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这几天，华润置地在深圳龙华深圳北站片区开发的项目超核润府，遭遇业主“发难”。

一个名为“超核润府业主”的微信公众号，在9月14、15日连续发了两篇推文，指超核润府存在更改原承诺的“风雨连廊”、“毛坯交付”、车位配比不合规等“减配”式操作，要求开发商“应当学习那些知错能改的开发商，立即进行住宅连廊建设、地下车库吊顶、大门改造、公区标准升级公示，以及说明停车位及绿建交付标准的说明”。

两篇推文的题目分别为“超核中心润府业主之痛”、“敦促超核中心润府开发商投降书”。

2022年8月4日，华润置地旗下公司拿下深圳北站旁A806-401地块，限价72450元/平。该地块后来被命名为超核中心润府。同年9月15日，深圳市龙华区举行2022年六大重点片区新开工项目启动活动，包括华润置地北站超核项目在内的多个项目正式动工。龙华区领导以及华润置地总裁吴秉琪、深圳大区总经理蒋慕川等参加活动。

（图源：网络）

与其它招拍挂出让的地块须配建一定比例的保障房不同，该项目需要移交给地方政府的是办公产品，此外，它的住宅和商业分别属于两个独立的地块，因此居住的属性会比较纯粹，而由于其位置特殊，堪称深圳北站超核片区开发的“脸面”，市场普遍给予较高的期待。

（图源：微信公众号“超核润府业主”）

今年3月23日，超核中心润府一期首开，劲销9成，收金33亿元；4月20日，二期劲销35亿元。两次开盘，助力华润置地取得深圳市2023年上半年度住宅销售金额&销售面积双料冠军。

根据“超核润府业主”的推文，该项目的主要问题有以下三方面：

一是“消失的连廊”。

推文指，“买了这个楼盘，从家走到北站你一滴雨都不会淋到”，“这是很多业主在看房时听到最振奋人心的一句话”，“深圳北站作为3地铁交汇的超大交通枢纽，能从家无障碍快速通达，必然是极大的项目亮点”。

推文贴出了“描绘有专属通道直达润府小区内，向外连接到超核片区四通八达的地上交通网”的截图，同时指出，“这样的宣传遍布小红书和微博，可以说超核中心润府有连廊这件事连路人网友都知道，何况买了房的业主更是万分期待。”

（图源：微信公众号“超核润府业主”）

推文认为，根据深圳市规划和自然资源局龙华管理局编制并由项目公司公布在超核润府展厅的《规划设计要点批复表》显示：“16-09地块建筑需预留空中连廊接口和空中慢行系统线位空间”；“本项目在符合《深圳市城市规划标准与准则》 《深圳市建筑设计规则》以及道路相关设计规范准则等文件要求的前提下，可根据设计需要跨玉龙路进行空中和地下连通”，由此可知，“连接16-09（万象商业）地块至20-04（润府住宅）地块的空中连廊，与连接16-09地块至20-03（南园公园2期）地块的空中慢行系统是单独规划的、终点及路径完全不同的两条通道。并且，……建设连接16-09地块至20-04地块的空中连廊符合法定图则及规划设计要点等文件的规定。”

“不出意外的话就要出意外了。”推文说，华润置地却在业主真金白银的付出之后，突然统一口径声称从来没有连廊这个东西，更是将润府专属通道的连廊与龙华有关部门的空中慢行通道混为一谈。

（图源：微信公众号“超核润府业主”）

推文说，16-09（万象商业）地块至20-04（润府住宅）地块的专属连廊通道黑纸白字写得明明白白，不容反驳。

二是交付问题。

业主搬出了2023年1月6日由龙华区住建局发布的一个文件，据此要求超核润府一二期的交付应该满足该文规定的“绿色建筑标准二星级”，换句话说，得“全装修”交付。

该文件明确，新建大型公共建筑和总建筑面积大于10万平方米的居住小区，应按照国家二星级及以上绿色建筑标准进行设计和建设。“也就是说超核万象中心润府一、二期，应满足绿色建筑标准二星级。”

推文提到，超核润府业主曾向华润置地方面提出“毛坯交房如何评绿建二星”的疑问，“华润方项目经理田某回应他们毛坯也可以拿到绿建二星，相关方法还在同住建部门进一步沟通中。”

