經過近十多年的建設，政務區從無到有，迅速發展成為合肥一個實質意義上的市中心，這種速度令人驚嘆。由於各種重點資源在政務區聚集，使得其成為目前合肥房價最高的區域，大概超出全市均值30%以上。

我統計瞭合肥鏈傢2018年全年所有二手房成交數據，共計5629個樣本，均價16386元/平米，較去年16395元/平米微跌-9元/平米，基本平穩。其中政務區成交422套，占全市總成交量的7.5%，跟2017年相比，翻瞭1倍多。

根據學區劃分及地理位置等特點，我將政務區分為4個板塊，分別為：

1、天鵝湖南板塊。主要是翡翠路東，匡河以北，潛山路以西，祁門路以南區域。

2、翡翠路西板塊。主要是翡翠路以西，天鵝湖路以南，匡河以內，以及恒大華府、保利香檳國際、文一名門首府三個小區。

3、天鵝湖北板塊。主要是天鵝湖路以北，潛山路以西，匡河以內。

4、潛山路東板塊。主要是政務區潛山路以東的區域。

本文所分析數據主要是去年全年的平均數據，並不能代表政務區目前的房價，因為過去一年中，房價一直在不斷上漲，所以實際價格可能要比圖中標註的高出不少。與這次對比的數據是2017年全年的分析，具體可參考我微信公眾號“小易論樓市”文章《2017年合肥政務區二手房成交分析及購房建議》）。

政務區整體成交量有限，有些小區規模較小，成交基數也比較小，客觀上會造成較大的誤差。因此，對於成交量相對大的小區，房價數據比較貼合實際；成交量小的小區，價格數據相對失真，我會在文中做出修正。

政務區2018年成交均價為21407元/平米，比2017年全年（20866元/平米）上漲瞭541元/平米，漲幅2.59%，高於全市平均值。議價空間從2.91%降低至2.42%，減少瞭0.49%；成交周期為89.5天，跟2017年基本持平。

政務區去年三四季度的成交均價達到21804元/平米，較2017年基數上漲4.5%，這個數值遠高於2018年平均水平，說明去年下半年，政務房價繼續上漲。戶均總價從209.4w上升至225.2w，提高7.5%。

數據上政務區漲幅要弱於濱湖，但從實際具體小區成交來看，絕大部分漲幅並不比濱湖差。主要是因為2018年成交基數偏少，導致誤差較大，再加上2018年增加瞭很多低價房源，拉低瞭整體價格。

關於濱湖的分析請參看文章《2018年合肥濱湖區房價分析和購房建議》。關於之前分析過的其他各區文章，請關註我的微信公眾號“小易論樓市”，後臺回復“濱湖”、“蜀山”、“廬陽”等區域關鍵詞即可查看。

天鵝湖南板塊

天鵝湖南板塊2018年共成交84套，成交均價從2017年的22636元/平米漲至23136元/平米，漲幅2.21%。議價空間為2.75%，高於平均值；成交周期68.9天，比去年縮短26.8天，遠低於平均水平。

淺水灣是板塊內成交均價最低的小區，還不到1.5w，遠低於平均水平，其他小區基本都在2w以上。因為2017年隻成交1套，而2018年成交6套，再加上板塊成交基數不大，導致均價被拉低，如果去掉淺水灣，實際漲幅應該在6%左右。

我們看到三四季度板塊的成交均價有瞭大幅上漲，如果去掉淺水灣，實際均價已經達到25307元/平米，是全市價格最高的板塊，漲幅11.8%。議價空間和成交周期都大幅小於全年平均水平，說明去年下半年板塊熱度不一般。

我想這裡面絕大部分原因還是因為奧體小學學區劃分，從各小區表現來看，“奧體小學+50中新校”雙學區的小區，基本都有非常可觀的漲幅。最典型的例子就是綠地花都藍蝶苑和置地栢悅公館，漲幅都超過瞭10%。

我在去年3月份文章《合肥政務區房價及奧體小學、50中新校分校學區劃分分析》裡，跟大傢分析過奧體小學的前景，以及最可靠的劃分范圍，目前來看，一一被我說中，如果當時采納我的建議，投資收益應該可觀。具體文章可關註我的微信公眾號“小易論樓市”，回復關鍵詞“政務”查看。

在所有小區裡面，凱旋門應該是最為落寞的，因為它沒被劃到奧體小學學區，所以我們看到它住宅漲幅僅有0.37%。值得安慰的是，它公寓漲幅可觀，因為租售比較高，受學區劃分影響較小，目前單價已基本跟住宅齊頭並進。

