先說一下我能看到的一些信息

一 經緯花園

1.08年雙氣學區房低密度絕對的鄭州核心地段，沒毛病的特色標標簽

2.樓齡是個大問題。你買來這套勢必要常住10年後再賣還可以，但是15-20年以後就真不好買瞭，貸款無法貸滿30年，標的額這麼河南有人全款接受。

3.雖然樓齡當下看問題不大，居住體驗方面包括停車，公共空間以及設施真的一般。整體居住起來你能接受也還好。

4. 另外這個小區的戶型設計整體偏大，150-174平做成三居室，且客廳朝東。哎早期的鄭州設計確實不能符合當下的居住需求

5. 建築品質 物業管理咱先放一邊

6.貝殼平臺數據：從2018年12月25日到2020.11.7日歷史成交7套。可見流動性一般，買這邊的房子需要很大的勇氣。

二 緯五路8號院

1.08年的房子

2.145or188的戶型，和經緯花園一樣大戶型

3.小區兩棟樓

4.物業管理居住體驗一目瞭然。

5.貝殼平臺數據：歷史成交，2019年.4.16。2021年03.07.幾乎成交就是一年。

看瞭這兩個項目項目數據，另外結合我自己買的也是一個104平2003年的二手房經驗得出如下結論

1.老小區不否認的，地段好，容積率低，綠化都還挺好，商業配套，醫療等大配套沒什麼挑剔。但是從成長性的邏輯講，買瞭之後很為難，特是執迷於學區的人們。

2.舉個例子吧我燕郊買的那個小區2003年104兩居室1.3萬入手，現在1.6.旁邊的高密度高層社區18年交房的那入手價1.45，現在2萬左右。

3.你買房子的核心需求是改善，關註什麼我不清楚。但是我可以給你說這的房子適合那些類型的人

A：地緣性自住（習慣住這，或者親戚朋友工作在附近的）

B：執迷學區的人群

C：著急住的剛需人群

按照你說的

從政策和目前房價走勢來看的話，適合入手不？

雖然說瞭很多缺點，但是客觀講還是值得談談的

1. 教育劃片這個話題大概率長時間還得執行，優質的教育是必爭之地，而且越來越貴，這是北京上海南京等一下城市的規律。這是核心價值點

2. 這個年代的房子或者更老的拆遷概率不大。所以這裡面有一個大矛盾點，要學區地段還是生活居住體驗。得有所舍棄。

3. 其實最關鍵的還是一個點，是否劃算，或者說能增值多少。從當下的角度房子的標簽越多加分越多，負面標簽越多減分越多。但是無論老破大的經緯 緯五路，和中原申泰的新 密 都有突出優點，且可以支撐這個價值，這是市場用腳投票的結果。

4. 最近也在看二手房，我發現主城房子很多，次新房很稀缺，且是大眾二手的主流首選擇，流動性和居住體驗我看的比較重，所以如果我是你可能偏買新房。你也可以品品當下的你接受當下的老破大是一個什麼心態，未來接受你的老破大這個心態隻會放大。

5. 學區改革鄭州也會模仿一線城市，有著父母對孩子學區的執著和愛，這些都是要付出代價的，這些人越多，老破大就會一直香。所以底層的抉擇是為瞭孩子啥都不要考慮就學區，為瞭增值兼顧學區就買居住體驗。居住是房子的核心屬性和價值，學區是附加值。

關註權益多多（投資沒有風險 沒有文化才有風險）

1.關註龍貓先生，瞭解更多河南鄭州，北三縣，京津冀，長三角，珠三角城市群政策動態變化。感謝關註

2.歡迎大傢進入龍貓先生粉絲團，群內不光免費分享房地產政策動態，還有各行各業的人比如it工程 老師 醫生 等人士可以互相交個朋友。

3.最後歡迎咱們河南老鄉來噴空兒。

讓你感受一下

河南人的熱情好客

河南人的樸實進取

河南人的臥薪嘗膽

中不中？中不中？

第二部分熱門文章鏈接

1.房子產能過剩房價會堅挺嗎？

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2.130萬如何在鄭州買房？

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10.鄭州買哪？最真誠的購房建議

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11.鄭州買房攻略合集（小白必讀）

http://zhuanlan.icpchaxun.com/p/364934440

鄭州買房攻略（小白必讀）

全文目錄如下：

1. 如何買對人生中的第一套房？
2. 鄭州買房的思路和邏輯？
3. 如何選對學區房，讓孩子讀名校，贏在起跑線！
4. 手頭緊，如何貸款最省錢？
5. 投資房怎麼選，才能賺得更多？
6. 公寓到底能不能買？
7. 最真誠的購房建議

