Mall星人对商业市场动态观察时注意到，万科（含印力）近年在上海的布局积极且表现优秀。

重仓上海的万科，布了怎样一盘棋呢？

万科（含印力）上海主要商业项目发展时间轴

* 代表轻资产运营项目

去年9月30日，上海天空万科广场开门迎客，周末日均客流约6万；时隔一年，今年9月26日，上海龙华会将以「meet on street」为灵感，开街迎客；明年，徐汇万科广场以POD(Park+TOD)模式开幕。同时，还有川杨河项目（暂定名）*和浦发三林印象汇*二个项目开业。

2025年也有两个重量级项目，将迎来森兰印象城开业，虹桥前湾印象城MEGA完成主体结构。

可以说，自2020年起，万科（含印力）每年都有多个新项目以个性化的定位开业，同时每年也都有新增量签约，数量、面积和质量均逐年显著提升，项目池水位持续拉高。

9月版的上海万科服务地图上出现了不少新签项目和全新名字，如：三林印象汇、唐镇邻里中心等，令Mall星人产生了几许好奇心，恰逢好朋友“知茂学社”公众号本周发布的万科2023年上半年商业（重资产）项目营收数据，觉得不如应个景，深入探讨一下万科（含印力）在上海的战绩。

图源：上海万科（备注：鑫耀中城等部分项目为合资项目）

太古地产、嘉里、瑞安、新鸿基等港资巨头们在拥有低利率融资优势下，大幅扩张持续加码上海购物中心的同时，本土企业能与之相较的平台，除了央企巨头华润（在营项目：上海万象城、上海苏河湾万象天地、华润时代广场、五彩城；轻资产项目：晶品、国华、浦江欢乐颂；及在建项目4个和在洽新项目多个）外，万科（含印力）则是在上海市场加码最多的民营企业，且商业项目的数量与面积、项目类型的多元化，均遥遥领先。

从半年报看，大本营深圳和新一线领头羊杭州是万科（含印力）商业重镇，各有两座购物中心晋身集团营收TOP10：深圳印力中心、杭州西溪印象城、深圳龙岗万科广场、印力汇德隆杭州奥体印象城。上海表现更为亮眼，三座购物中心入围：上海七宝万科广场、上海南翔印象城MEGA，分获冠亚军、开业不满2年的新锐松江印象城同样跻身第七，且上海矩阵的其他项目经营情况也都良好。

近年来，轻资产的持续输出也给印力加分不少。成熟运营项目，如：维璟印象城、丰尚国际生活中心、AI PLAZA西岸凤巢、漕河泾印象城等；新获取的轻资产项目，如：浦发三林印象汇、唐镇邻里中心项目（暂定名）、川杨河项目（暂定名）、森兰商都等。

重资产运营与轻资产输出，两种模式叠加，相得益彰，这也解答了Mall星人关于为何万科（含印力）持续看好己高度内卷的上海商业市场，重仓的同时还不断加码上海购物中心布点的谜团。

从发展趋势来看，万科在上海储备的诸多优质项目正蓄势待发，可以预见上海未来的购物中心头部阵容里面将出现越来越多的万科（含印力）新项目。

01▷ 万科2023年上半年商业营收数据

▷万科2023年半年报提要

截至2023年6月底，万科集团（含印力）累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1,118.3万平方米；规划中和在建商业建筑面积为381.2万平方米。

其中，印力累计开业73个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积699.5万平方米；规划中和在建商业建筑面积为86.2万平方米。

▷万科TOP10项目的出租率

万科运营管理的前10大商业（重资产）项目（按营业收入排序）的出租率数据如下：

半年报显示，截至6月底，印力累计输出管理项目88个，管理面积481万平方米。其中，已开业64个项目，开业面积352.0万平方米。

印力的数字化会员数量2,485.2万，月度活跃会员数量超过292万，上半年月活同比增长36.4%。

核算为单项目会员数均值为34万，单项目月活会员数量4万。

以下，Mall星人在“知茂学社”发布数据的基础上，补充一些万科（含印力）在上海的知名（商业）新项目的动态。

02▷万科在上海最新商业布局

在营主力项目：（印力）七宝万科广场、南翔印象城MEGA、松江印象城、莘庄维璟印象城*、漕河泾印象城*、AI PLAZA西岸凤巢*、（万科商置）上海天空万科广场等。

