有什麼是比傢還重要，花費時間更多，親密感更強的地方呢？

與我們朝夕相處的辦公室一定是其中一個選項。

它好像是一個物理空間，裝載著我們喜歡或痛恨的“辦公室文化”，同時，我們任何時候都很少用書面的方式描述它，卻最在乎它。

你們自己的辦公位置如何？心目中最佳期望是不是希望它位置大點，靠裡點；最好別人看不到自己，自己看得到別人，小隔間最好；空間裡有些帥哥美女；領導最好不要看到我的屏幕……沒有入職以前，總對自己的位置有著各種憧憬。

沒錯啦，它是一個應該需要大傢重點關註的問題。

我們在面試一傢公司的時候，也常常會通過對公司所在的地理位置、寫字樓以及辦公室格局來初步判斷公司的實力。在地產公司更是如此。

地產公司，如果是集團總部所在地，一般都有自己的總部大樓（如果沒有，那基本屬於200強開外瞭）。即使區域公司，也會選擇當地較好的寫字樓作為辦公場所。

地產，即使再沒落，也是一個面子企業，畢竟還要找銀行貸款，門面都弄不好，那就太寒酸瞭。比如華潤置地總部，分佈在大沖萬象天地或者深圳灣春筍的高檔甲級寫字樓，配著輕奢時尚的萬象商業，逼格真的高；招商蛇口總部，在蛇口最好的南海意庫創意產業園區3號樓，一整棟獨棟，綠色環繞，永遠無需感受電梯擁堵困擾。

招商蛇口總部南海意庫

所以，大學生或者小白去總部面試的時候，總是興高采烈，期盼著像電視劇裡的白領情節一樣，每天衣冠楚楚驕傲的穿梭在甲級寫字樓辦公場所。但事實可能很快打臉瞭。當不少大學生被通知項目輪崗的時候，一切都破滅瞭。

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A、項目商管辦公室，一般都是設置在購物中心裡。

項目在籌建期，會臨時租用離購物中心最近的寫字樓或者商鋪作為臨時招商辦公室，開業前3個月或者開業後會搬到購物中心裡。所以，籌建期臨時辦公室，除瞭門面略微裝飾以方便接待租戶，其他大概率都是怎麼簡單怎麼來。

之所以選擇設置在購物中心裡，主要就是方便管理。

因為購物中心管理所有工作，都是圍繞著購物中心裡的人和事來展開，這就要求工作人員必須是與購物中心聯系緊密，總不能有個啥事你還從旁邊過馬路趕過來吧，道理很簡單。

我們現在也時常會看到這種設置。比如宜傢直接將辦公室設置在商品區；百貨會在每個樓層設置辦公室，直接讓運營同事現場辦公。所以，購物中心也是如此，項目辦公室一定位於購物中心裡。

B、那一般設置在購物中心的哪個位置呢？

出於收益最大化的角度，我們常常看到的商管辦公室一般會出現在三個位置：地下層、夾層或者頂層。

在最好的位置或高大上的地段，大概率絕對不會出現項目辦公室。理由也很簡單，購物中心裡的每一平米面積都是可以產生收入的。所以，最好的面積和地段理應給到租戶來使用。

而辦公室由於主要是內部員工為主，且不產生收益，絕大多數的購物中心都會把公用面積或者非產權面積，作為辦公室規劃使用。地下層、公配夾層以及頂層正好符合這個要求。

地下室，一般會從公共配套或者停車場做文章，是所有辦公室選擇中最差的位置，但也是常常會被用到的位置。

一般會通過犧牲幾個車位或者是在角落裡單獨設置。有時候，即使商管辦公室不在這裡，物業辦公室、食堂或安保休息室等，也會將地下部分來作相應的設置。

這裡不僅空氣渾濁、燈光昏暗，汽車尾氣更是影響員工健康的最大禍首。簡單點說，不見陽光，不排氣，僅靠空調通風是完全不夠的。在這裡工作的項目人員，一般心情和工作都會有較大影響。現在，越來越多的商管開始意識到這個問題，盡量避免選擇這裡。

夾層和頂層，一般是找到一些非產權面積的公共配套，面積相對合適，也能實現通風靠窗。很多頂層直接陽臺加建，除瞭夏熱冬冷以外，算是所有辦公室中最完美的存在。偶爾去陽臺抽個煙，也能保證過煙癮不影響工作時間。但最大問題就是以上基本屬於違建，不排除每次檢查都要面臨罰款的可能性。

C、項目辦公室，有著陽光、窗戶、以及順暢的對流空氣，就是最完美的。

至於面積大小、裝修奢簡、或者坐在什麼位置，早已不是商業人考慮的重點。說一千道一萬：為瞭健康啊，隻要不是地下室，都為最佳。

越來越有良心的商管公司，已經更多考慮瞭這一點：讓員工在一個健康的環境下工作。這一點，其實萬達做的挺好，在項目規劃之初，就對於商管辦公室設計做出瞭明確要求，其中，更是一並考慮瞭提供一日三餐的員工食堂。這點物質上，的確是做的比較不錯的，就是精神壓迫痛苦瞭點。

某商管辦公室

那麼項目商管公司辦公室內部長得啥樣呢，佈局應該是如何的呢？大傢會不會比較好奇自己到底會坐在哪裡呢。這裡我們就不討論裝修風格瞭，我們主要看佈局，這是由項目商管有多少人來定的。