文章篇幅很長，但全是幹貨，沒有一句廢話～ 看不完可以先收藏起來，等有時間慢慢研究； 但不要隻收藏不點贊，更不要忘記看！

1. 如何買對人生中的第一套房？

1.買房怎麼選擇最佳項目？提供給你9個指標

1. 位置
2. 性價比
3. 學區配套
4. 商業配套
5. 生態配套
6. 醫療配套
7. 交通配套
8. 物業園林配套
9. 政策紅利

2.戶型怎麼選？提供給你8個指標

1. 方正度
2. 通透性
3. 使用率
4. 功能件實用性
5. 入戶+衛生間風水
6. 陽臺窗戶大小
7. 層高
8. 進深
9. 各個功能見面寬

3.朝向怎麼選？

第一梯隊：東南北>西南北>南北

第二梯隊：東南>西南>南>

第三梯隊：東西>東>西>東北>西北>北

4.樓層怎麼選？（以高層為準，別墅洋房和小高層根據自己的喜愛決定)

第一梯隊：中間層

第二梯隊：中高層

第三梯隊：中低層

第四梯隊：中間不吉利樓層

第五梯隊：頂低層

5.裝修怎麼選？

各有優缺點

• 精裝：省事省力，有裝修溢價，交付情況未知
• 毛坯：性價比高，自由度高，需要自己張羅裝修

6.買房還需要支付哪些費用？

1. 貸款服務費
2. 公共維修基金
3. 契稅
4. 工本費
5. 擔保費（如果涉及公積金組合貸款）

7 .其他常見問題

年輕人一般都沒辦過貸款，對自己不熟悉的東西，免不瞭會擔心踩坑。 這裡也為大傢整理瞭一些常見疑問：

Q：每傢銀行的貸款利率都是一樣的嗎？

A：不是的。建議問問樓盤銷售，和哪些銀行有合作，然後看看哪傢利率最低。 不過也不能隻看利率，因為有些銀行可能會沒有貸款額度。如果你著急收樓，利率高一點也得接受。

Q：貸款年限選多少年最好？

A：一般建議按 最長年限 來選，例如 30 年就很多人選。 在通貨膨脹的情況下，以後你的收入增加瞭，就會覺得還款會越來越輕松。 而且通過拉長還款期限，每月少還一些，省下來的錢還可以用來進修，或者學習理財。

Q：銀行說我還款能力不夠，怎麼辦？

A：年輕人收入相對不高，如果還款能力不夠，可以 增加父母或者配偶作為共同還款人。 你每月還款的金額，不能超過幾個人總收入的 50%。

Q：房貸利率是幾十年固定不變的嗎？

A：貸款合同簽訂後，房貸利率一般每年調整一次，具體要看合同怎麼寫。 對房貸來說，銀行不會采用固定利率，因為幾十年後的經濟無法預測，萬一銀行收的利息還不夠成本，那就虧大瞭。

Q：房貸要不要提前還款？

A：房貸基本上是我們這輩子能借到的最便宜的錢，如果你善於理財，那就可以拿錢生錢，沒必要提前還。 但如果你手頭上有一筆閑錢，也不知道要幹嘛，提前還款也是可以的，起碼利息可以少交一點。 提前還款一般要 額外收手續費，具體可以咨詢銀行。

Q：分訂金和定金有什麼區別？

A： 兩種金隻有一字之差，聽著都差不多，但卻完全不是一回事。 看房的時候，銷售都會慫恿我們交錢，訂金是可以隨時退的，而一旦轉為定金就不能退瞭。 如果沒有考慮清楚，千萬不要隨便交定金。

Q：買房送面積？

A：在計算房價時，房子的陽臺、入戶花園、飄窗等，都隻按一半面積計算，另一半相當於是 “送” 的。 這是一種很常見的促銷手法，其實羊毛出在羊身上，隻要房子每平米的單價提高一點，開發商想怎麼送就怎麼送。

Q：買房送車位？

A：開發商送的車位，分為 產權車位 和 車位使用權。 產權車位簽的是《購房合同》，將來有房產證，可以自由買賣。而車位使用權簽的是《租賃協議》，等於長期租給你，無法自由買賣。