信達水岸茗都去年三四季度成交均價已達24751元/平米，遠超全年均價，漲幅達到16.2%，宋都西湖花苑漲幅也達到10.7%，奧體小學對板塊內學區房的影響，可見一斑。岸上玫瑰成交基數太少，誤差較大，據我瞭解，實際價格已經逼近3w，漲幅同樣可觀。

因為50中新校分校正在籌建，屆時我估計會以懷寧路為界劃分學區，那麼淺水灣和栢悅公館可能會面臨諸多不確定性。整體來講，天鵝湖南板塊是去年整個合肥市房價漲幅最高的板塊之一。

翡翠路西板塊

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翡翠路西板塊共成交209套，成交均價從20264元/平米漲至21329元/平米，漲幅5.26%。議價空間從2.53%回落至1.99%，減少0.54個百分點，低於平均值；成交周期從80.1天減少至64.5天，減少15.6天。

翡翠路西板塊去年上半年漲幅僅有0.91%，三四季度達到10.25%，全年漲幅基本在下半年完成。從成交周期上來看，下半年也比上半年大大縮短，說明翡翠路西在去年下半年，市場開始騷動，房價普遍上漲。

保利香檳國際漲幅最大，三四季度成交均價在24671元/平米，漲幅達到19.1%。因為該小區集中交房時間為2015年前後，我仔細查看瞭成交記錄，2017年大多數成交產證均未滿兩年，2018年則集中滿兩年，如果扣除增值稅，漲幅大概在13.4%，也比較可觀。

從各小區成交來看，絕大部分戶型都集中在80-100平米左右的剛需房，真正適合改善的小區不是很多。大戶型成交占比相對不錯的小區有：保利香檳國際，九重錦，禦龍灣和融僑天駿，對改善有需求的同學，可重點考慮這幾個小區。

因為奧體小學學區的公寓實在太少，咨詢我的粉絲，很多有在翡翠路西買套總價不高的學區房的意願。其實板塊內不乏總價介於100w-150w之間的學區房，大都是公寓和回遷小區，但從它們漲幅表現來看，不弱於住宅。

囊中羞澀且有學區需求的購房者，可考慮以下幾個小區的公寓：imore，禦龍灣，森林海，九重錦，發能太陽海岸，翠庭園（回遷小區）。真學區的公寓，是所有低總價資產中最值得投資的，政務區的這些學區型公寓，大都在2檔優質資產，可長期持有（微信公眾號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——2018年合肥初中學區最新排名》）。

翡翠路西去年的漲幅，其實不弱於天鵝湖南板塊，而且大都比較平均，如果資金不夠買奧體小學學區房的同學，可以考慮翡翠路西這個區域。個人認為，小學重要性並沒有那麼大，翠庭園小學或者習友路小學並不比奧體小學差。

天鵝湖北板塊

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天鵝湖北板塊共成交40套，成交均價從22428元/平米漲至23067元/平米，漲幅2.85%。議價空間從3.1%降低至2.9%，減少0.2個百分點；成交周期從100天縮短至87.6天，減少12.4天。板塊內樣本數實在太少，造成誤差特別大。

天鵝湖畔小區成交均價最高，但也不能完全反映實際價格，因為成交基本都是小區最差110多平米的戶型。單從這些戶型成交來看，去年平均漲幅為7.7%，三四季度實際成交價格漲幅則已超過10%。小區一套127平米戶型成交價為3.5w+，目前是政務區二手房成交價格的最高記錄。

天鵝灣花園2017年成交基數太少，數據參考意義不大。內森莊園總價較低的200多平房的成交量相對多一些，但整體成交較少，而且不同戶型、不同位置、不同裝修的房源，價格差異很大，也缺少足夠的參考價值。

水墨蘭庭的公寓似乎比住宅熱度更高，而且漲幅也遠超過住宅。小區房齡相對老瞭一些，但距離小學比較近，我認為後期可能逐漸發展成為掛學區的小區，太大的戶型或許不是特別保值。

匯林閣也是回遷小區，小戶型比較保值，掛學區也值得考慮。恒潤花園房齡老瞭一些，小區規模小，戶型多為大戶型，小面積戶型也不太好，因此不是特別有吸引力。

潛山路東板塊

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潛山路東板塊共成交89套，成交均價從18300元/平米漲至19255元/平米，漲幅5.22%。2017年低價回遷小區成交較多，造成對比基數相對偏小，實際漲幅應該沒這麼高。議價空間從2.72%增加至2.83%，提高0.11個百分點；成交周期從92.7天增加至168.5天，延長75.8天。

潛山路東三四季度成交均價甚至是下跌的，這點跟其他板塊截然不同。板塊內小區多而雜，規模普遍不大，成交量相對較少，誤差相對較大。比如湖東景園，2017年僅成交1套，單價較低，漲幅沒有可參考性，實際應該沒有這麼高。

