤價格的穩定度。

總的來說，規模很大，品質一如既往的很保利很剛需，勝在價格穩定及樓齡夠新。

6、關於戶型

目前二手房九個組團都有房源放出，共770多套，整體掛牌率不足5%，說明真是自住的多。

關於房型設計方面，不同階段產品力區別蠻大，和行情的走向成反比關系。

可以說行情越好，產品約差，行情越差，產品越給力。

比如南寧上一輪行情剛啟動時，開發商們鉚足勁的拼產品力，保利也不例外，這也造就瞭2015-2017前面三期的戶型比較非常給力：

一期青秀郡雖然有些戶型是怪瞭些，比如異形、刀字陽臺，但勝在戶型豐富，贈送率也不錯，對剛需簡直是太友好。

二期領秀府是整個小區的偷面積巔峰瞭，89做4房、122做5房，用廣告語的說法就是：不曾有，不再有。所以傢裡人口比較多的，可以看看這個組團。

三期翎峯臺贈送可能不是最高的，但佈局功能性卻是最合理的，小戶型做雙陽臺，功能齊全。

但到2018之後，隨著行情上漲，房子壓根不湊賣，做的產品也越來越敷衍瞭：

四期禧悅都、五期秀城府隻能說中規中矩吧，高贈送沒瞭130隻能做4房，小戶型也沒有雙陽臺瞭。

七期領秀廣場和八期領譽府是真的敷衍瞭，最受不瞭的是領秀廣場搞個1.3米開間的陽臺，這是連伸手都難啊，倒是130的贈送率又肥來瞭，能做5房咯。

而對比的，同一年推出的六期天悅臺反而有點意思，作為小區僅有的改善性組團，上不著冠江墅，可以考慮考慮這裡。

至於冠江墅嘛，虎爸放同房型對比，大傢看一期和二期哪個好？

總的來說，小區整體戶型類型豐富，從90、100、110、120、130都有匹配的面積段，同時贈送率都不差，可以說是投剛需之所好瞭。當然，如果你是打算改善型的，也可以看看天悅臺或一步到位冠江墅。

7、關於板塊變量

變量一：青坪大橋

fad6eca0bc11fe0be89bd01fb2a024ac

這個大橋相信兩岸人民期盼的好久瞭，特別是龍崗的可太需要瞭。

但對領秀前城的業主們嘛，態度就很值得玩味瞭。

有期待的：覺得交通更方便瞭，不像現在去龍崗要繞一圈太麻煩啦。

有拒絕的：大橋開通，勢必帶來更大的車流，會影響整個板塊的寧靜。特別是冠江墅的業主們，好好的江景面被大橋擋住，是一點都不樂意。

嗯，屁股決定立場。

目前最新的進度用官方的說法形成階段性成果。

因虎爸的說法，就是再等等把，有生之年，能看到的。

變量二：底運量軌道交通。

上一年南寧市自然資源局發佈《南寧市低運量軌道交通線網規劃（2022-2032）》的公示。規劃線網方案由14條線路組成，總長度約205公裡，其中D1線路線規劃經過龍源路(保利領秀前城附近)。

這可把業主們給高興壞瞭，終於迎來地鐵瞭。

咳咳，虎爸隻想說醒醒，這大餅畫得冰箱都快裝不下啦，近五年內就不要考慮啦。

三、總結

把保利領秀前城叫東邪，虎爸發現還是貼切的。

亦正亦邪的。

正的方面，對剛需非常友好，可以說是韭菜拯救者。

在地段上，從城市邊緣變成瞭區域中心，占據通往東商區及五象的咽喉位置，可以說通勤上班是進可攻退可守，當下和未來兩手抓。

在能保證不錯的學區及配套的同時，還能兼顧價格與樓齡，哪怕公交出行不方便，但有車一族的剛需來說，就顯得非常香瞭。

所謂剛需三件套：通勤、學區、配套都能在這裡得到滿足。

邪的方面嘛。屢次交付的品質問題、精裝質量，又讓它有割韭菜之嫌。

BTW，無論它正是邪，都不妨礙它是南寧樓市史上濃墨重彩的一頁，最起碼它讓上萬剛需傢庭能在青秀落地安傢，免於通勤奔波之苦。

如果要給它打分（滿分10分），虎爸會給地段7分、產品7分，綜合7分。

以上，是我們測評的第十篇，將會收錄到《青秀嚴選》之中，歡迎小夥伴幫忙點贊收藏。

（虎爸打算開個新盤測評系列，和嚴選隻看二手不同，內容上會更偏向短評，大傢有哪些樓盤想瞭解的，可以私信我。關於評論區近期準備可以開放瞭，太不容易瞭，花瞭幾千大洋啊，到時大傢多多討論）

如果你打算買房，可以找虎爸做購房咨詢服務，我們的全程陪伴式購房服務（咨詢-陪看-交易）能幫你解決問題。