Q：五證齊全 ？

國傢規定，開發商要賣房，必須五證齊全。具體包括：

1. 國有土地使用證
2. 建設用地規劃許可證
3. 建設工程規劃許可證
4. 建設工程施工許可證
5. 商品房銷售（預售）許可證

（二）鄭州買房的思路和邏輯？

我要在鄭州買婚房瞭，借這個機會以身試法，我把我的買房思路和邏輯分享給大傢，以便給咱們身在外地的河南老鄉一些啟發。同時呢給一些將要購房的小白掃盲。看完自己瞬間變成買房專傢。

以我為案例，先說一下我當下的情況，我31歲，未婚，房地產自媒體創業中，2021年5月前後結婚，沒有地緣性考慮，不執迷於學區，計劃把北京東燕郊的房子賣掉變現100w置換一套自住的中型面積的剛改三居室，和一套純投資的市區兩居室。

第一步 明確為什麼買房子

我的目的呢很簡單，就是買婚房自住，當然也兼顧投資的打算，咱們普通老百姓，買房的基本需求都是自住+投資，無非就是占比不同罷瞭。

第二步 明確自己的核心需求

因為我買房子自住比例大於投資，所以考慮的點也是比較多的，但是項目總是沒有十全十美的。所以我把核心需求歸納為：品質》地段》潛力》交通》學區》商業配套》醫療。排名越靠前權重就越高。大傢也可以根據自己的情況歸納總結。

第三步 衡量自身預算

這個浮動空間自己量力而行。主要就是首付和月供的問題。

第四步 大區域定位

1. 嚴格意義我沒有地緣性考慮，所以鄭州哪都行，但是我不會出四環。
2. 我比較關註宜居+溢價率，所以重點會考慮中東部以及中西部的政策紅利板塊
3. 根據自己的預算，這樣的板塊都有哪些呢，然後找到做減法一一排除

A：首先想到的就是金水北，金水北北接惠濟，南接管城，東接東區，西接高新。真的是首選之地，但是當下金水北的項目，真正具有改善屬性的項目幾乎沒有，雖然未來溢價空間很高，但是我要的低容積率，所以pass

B：其次想到的就是老經開，無論金水還是經開都是抱著東區的大腿，但是目前在售項目三個，華潤保利綠城，雖然這邊的容積率能滿足的我改善+投資需求。隻是老城區給我的感覺就是過度成熟，我是一個很自我的人，喜歡純粹，特立獨行。沒有把投資的希望寄托在買房子這件事情上，所以pass

C：然後想到的是高新主城，一個主打教育和環境的板塊，依托於優質的教育資源和大學資源以及大量的it大數據相關的產業園聚集瞭大量的畢業生教職工以及it從業相關人員，支撐著高新主城價格均價1.5萬+，而我不在意學區，中等就可以瞭。所以pass

D：也有人問我四大中心常西湖為什麼不考慮，一句話，沒有產業支撐的剛需+養老板塊我不考慮

E：也有人給我推薦中原二七管城的明星流量樓盤，這些地方也許更加適合地緣性的剛需改善，對學區有要求的人。但是我的思路是我要改善+投資最大化，所以pass。

F：那楊金也不錯啊，哈哈抱著北龍湖的大腿將來利益一定最大化，改善品質也不錯啊，我想說我等不及瞭。我2年內是要住，所以某種程度上也會放棄一點利益。所以pass

G：至於什麼白沙 港區 洞林湖 雙湖科技城 也許會有未來，但是還是時間問題，所以不是我的菜，所以pass

H 說瞭半天到我看上哪瞭呢

濱河國際新城

為什麼呢？

1. 濱河改善品質比較純粹，圈層純粹
2. 地段嚴格意義在東南三環角上，整體位於東區老經開和港區的連接線上。
3. 交通方面 東三環機場高速京港澳都是便利條件 還有未來規劃2條地鐵和一條運營的機場輕軌，是為將來出遠門的便利路徑。
4. 生態環境方面，整個濱河16.77平方公裡的土地，有兩個湖，一個濕地公園
5. 學區方面濱河一小 二小 三小 四小 中學方面濱河中學 鄭州一中 經開外國語都是相對中等且硬件一流的資源
6. 品牌方面，濱河的主流開發商都是一線房企，小地塊，同時開發我預計23年全面交房的時候，商業以及相關配套會成熟很快。
7. 醫療方面也有一傢大型的醫院，夠瞭，小兵診所就夠瞭，大病就要更大醫院瞭
8. 潛力方面仁者見仁智者見智吧。我看好，理由就一條，稀缺資源，獨立無二，除瞭北龍湖。
9. 商業方面是目前濱河的最短的一個板子，我隻能說未來可期，我又不逛商場，小區商業能買個菜就行瞭。