漲幅相對大一些的小區是琥珀五環城和綠怡居，兩個小區2017年和2018年都有一定的成交量，漲幅有參考價值。在我看來，琥珀五環城主要是因為50中新校分校學區的潛在利好，綠怡居主要是區域單價較低，填谷式補漲。

之前有段時間盛傳50中新校分校暫停建設，後來又確認規劃審批通過，可謂一波三折。不管怎樣，這所學校影響著原屬50中南區學區的一部分小區，主要是：湖畔徽映閣，天鵝湖一號，天瓏廣場，琥珀五環城，嘉和苑。

因為湖畔徽映閣和天鵝湖一號價格本來就不低，即使跟潛山路西的學區房相比，也不落下風，我認為50中新校分校對它們的影響較小。天瓏廣場為商業和居住混搭，小區規模較小，居住體驗略有不佳，我認為學區對它的影響也不會很大。

影響最大的應數琥珀五環城和嘉和苑，一來是板塊內均價最低的兩個小區，二來距離學校都相對最近，一個初中最近，一個小學最近。均價低，容易受利好影響補漲較多；距離學校近，容易受學區溢價較大。

二環路北因為是整個政務區最差的學區，再加上平均房齡也基本上最老，沒有太多優質資源優勢，房價上漲乏力，逐漸淪為相對弱勢的區域。二環路南和祁門路北，因為平均房齡相對年輕，還有祁門路小學的利好，相對優質一些。

潛山路東平均房齡相對偏老，整體漲幅不如潛山路西，能夠對板塊產生實質性影響的隻有學區變化。50中新校分校的建成，預計可以改善祁門路南的學區質量，等學區劃定之後，可能會跟奧體小學一樣，給部分小區帶來一定漲幅。

政務區房價分析及近期購房建議

因為政務區已基本發展成熟，而且大部分小區平均房齡接近10年，這意味著它已經度過瞭最為黃金的投資期，從全市范圍來看，可能已不再是最佳投資標的。但從流動性、保值性、使用性和安全性上來看，政務區絕大部分小區都屬於優質資產，值得長期持有（微信公眾號“小易論樓市”《合肥優質房產的等級評價》）。

即使在去年合肥整體房價基本平穩甚至微跌的前提下，政務區依舊保持上漲，部分小區甚至還出現瞭超過10%的漲幅，這就是優質板塊的特征（微信公眾號“小易論樓市”《合肥的優質房產和劣質房產》）。這說明，合肥樓市即使在平淡的年份，也不缺乏投資機會，有些可能比把錢存在銀行做理財更安全可靠、投資收益更高。

學區是政務區優質板塊保值升值的核心價值之一。在奧體小學利好兌現以後，板塊內的小區基本都實現瞭10%左右的漲幅，有的甚至接近15%。潛山路西屬於50中新校的學區范圍，整體房價表現都要比潛山路東強勢，而且漲幅也更高。

從奧體小學學區內小區房價變化來看，基本上是學校建成以前利好兌現一半，建成劃分學區以後利好再兌現另一半，這意味著50中新校分校的建立，對潛山路東部分小區而言，應該還存在一定的投資機會。

合肥優質學區房數量是有限的，但每年都有大量的外來人口湧入，隨著二胎的放開，對真學區有需求的傢庭大幅增加，因此合肥學區房會呈現出越來越緊張的局面。於是我們就看到一種結果：隻見學區房價格一再創新高，而且是合肥的天花板價格，卻很難見它下跌過。

我去年一再提醒大傢，如果對學區房有需求，一定要趁早買，越早買你就越不會被動，而且代價更低。尤其在政務區這樣的優質板塊，你可能看到的情況是，去年覺得貴，沒有買，認為市場冷，等降價，但今年又上漲瞭不少，不少咨詢我的粉絲都遇到瞭這種情況。

政務區的學區公寓一般比非學區公寓漲幅更大，流動性更好，我覺得是最值得投資的公寓類型。一般資金有限的傢庭，在配置資產的時候，如果買不到高門檻的限價新房，這類公寓學區房也可以考慮，一般都會有不錯的收益。

綜合各方面因素來看，合肥今年房價整體還是會呈上漲趨勢，不過是漲幅多少的問題，尤其是優質板塊優質房產，表現可能會更加亮眼。我們買房都希望選擇優質房產，因此應盡早下手

關於合肥各區房價分析，請搜索關註微信公眾號“小易論樓市”，回復“濱湖”、“政務”、“蜀山”、“廬陽”等區域關鍵詞查看。

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