年内开业新项目：上海龙华会（将于2023年9月26日开幕）。

在建主力新项目：（万科商置）徐汇万科广场、（印力）森兰印象城*、虹桥前湾印象城MEGA、松江印象城二期。

新获取项目：（印力）临港101商业地块项目（签订战略协议）、浦发三林印象汇*、川杨河项目（暂定名）*、唐镇邻里中心项目（暂定名）*。

上海天空万科广场

图源：上海天空万科广场

根据万科天空广场的数据获悉，自2022年9月30日开业至今，商场经营保持稳健。出租率方面，达98%左右。其中，首店品牌占比75%。营业额方面，至今年4月累计销售额约6亿元。客流方面，累计客流超600万，月均客流超百万，平日日均客流约3万，周末日均客流约6万。

上海龙华会

以「meet on street」为灵感的新生商业——上海龙华会将于2023年9月26日开街迎客。项目同步释放开街视觉和超200家品牌合作阵容，蓄势待发。

徐汇万科广场

徐汇万科广场商业体量约10万㎡，定位“都心玩乐聚落”，围绕「时尚运动、亲子家庭、商务配套」关键词，打造徐汇中城15分钟生活辐射圈。该项目将成为具备复合功能的POD商业体，同时具备以交通主导开发（TOD）和公园生活主导（PARK）双重引力的都市生活方式。徐汇万科广场将于2024年正式亮相，届时将为上海南站商圈及徐汇中城注入全新的商业活力。

浦发三林印象汇*

图源：印力上海SCPG

建筑总面积超5万平方米的浦发三林印象汇，位于地铁8号线芦恒路站附近，将构建一个集美味、运动、娱乐和休闲等特色业态为一体的新商业空间。本项目预计于2024年开业。

川杨河项目（暂定名）*

图源：印力上海SCPG

“川杨河项目”与轨道交通二号线创新中路站相连接，将以TOD模式搭建起“元气HUB”商业活力中心，分三期开发 (其中，一期预计2024年底开业）。

森兰印象城

森兰印象城项目总建筑面积15.3万平方米，将是集“购物中心+社区中心+体育中心”三种业态为一体的全新复合型商业体“XOD”，预计2025年亮相。

唐镇邻里中心项目(暂定名）*

图源：印力上海SCPG

总建筑面积约 6 万平方米的唐镇“邻里中心项目”，以“商业与社区公共设施彼此赋能，创造与社区共荣的向心绿岛”为整体项目的定位策略，打造满足国际社区高品质需求的消费场所，实现社区、社群交流共融的城市活力会客厅，预计2025年三季度开业。

虹桥前湾印象城MEGA

总投资35亿元的虹桥前湾印象城MEGA，拟打造为上海第二个印象城MEGA产品。总占地面积为6.8万平方米，将建成约26万平方米的超体量社交体验中心。整体工程计划于2024年年底出地面标高，并于2025年完成主体结构封顶。

松江印象城（二期）

今年四月下旬正式官宣的松江印象城二期也迎来最新动向，目前二期项目处于方案设计阶段，计划年内动工，2027年上半年开业。届时一二期合体后，超过40万平方米的松江印象城将成为上海体量最大的MEGA级巨无霸购物中心。

松江印象城二期地块（25-01地块）紧邻一期，商业总建筑面积约26万平方米。二期项目将融合广富林文化遗址与商业街区的建筑风格，使文化要素一脉相承。

临港101商业地块项目（签订战略协议）

临港101商业地块项目（签订战略协议）总面积约18.8万平方米，围绕“年轻家庭”打造的潮流玩趣商业的“集中式购物中心”的核心，成为承载高能级商业进入临港新片区的重要载体和地标项目。同时，作为集中商业的延伸规划，将以舒适开发空间商业形式呈现“街区”，联动打造“站点-MALL-广场”的商业动线，引入娱乐休闲业态。

□文｜Mall星人 郭歆晔、 知茂学社 编辑｜露茜姐

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