第五步 小區域內大量多次的看房對比細節

第六步 小區域內鎖定項目

1. 如何選對學位房，讓孩子讀名校，贏在起跑線

1. 學區房和學位房一定要分清，學區房就是就近劃片，可以多次使用的，學位僅僅是第一任業主可以使用的
2. 鄭州新房項目裡面幾乎沒有劃片上老名校的項目，隻有名校的分校。新房項目大多辦學模式分為，分校區，合作辦學，掛名辦學。所以你們懂得。
3. 鄭州部分學校是有的是需要成績的，學校有自住招生權利。
4. 傳統名校學區房要麼就是很久的房子，要麼就是很貴。雙學區就更貴瞭

1. 手頭緊，如何貸款最省錢？

普通人怎麼買房最省錢？

耐心看完能幫省幾十萬

買對時機地段能賺錢

但是需要敏銳的眼光，獨到的判斷

最近有一個代孕明星X爽，投資6500萬買房，2年後1.3億賣出的新聞火遍瞭抖音

我滴個媽啊

說到這裡我是有點酸啊

而對於我們普通如何才能省錢呢？

那就是用對適合自己的付款方式

1. 能貸款不要用全款
2. 能分期不要用正常貸款
3. 能用公積金貸款不要用商業貸款
4. 能用組合貸款不要用純公積金貸款
5. 能用消費性貸款不要用商業性貸款

不同的人適合不同方式，請對號入座

最後想告訴大傢抵禦通貨膨脹的最好辦法就是合理負債。

我告訴大傢一組數據大傢就明白瞭

我們的儲蓄利率年化是3%

我們的公積金貸款年化是3.25%

我們的貨幣基金年化利息是4%

我們的消費貸利率年化是4.5%

我們的保本理財年化是5%

我們的信用貸款年化是8%

我們的通貨膨脹率年化是10%

我們的借唄利率年化是15%

我們的網貸利率年化是18%

我們的高利貸利率年化是24%

說到這，很多人就開始說瞭，高利貸，利滾利，嚇死個人瞭，瞬間有種楊白勞的感覺

我隻能說沒文化才是最可怕的

哈哈

舉個例子

房子總價100萬，兩種購房方案，一樣的30年，一樣的利率5年化

首付30萬貸款70萬，30年後的的總利息70萬，綜合持有成本170萬

首付60萬貸款40萬，30年後的的總利息40萬，綜合持有成本140萬

明眼人一看。首付越高越合適啊，省瞭30萬呢

錯，打錯特錯

在房子不出售的情況下，首付多出來的30萬，在5%通貨膨脹率的影響下30年後30萬的購買力折合多少呢

30萬*1.05的30次方=129萬。

所以

第一個方案的中綜合持有成本就是170萬

而第二個方案的綜合持有成本就是269萬

同樣的房子擁有30年，出售價值一樣，持有成本不一樣啊，懂瞭嗎？

1. 投資房怎麼選，才能賺得更多？

第一梯隊四環內（現狀排序——東>北>南>西）why？1.東部——鄭東新區地位無可動搖，依托城市規劃，成為鄭州經濟 政治 文化 中心。老的二七中心，已經逐漸被取代瞭。就目前的鄭汴一體融城進度來講，即便是四環外的白沙抱著東區的大腿已經領跑四環外沿線的所有項目瞭。

1. 北部——老金水，新惠濟。就目前發展程度（教育，醫療，文化，交通）而言鄭州三環外的城區完善度甚至超過東區，西區和南區都是半叉子呢。再往北，惠濟的中部已經被北四環切開，交通便利度，商業程度非常高，加之北部水系分佈較廣，生態環境一流。

3.南部——經開 管南 老二七 不想多說瞭，剛需集中地。這有點像北京地形的簸箕造型。但是這裡想重點談一下東南部，也有亮點。南城離高鐵機場兩大交通樞紐很近，再加上位於港區和東區的連接線，也算是地利瞭（緊抱東區經開港區三條大腿）

4.西部——聽說以前西郊的老師特別有名，哈哈。不敢得罪。西部最大亮點就是常西湖板塊，號稱CCD，住在那裡想必也會很安逸。其次是西部的滎陽上街新區，擁有天然的綠化，水系資源，所以大量的養老洋房集中，而且價格不高。隻是投資的收益和對年輕人來講，上班還得來中心區，二七是過去核心區。

