大國小編 國建政研物業培訓

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導語：預防性維修保養，即便是一知半解，業內倒是有很多人張嘴就來;稍微摸到一點門道的則越俎代庖地認為業主不一定會認可物管方面提出的預防性維修保養開支。然而，當被問到如何開展預防性維修保養的時候，太多的人語焉不詳，這就是現實。預防性維修保養，才是物業設施設備管理的關鍵

預防性維護保養手段的發展一談到預防性維修保養，耳熟能詳的便是美國的帝國大廈，那裡的設施設備經歷瞭二十多年乃至更長時間的運營使用之後，依然溝見底、軸見光、設備見本色，而不是以訛傳訛的那種修舊如新！到瞭二十一世紀的今天，大數據為預防性維修保養插上瞭“翅膀”。在中國大陸，傳統意義上的預防性維修保養，是利用“聽棒”憑直覺感受並判斷電動機、風機、水泵及其聯軸器是否缺少潤滑油、軸承磨損是否異常、電動機是否存在炒鐵心(轉子因軸承磨損異常導致其在運行過程中碰擦定子繞組)等等。在20世紀80年代及以後的歐美和日本，傳統意義上的預防性維修保養，已經開始運用示波器、分貝計、電橋、振動儀、觸點式溫度儀、測風儀、壓力表、氣壓計等儀器設備來檢測機電設備。到瞭20世紀90年代及以後，人們已經開始運用電腦的計算功能，給所轄設施設備建立起一個個獨立乃至相互具有邏輯關聯的數據模型，從動態、靜態和系統的角度來記錄、分析和判斷所轄設施設備乃至系統的運行安全、能效。預防性維護保養的重要環節由此看來，預防性維修保養可以分為幾個層次來實施：第一層次是在投運之前，通過測試設施設備的功能，來判斷所轄設施設備是否需要維修，這一測試，沒有多少成本，無非是一些能源成本、測試人工成本和設施設備折舊費等，這些費用相對於緊急維修幾乎可以忽略。第二層次是借助一些簡單的工具和儀器，通過在冷備用模式下對所轄設施設備的簡單檢查和測試來判斷所轄設施設備是否安全，至於能效評估則需要通過縱向的數據積累和橫向的數據比對來判斷。第三層次是要借助一套工具和儀器乃至專業儀器，通過在冷備用狀態下或運行狀態下對所轄設施設備的檢測以及縱向歷史數據和橫向比對分析來判斷所轄設施設備的安全性、可靠性和能效比。由此看來，檢查和測試，也就是所謂的檢測才是預防性維修保養的核心技術。其實，預防性維修保養並非僅停留在設施設備運營管理階段，而應該從零配件采購入庫開始，對於即將會被安裝到設施設備及其構成的系統之中的零配件而言，采購時提出包括防護等級、使用環境等在內的技術參數是至關重要的，更重要的是零配件被采購入庫之前的驗收環節，也需要對其進行檢測，這個也屬於預防性維修保養!即便是實施瞭入庫檢測的零配件，在領用之後投入安裝之前，領用人還要對其進行檢測，以免出現剛領用的零配件在重新安裝更新之後依然無法實現其功能。對於那些具有高深專業經驗的從業者而言，即便是替換下來的、損壞報廢的零配件也需要仔細檢查和測試，目的就是由此判斷出其損壞的真實原因，並由此舉一反三，看看現役設施設備及其構成系統之中是否還可能存在隱患。檢測哪些部位談到這裡，人們自然而然地想到中醫學中的所謂“治未病”的理論，說穿瞭，所謂預防性維修保養的核心就是中醫學上的“治未病”。“治未病”是通過望聞問切，設施設備的預防性維修保養就是通過檢測。舉例來說：(1)在運行狀態下，通過記錄和比對中央空調主機的冷凍或采暖出回水水溫、主機電流、壓縮機排氣和吸氣端外殼溫度及其上升與下降速率，判斷主機和系統的能效。(2)在運行狀態下，通過采樣和化驗冷凍、采暖和冷卻循環水，分析判斷水質的穩定性來甄別水質處理與保養作業的服務質量。(3)在運行狀態下通過測量接頭溫度、運行電流和環境溫度，可以分析高低壓電力電纜和低壓密集型母線槽是否安全。(4)在檢修狀態下，通過測量和比對絕緣電阻、直流電阻、本體溫度和環境溫度，可以判斷高低壓電力電纜、低壓密集型母線槽和電動機是否安全可靠。(5)在運行狀態下，通過測量和比對電動機、水泵和風機的運行噪音，可以判斷它們是否存在包括軸承、聯軸器、定子繞組的隱患。(6)在運行狀態下，通過測量和比對新風機組、排風機組以及風管管網的風速，能實施風量調校。(7)在檢修狀態下，通過檢查緊固，可以避免間歇性負載特性下接線端子的安全可靠性。(8)根據物業所在地氣象環境數據，通過疏浚、清淤所轄物業屋頂、平臺、地面和地下空間的排水溝渠以及集水井，能避免臺汛季節“水漫金山”!(9)在相同光照條件和視角、等距離對所轄物業外墻(玻璃幕墻)實施拍照，通過照片比對和擦窗機吊船目測檢視，可發現收口位置密封膠和結構膠脫落或失效等異常。(10)在運行狀態下，通過記錄和分析各樓層水管壓力表數據，可分析出減壓閥是否需要重新調整。預防性維修保養並不一定就是工程人員的工作范疇，物管客服等人員也可以實施預防性維修保養。比如每天早晨交接班時，交班同事在電梯轎廂內手動開啟緊急按鈕，接班同事在大廈監控中心配合，就能在電梯投入運行之前檢查電梯轎廂內緊急按鈕是否可靠、電梯轎廂與大廈監控中心的對講電話是否可靠、電視監控攝像機是否能夠清晰觀察到電梯轎廂內部的實景等等。演習也是一種預防性維修保養，就是假想所轄物業及其設施設備出現緊急狀況時，物管駐場團隊如何利用現有資源實施搶險救災，避免災害損失范圍擴大，有效避免人員傷害。演習不僅考驗處置流程是否科學、有效，也能判斷所轄設施設備及其構成系統是否能夠充分發揮應有作用。在預防性檢測當中還有一種是強制性的，比如電梯年檢、擦窗機年檢、壓力容器年檢、消防年檢、電試繼保、防雷接地等，這些都是物管服務提供商、物業業權所有人、物業使用人所承擔的法定義務。

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