一般商管主要包含瞭總經辦、行人、財務、IT、營運、招商和推廣這幾個部門，每個部門人數不一。物管至少也包括瞭工程主管和技工、保潔主管、安保主管等。不含物業的話，人數從幾個人到三四十人不等，這裡主要也取決於管理的商業規模大小。

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總經理或者副總經理一般會有一個單獨的辦公室，面積20平方以內，或者更小。

財務和出納室涉及到錢的問題，會單獨辦公室。如果不是格局的問題，建議可以出納和財務室合並在一起，單獨隔墻設置出納，以方便租戶繳費或者開發票。這樣的好處在於不需要單獨設置出納人員在獨立辦公室，也不會導致租戶直接跑進財務室裡。

其他的人員基本上可以在一個大的辦公空間裡，位置大。個人的辦公空間可以稍微大一點，但總空間小，大傢貼著坐也是常態。所以，在這裡基本上也沒啥隱私。這時，會議室和洽談室就顯得很重要瞭，打個隱私電話這兒是個好的選擇。當然，還有個功能，有時也是大傢午覺的最佳場所。

一般會設置一個大的會議室，2-3個小的洽談室。大會議室主要是用來舉行人數20人以上的會議，項目全體員工大會或者集團視頻會一般都會在這個會議室舉行。

其他的會議室基本上都是屬於洽談功能，至少2個是有必要的。包括營運和租戶的談判、招商的洽談、各類供應商的溝通，也包括項目面試都在這裡舉行。會議室和洽談室是必要的。

項目商管辦公室雖小，但的確五臟俱全。這裡是戰鬥在經營戰場的第一線。商管公司的所有財務收益都來自於這裡。他和甲級寫字樓不一樣，每天24小時全年無休都有人戰鬥在這個地方，保證著這裡的安全、效率和經營。

所以，這裡一般有三種上班時間：

• 第一種行政班：早9點到晚6點，也是我們常常說的朝九晚六。一般總經辦、招商、推廣三個業務部門以及財務人力等職能部門是按照行政班進行。
• 第二種早晚班：早班：早9點到晚6點。晚班：13:30-22:30。這個一般是屬於和現場管理強關聯的部門，比如說營運部等。
• 第三種早中晚班。這裡一般是指需要24小時連續值班的部門。比如說物業工程、安保等部門。需要保證24小時不間斷服務購物中心。比如說購物中心的中控室、安保等。這種值班方式一般是屬於物業部門或者物業公司，理論上商管人員不太會參與到此。

項目商管營運部排班表

所以可見，商管辦公室至少是從早上9點到晚上22點30，都是有人在的，這是一個多麼高強度和高使用頻率的地方啊。相信，沒有哪個甲級寫字樓能夠像商業人一樣，每天會有那麼多時間在一起。

甚至於有時候，商業人工作從日初開始，到下一個日初結束，和科比一樣。沒有見過早上5點城市樣子，不足以道自己是真正的商業地產人！

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除瞭辦公佈局，我們也常常會遇到其他的問題：

A、“為什麼在項目籌建的時候，辦公室不早點經常裝修，總是跟隨者商戶同步開始裝修？”

道理不是很簡單呀，購物中心在沒入場裝修前，處於建造階段，辦公室肯定不屬於優先工程范疇，外加上還需要精裝修配傢具等，所以就變成大傢看到的，同時或稍早於商戶才開始裝修。

但籌建的同事們一般在辦公室裝修完畢後，就要進駐辦公室。那麼，肯定跑不掉的就是裝修污染瞭。

無論辦公室凈化做的多好，隻要有一邊是商戶裝修，進入辦公室，仍舊跑不掉甲醛污染，這是項目籌建期間，尤其是開業前，商業人最大的付出。

如果你介意這種情況，在入職的時候一定要搞清楚是否處於開業前。

B、還有，項目商管辦公人員素質參差不齊。

剛才也說瞭，這裡匯集瞭不同部門和業態。這裡什麼樣的人都有，有的是商場技工、保安，也有美女如雲的推廣小妹妹，還有一把年紀的保潔阿姨，這些都是你們未來會直接接觸的人群，高低層次，需要你們不同的溝通技巧。

C、購物中心是有專門的員工通道。

在營業前，商場員工和租戶都是通過這一特定的通道才能進入商場。

對於9點準時到達，剛入職的你，想在未開業的購物中心找到辦公室所在，最快捷的方式就是問保安。另外，一定要問清楚：商管辦公室和物業辦公室有可能是兩個完全獨立的辦公室。

項目辦公室雖小，裝修也不豪華，人與人之間就是喊一聲的距離，但是這裡充滿瞭故事、充滿瞭人與人之間的各類情緒，有感情、有激情、有憤怒、甚至於憎恨，在一起的時候相愛相虐，離開以後刻骨銘心……

但就這樣的一幫人，抗住瞭工作的重壓，在第一線與命運焦灼，努力為瞭個人的價值和公司的價值。

他們是商業地產裡最可愛的那幫人。

讓我們珍惜一個屋簷下的緣分，不負芳華不負卿！

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我是一個需要大傢不斷點贊支持，持續分享的 @商業地產-楊老師 。

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