第二梯隊政策紅利片區（東白沙綠博，南濱河國際新城 港區，西常西湖，北惠濟）why？

有一個概念——政策紅利支撐的板塊一定比普通片區溢價率更高，但是正是這個概念的問題，房價是不是已經透支瞭政策紅利需要慎重考慮，所以性價比也很重要。

第三梯隊地鐵沿線商業集中片區why？

有一個概念——地鐵所達之處，都是人的定居集中地.北部的惠濟，東部的白沙，南部的龍湖和北港區，西部的滎陽，部分商圈已經交房的已經自成商業圈，貌似過得很是安逸。（呸，窮人才住城裡呢）

第四梯 其他遠郊宜居衛星片區

舉個例子吧，平原新區 ，南港，滎陽西，上街 ，洞林湖，雁鳴湖。是不是很熟悉。改善的有錢的買這裡，不說瞭有錢任性，剛需，剛需，慎重，慎重。

1. 公寓到底能不能買？

老鄉們 大傢白迷瞪瞭

很多粉絲咨詢我金水萬熙x地的這個公寓項目怎麼樣？

怎麼看刷爆瞭朋友群的萬熙x地公寓？

面對重大抉擇的時候我們要頭腦清晰，獨立思考，獨立思考，獨立思考，重要的事情說800邊也不多。

這個中州大道農業路西北角的公園，目前絕對是鄭州的熱搜樓盤，那這個坑咱們要不要去挑呢 我想的建議白跟風

在我們傳統概念裡99%的公寓都不能買幾乎成為常識，那這貨會是一個例外嗎？

我們以為公寓都是多梯多戶的，然兒這貨是2梯5戶，哎呦胡跟住宅一樣

我們以為公寓都是商水商電的，然後這貨是民水民電，哎呦胡跟住宅一樣

我們以為公寓都是不上學區的，然而這貨送緯五路小學明鴻校區、緯五路小學附屬幼兒園

，哎呦胡，跟住宅一樣

我們以為公寓都是小戶型住起來不得勁，然而這貨把72平做成三居室瞭，到這我隻能做牛p

我們以為公寓隻有核心地段的可以，然後這貨就是核心，周邊有成熟的商業 醫療學區 交通 以及在建的地鐵8號線

說到這裡大傢是不是準備掏錢瞭，畢竟首付40萬不到總價80萬不到，月供又很低，就能買到核心地段的三居室帶學區，配套成俗的一批的項目。

我想說說等等，聽說講完在做決定

第一 商業公寓的稅費，庫存壓力，流動性，租金收益率都是需要正視的負面問題。無論他多麼像住宅，也不要輕易碰，就像人妖一樣很漂亮但是。。。。

第二 雖然這個項目會滿足部分人的部分需求，仍然不是適合所有人。這個項目更加適合固執的剛需學區，月供能力有限的，臨時過度對增值沒有太多期望的僅僅是為瞭過度住的，長線投資人群。至於計劃長期自己住的話，那就別動心瞭。得嘞就這麼多吧

1. 最真誠的購房建議

房子使我們永遠繞不開的話題，無論是什麼農民，工人 ，公務員，白領，還是老板。

購房者永遠都是弱勢群體，所有我們必須選擇避坑

1. 關於時機

時機對啊，錯的產品也是對的。錯的時機，對的產品也是錯（時勢造就英雄，有多少人是稀裡糊塗買房賺到錢的）

2. 關於決策

人買房子男性靠理性，女性靠感性。感性關註感知細節體驗，理性分析數據，預測未來。（就像股票，技術流是靠理性看基本面，大眾流靠感知和小道消息左右搖擺）

3. 關於產品

任何項目都有缺點，和優點，缺點是底線，重點關註優點（就像找對象一樣，接納缺點，享受優點，適合自己的才是最好的選擇）

4. 關於需求

把握核心需求，降低次要需要。切記好高騖遠，眼高手低，舍本而逐末。

5. 關於特價房

99%的特價房都是問題房，因為開發商不是慈善機構（所有的營銷都是套路）

6. 關於鄭州投資買房價值體系：

時機》位置》產品》交通》學區》生態》醫療

7. 關於中介選擇

置業顧問的話信一半，中介大多都是新人，他們隻能帶你看房，講解房源，至於是否符合你，自己決定。

8. 關於鄭州學區

不要有太多執念，新房沒有一個是一流學區（新校區未知）

9. 關於買新房還是買二手

根據自己是否著急住為核心，優先選擇新房，不要為瞭出租而投資。

10. 關於判斷標準

同一個項目，不同人有不同看法，而我還是那句話適合自己才是最好的。（不要受任何人影響）

不要問我是誰我是一隻幫你找房的貓