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租房，是大多數年輕人來到深圳後做的第一件事。近日，深圳住建局發佈《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》，可以查詢小區、城中村私宅、產業園區配套宿舍以及產業園區四種類型的租賃參考價格，並已細化至街道參考價和小區參考價。

來源 | 證券時報

記者 | 吳傢明

可以預見，房屋租賃參考價格有利於引導租賃雙方合理議價。而在當下，深圳房屋租賃市場也發生瞭一些微妙的變化。

01

租金穩中有降

“如果按照參考價，我現在的月租比參考價高出800元。”在福田梅林租房的小方告訴記者，但她也表示，“早在租賃參考價出臺之前，我的房子已經到期，房東主動給我降瞭200塊錢的租金。”後來，小方發現自己居住的小區出租房源租金在今年均有不同程度的下跌，而且空置期也有所加長，“深圳地鐵交通建設逐漸完善，身邊許多年輕的同事都搬到原關外更遠的地方，租金甚至隻是梅林片區的一半。”

（中介門店的租售房源信息 吳傢明攝）

其實，租金的變化受多種因素的影響，但記者在羅湖寶安南，南山大沖等地實探發現，從去年開始這些片區的租金都出現不同程度的下降。“我們公司在深大南、大沖片區管理瞭數十套住宅房源，今年的租金普遍下跌，其中大沖城市花園和深圳灣科技生態園的跌幅較為明顯，大概在5%至10%左右。”陳經理是當地一傢房屋租賃公司的資深經理，他告訴記者，“今年的房子出租周期也有增加，房源空置後不一定能及時租出。”a8c347be1e2a0deb6aeacee64f124d70

（南山某出租房源，房源空置後不一定能及時租出。吳傢明攝）

而在羅湖寶安南片區，記者發現一些居住環境較為一般的小區租金跌幅更為明顯。“2019年的時候我在這租瞭一套45平的大單間，當時租金接近5000元，現在同樣的戶型3800元都能租到。”一位租客表示，“不過，租金有所下跌也未必不是一件好事，也減輕瞭我們的壓力。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，“就目前情況看，租金參考價對個人業主或長租公寓的約束力都比較弱，估計對政策性租賃住房的參考性會更大。其實，租賃市場是一個隨行就市的行業，租金隨市場變化而變化的速度及頻率都比較快。今年以來，深圳租賃市場並沒有以往活躍，租金下行是正常的市場表現。”

美聯物業（深圳）藍籌住宅租金則顯示，三季度深圳全市租賃均價約每平方米每月86.8元，環比二季度上升1.33%，但同比下跌2.17%。

02

長租公寓也有“新玩法”

提到租金，就不得不提到長租公寓。此前，長租公寓出現困局的背後，很大程度上也是因為樓市租售行情背離。記者實探發現，面對租金下滑帶來的壓力，長租公寓市場的玩傢們有瞭許多“新玩法”。

“現在30平的單間租金在3000元至3600元左右，疫情發生前租金都在4000元以上。”在福田八卦嶺，一傢長租公寓的客服經理告訴記者，“現在簽約一年以上可以免租一個月，也可以選擇月租房和日租房。不僅如此，我們這的洗衣服務、健身房都可以單獨對外開放。”

“之前，我與一傢長租企業簽瞭5年合約，我隻能收到60個月租金，但要給對方出租66個月，相當於多給長租企業6個月的出租時間。”一位曾經將自己的房屋出租給長租企業的業主告訴記者，“現在合約到期，長租企業要求調低租金，而且在合約期間也可以隨時調整租金，這跟以前的模式很不一樣。”

記者發現，過去多數長租企業與業主的簽約方式，主要都是每年收取一個半月或兩個月租金作為管理費，合約期間業主就可以成為“甩手掌櫃”，無須承擔空置風險。如今，一些長租公寓的收房模式發生瞭很大改變，特別是分攤瞭空置壓力。一傢長租企業的工作人員告訴記者，他們與業主簽訂的租賃協議，運營服務費改為每月收取租金的10%，如果房源空置，長租企業也無須交付房租給業主。

03

利好不斷

各地規范住房租賃市場發展

“對租金進行管制，在國際上是普遍現象，很多國傢都制定瞭住房租賃條例，並對資金及其漲幅進行限制。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。實際上，這並非深圳首次發佈引導租賃價格的通知。2016年6月，深圳市房屋租賃管理辦公室曾對外發佈《深圳市2016年房屋租賃指導租金表》，全市采集3萬餘個信息點，市民可在表格中詳細查詢片區租房價格。此外，過去多年深圳也曾發佈擬實行“非居改保”，年度租金漲幅不超過5%的相關通知。

而自去年以來，租賃行業也利好消息不斷，多個城市通過市場監管、減稅、增加租賃用房供應、獎補等一系列措施，培育和發展住房租賃市場。與此同時，多個城市也陸續出臺多項規范政策，從設立資金監管、規范租金支付周期、嚴控租金貸等方面規范住房租賃市場發展。不僅如此，一些城市還從供應端加快發展保障性租賃住房，多渠道供應土地。

而在近日，財政部發佈《關於支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》，政策明確考慮深圳人口持續凈流入對住房的需求，加大中央預算內投資對深圳保障性住房籌集建設的補助，加大中央財政城鎮保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區改造的支持力度，推動解決大城市住房突出問題。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對保障性租賃住房、老舊小區改造等公共住房方面的中央財政扶持力度加大，有利於促進新市民和外來人口在深圳紮根，有利於夯實深圳的內需基礎，從而打造消費導向的可持續的財政增長動力，形成收支的良性循環，這對夯實國傢財政也是有利的。

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