投行行思錄| 園區開發、城市更新和你(下)

終於可以抽點空把下篇寫一寫。

特別喜歡“行思錄”這個標題,且行且思。

走進社會後你要明白,沒有人有義務因為你年輕而照顧你、指導你,

隻要這個人沒有因為你年輕而欺負你,TA就是善良的。

所以,小夥伴們一定要有意識鍛煉自己的自學能力,自我提升。

自學能力重在吸取、思考和總結,

學會在一次會議、一項工作,甚至是一次對話中去尋找有價值的內容。

好,接著聊一聊城市更新和“你”吧。

關於城市更新

前段時間參加瞭一個縣政府領導牽頭的城市更新項目會議。

領導很重視這事,把相關的政府職能部門,還有項目涉及的金融機構、可研機構和施工單位集中在一起開會討論項目進展。

我們國傢的城市建設,從最開始的棚戶區改造到舊城改造,到老舊小區改造,到現在的城市更新,

一路下來,就一個特征:拆得越來越少瞭。

從融資的角度看,

如果一直在這個領域浸淫的人,就會發現一個大概的規律,基本上政策三年一變。

最開始是國開行的棚改貸款,接著通過政府購買服務來做棚改,到2018年推出棚戶區改造專項債;

沒過多久2020年上半年暫停棚改專項債,下半年又放開,放開後對棚改項目的審核從1.0版升級到2.0版本,更加嚴格,

專項債資金用途不允許用於貨幣化補償,優先支持在建工程,審批文件要到初步設計概算階段。

原來隻要求項目審批到可行性研究報告,而現在要求到初步設計概算,在實際操作中會遇到工程的難題。

有一個咨詢機構的領導和我聊,不是他們不願意做,是實在沒辦法做出詳細的內容。

雖然國傢的初心是好的,希望把項目做得更紮實,

但這個要求更適合那些前期已經開工投入的項目,新建的項目操作起來很難。

初步設計概算要做得好,前期工作得紮實,

先做好平面建築設計規劃,接著做工程可研報告,土地征拆後做勘察,做完勘察才能為初步設計概算提供詳細的數據。

然而沒有初步設計概算文件,申請不瞭專項債,也沒錢去做土地征拆,做不瞭征拆,又如何去勘察呢?

政策從出臺直至落地,其中難免無法照顧到每一個層面,畢竟棚改專項債就是優先支持在建工程。

再者,政策幾年一變實際上是一個正常的事情,政策本來就是短期的,而且是抓主要矛盾。

每個時期的主要矛盾在變化,自然,政策就得跟著變化。

不要抱怨政策總是變來變去,當你學會通過從政策的變化上來觀察這個領域的主要矛盾在哪兒,你已經更上一個臺階瞭。

至於次要矛盾,靠大傢自身的智慧去解決吧。

說說城市更新的規劃。

現在的城市更新,感覺還是一個經驗模式,

我看瞭一些城市更新項目的規劃設計,還是在原來棚改項目經驗總結的理論框架下去設計和規劃的。

在最開始時,我們就提出建議,城市更新更偏向片區開發,而不是像棚改那樣的項目開發,

一定要劃分出城市更新單元來做規劃,做基礎設施配套。

從融資角度而言,要搭配些經營性項目,比如停車場。

停車場不僅僅能夠為項目帶來明確的現金流,另外,它常常也是一個城市的堵點,

也非常有必要拿出來「更新」。

我是個很在意停車場的人,因此到各市縣調研時,也分外註意觀察這事。

很多縣城的政府部門都在路邊,每次去開會時,特別難找車位,

常常繞到附近居民區塞進一個停車縫,大傢互相堵著。

如果在縣城生活一段時間,估計停車技術都能提升不少。

關於停車場的建設,也不需要建設規模很大,在一些公共場所像醫院、體育館、公園還有政府服務部門劃分出一個小的區域,開辟一個小停車場即可。

如果人流量大,可以運用數據技術,配合系統引導大傢選擇合適的地方停車。

這種智能停車系統,其實已經很成熟瞭。

除瞭停車場,還有很多好的東西沒有利用起來,

比如像文廟這樣的歷史街區,就隻是一個廣場;

還有一次,調研瞭一個景點,那風景真是好,可惜宣傳不行,人流量很少,幾乎沒有商業開發。

城市更新,要適當摒棄一些過去的經驗模式,下下功夫,做到城市的有機更新。

關於你

近期參加的這兩個會議,都算是偏務實的會。一個園區投融資,一個城市更新。

會議,說到底是一群人的事。

與人打交道,首要的就是表達,所以,我想說的第一件事。

1. 鍛煉自己的語言表達能力。

語言表達能力有多重要,說得好,說得清楚,就能比別人多爭取資源。

這次的園區投融資會議,會議召開的領導讓每個園區負責人直切主題,提出有什麼難點,現場能解決的就現場解決,不能解決的回去研究再回復。

其中有一個園區派瞭一位同事,這位同事粗略介紹瞭園區的情況,感覺說瞭很多,卻又聽不出什麼重點和難點;

會議的領導努力地提問,想幫他挖掘出實際需求和問題,在一問一答中還是沒問出什麼問題,

隻好無奈草草結束瞭對話,讓下一個園區開始發言。

在會議上如何發言提出自己的訴求,這是與會人員應該具備的能力。

會議發言,特別是這種輪流發言的情形,要做到精簡,且側重點鮮明,

最簡單的辦法,就是在紙上列出幾個要點。

每一段話就以要點開頭,根據實際情況或多或少展開。

以後參加會議,註意聽下領導們的發言,你幾乎都能找到這個規律。

如果說這位同事可能不是很瞭解情況,那就更說不過去瞭,

這麼務實的可以爭取政策和資源的會議,更應該委派一個瞭解情況的人參加。

2.養成積極的思維模式。

城市更新項目其實很不好推,光是前期的征拆就很不容易。

每一個環節都可能遇到問題。

會議上,與會人員不少提出瞭自己遇到的問題,

一輪下來,大部分的問題沒有帶著解決方案。

會議主持領導說瞭一句話:

希望我們的幹部都能成為“問題少、點子多”的人。

對於每一個人,這句話都適用。

仔細回憶自己過去的行為,

是不是也有遇到問題第一反應就匯報領導這類下意識的行為?

如果有,日後一定要有意識地讓自己停一停,先思考,帶著解決方案到領導面前匯報工作;

如果有好幾個方案各有利弊,再放到領導面前進行決策。

在銀行多年的小夥伴,也許都遇到過行裡舉辦的“金點子”活動,

就是讓員工們對行裡的業務發現問題,並提出解決方案。

可能很多人應付過去就完瞭。

但小夥伴們要把“金點子”這類活動類比到日常工作中去,發現問題,解決問題。

職場上,一個人的能力很容易被看出個高低,

或者,最終會被看出個高低。

少點投機取巧,持續努力,不斷精進,未來可期。

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