樓市的熱度，其實還是要看二手房成交數據較好，畢竟新房市場的冷暖與開發商推盤節奏影響很大，二手市場更加清晰。

本期我們來看下2021年不同時間、區域、總價段、板塊和小區的成交周期。

成交周期反應的是房子的流動性，成交周期越短，說明它越好賣，流動性越好。

我們平時買房，關心最多的往往是這個房子能不能漲，卻忽略瞭它在二手房市場好不好賣，也就是“流動性”怎麼樣。

對於任何一個資產來說，流動性是非常關鍵的指標。

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成交周期有多久，多久算長？多久算短？用數據說話。

我們先看看蘇州整體的成交周期，根據貝殼找房2021年全年成交數據顯示，蘇州二手房平均成交周期118天；也就是說蘇州人平均賣一套二手房，需要花118天，相比2020年減少瞭5天。

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註：成交周期與掛牌天數有關

7個區域的成交周期如下（僅統計蘇州市區及昆山，暫不計入常熟、張傢港、太倉）

從圖中看出，二手房成交周期最短的是昆山市，平均成交周期107天；其次是姑蘇區、吳江區和相城區。園區、吳中區平均成交周期高於其他區域。

細心的朋友會發現，各區二手住宅成交周期的排名，與成交總量的排名不太一樣。

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可以看到，2021年，二手住宅成交前三名分別是昆山、園區和姑蘇區。而成交周期前三名是昆山、姑蘇和吳江。除瞭昆山在成交量和成交周期上均列第一外，其他幾個區的排名完全不一樣。

這是因為，成交周期和成交總量是兩個不同的概念。

前者反映一個區域的房子好不好賣，偏向於“質”；後者則反映這個區域賣出瞭多少房子，更側重“量”。

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當然，行政區域范圍太大瞭，隻能反映樓市的流動性，參考價值有限。所以，我們需要細化下，看看各個板塊的成交周期。

根據貝殼找房數據顯示，2021年成交周期最短的10個板塊分別是盛澤蓬朗（開發區）、玉山城西、金門、陽山生態區、昆山開發區、陸傢、玉山老城區、車坊、龍西。

註：成交周期判斷的是區域內的房子好不好賣，成交量則反映瞭區域內賣出瞭多少房子；為瞭方便對比分析，已剔除月成交量＜5套的板塊

這些板塊房源本身較少，再加上盛澤、陸傢等板塊單價低、總價低；金門、車坊（淞澤傢園大體量動遷房）等板塊老新村較多，最大的好處就是賣得快。

而玉山城西是昆山的核心板塊，是唯一沒有工業廠房的純住宅區，交通、商業、醫療等城市功能配套都是靠前的。是主城范圍內核心的宜居地段，相當於蘇州園區的湖東、新區的獅山板塊。所以成瞭富人區，改善的都往城西跑，流動性較好。

成交周期最長的10個板塊中，郭巷房源量大，可選擇性多；湖西CBD總價高；吳中甪直則由於“獨墅湖開放創新協同發展示范區”重磅角色，甪直發展迎來機遇，板塊利好釋放，板塊內新房成交起量，一定程度上制約瞭二手房的成交。

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錦溪、周莊相較於玉山城西和老城區來說，配套少，優勢小，成交周期自然較長。

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我們再來看看不同總價段的房源成交周期。

從圖中可以看出，100萬總價房源成交周期最短，總價低的房源，賣得越快。總價低，面向的群體范圍廣，標的小也更容易出手。

成交總價低，意味著成交周期短；而成交周期短，其實也意味著更快的資金流動。

價格往上，成交變慢。特別是置換客來說，需要將手頭房子賣掉，再去購房，導致周期延長。

在此，我們建議樓市下行期的第一要務就是先把自己傢的房子賣掉。

第一時間能不能及時買進已經不是第一考慮的問題瞭。按照當前的市場行情，一時半會漲不瞭。相反，反而是個撿漏的大好機會。

接下來的金三銀四會是一個置換需求的集中釋放期，如今房價穩定、房源選擇餘地大，對於置換客戶來說，抑或是最佳時機。

找到個熟悉當地區域市場，瞭解交易業務流程，對市場有獨特見解且資深的中介，因為他們經手過太多各式各樣的置換交易案例，絕對會對你的交易起到推波助瀾、事半功倍的作用。

通常這類經紀人將客戶的利益與自己的業績看成是一個整體，他們業務素質較高，掌握樓市板塊大數據，會根據每個階段市場的行情來給客戶最精準的建議。

沒有賣不掉的房子，隻有賣不掉的價格。舍得，舍得，有舍才有得。

說到底，置換就是一個補差價的過程。在樓市下行期，不用過於計較自傢的房子較原先市場的價格有瞭多少的讓步，而是需要瞭解你置換房屋的差價變化。