对此，苗头也心生疑问，难道我们的业主朋友们在签订购房合同时，没有看清合同上约定的交付标准吗？

三是关于项目停车位“未达标”的问题。

推文称，根据《深圳市城市规划标准与准则》表 6.4.2.2 ，超核中心润府这种每户建面大于90㎡小于144㎡的单元式住宅应该至少达到1.0以上的车位比（配建标准为：车位比1.0~1.2，专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位）。

（图源：微信公众号“超核润府业主”）

A806-401地块出让公示的《设计要点》要求20-04住宅地块机动车泊位数≥1160辆，且符合《深圳市城市规划标准与准则》要求（也就是1.0以上的车位比）。

问题来了。

根据超核润府规划许可证及附件，项目以0.95的车位比，通过了规划审批。

业主纳闷了：

明明《准则》要求1.0以上的车位比，为何开发商比最低要求少76个车位（即便与土地出让最低建议限制数相比，都还少16个），就顺利取得了规划许可证？

推文指出，在超核润府1160个车位规划里，包括53个微型车位（按《准则》6.4.2.3条，需按0.7系数换算车位当量），无形中又少了16个车位；另外有14个地上车位因为总平面图上未表达，暂时无法确定是否存在，即便真有规划，那也只会使得本来就低得可怜的绿化率更加“惨不忍睹”。

应该讲，华润置地在商业、办公、住宅等多业态综合开发方面经验非常丰富，口碑也很好，苗头一直将它视为全国规模型房地产开发企业群体当中的“一股清流”。

在深圳，华润置地在南山开发的悦府、瑞府、深圳湾万象城、深圳湾体育馆、大冲华润城、华润万象天地，以及早年在罗湖操刀的华润幸福里、罗湖万象城，都是深圳综合体开发的优秀代表作，华润置地也将“品质开发”的优势和标签在全国多个中心城市落地与推广，被誉为中国品质开发的央企“天花板”。

今年上半年，华润置地实现营业额729.7亿元，同比增长0.1%；归母净利润为137.4亿元，同比增长29.6%。

别家净利润都在两位数两位数地跌，华润置地不仅没有跌，还狠狠地暴涨近三成。

（图源：网络）

也许是顺应行业和市场环境的变化，今年初，华润置地在全国多个中心城市进行“品牌焕新”，品牌口号从原来的“品质给城市更多改变”，调整为“为更好的城市”。3月17日，华润置地深圳大区在深圳举行全域战略发布会。看到华润置地领导在演讲时展示的“追求品质城市，让人们过有品质的生活”PPT，苗头有感而发：

base在深圳的地产央企，华润置地一直金身不破，深圳虽然不出产“滨绿”（即滨江集团、绿城中国），但有华润置地给我们自豪。

受市场下行和政策不到位影响，近期开盘或加推的楼盘实际售价虽然屡见低水位，而且有政策暖风吹，但无论是核心城区还是位置偏远的项目，无论一手还是二手住宅，都纷纷陷入“逐底式竞争”的漩涡。

（图源：微信朋友圈）

与同在超核中心，与超核润府项目仅一路之隔的华润紫云府，自然也在艰难的市场行情面前低下头颅。

市场消息指，这个由华润置地开发，户型建筑面积82-93平方米的项目于9月15日拿到了预售许可证，将于9月22日“巨惠开盘”：

共466套住宅，低楼层6.4万元/平方米，折后5.7万元/平方米起，带装修。冻资10万。诚意登记99折，冻资98折，开盘97折，认购98折，准签99折。

与超核润府成交均价超过7.2万元/平方米比，紫云府的开盘价显然太过“辣眼睛”，这或许是超核润府“发难”的业主坐不住的一个主要诱因。

实际上，不只是华润置地，也不只是龙华，深圳的开发商和早期高位买房的许许多多的业主近来都“火大”。

卖贵了的，头疼，高位买房的业主会不依不饶持续给项目制造“花边新闻”，交房维权几乎成为一种集体行为定式；买贵了的，烦心，房子还没拿到手就已经开始“贬值”，有的高位站岗的业主甚至连首付都快跌没了。

市场如此艰难，房子如此难卖，开发商的销售海报却依然红艳艳、喜洋洋。苗头心想，如果职业打假人在几大核心城市的售楼处安营扎寨，深耕其中，一定收获不菲。

而如果房子都像开发商的销售海报渲染的那样货如轮转，我们的主管部门和城市的决策者会不会因此误判楼市政策效果，收回此前出炉或准备投放的重磅利好？

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