今年春節後這幾個月，西安樓市出現瞭一些有意思的現象。

港務區某小區有業主發佈“漲價倡議”，灃東新城某小區有業主發佈“不降價倡議”，曲江二期某小區有業主低價賣房被“鄰居”責問……經濟大環境不好、二手房市場掛牌量高企的大環境下，二手房市場上業主為瞭“護價”正在采取多樣的措施。實際上，對於自住的業主而言，他們對於短期內小區二手房房價的這種波動並不是特別敏感。反而是投資客，這個時候急瞭！

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西安買房，到底能不能賺錢？全國人民都知道，在過去幾年時間裡西安樓市比較火爆，新房價格連續上漲瞭多年時間。在這一輪西安樓市上行周期中，也吸引瞭全國各地的購房者到西安買房子。我們曾經親身經歷瞭有鄰省的購房者早上坐高鐵來西安，中午把房子一買，下午又回去瞭；有上海的購房者早上打個飛機來西安，下午到售樓部看房把房子一賣，晚上到永興坊喝瞭摔碗酒、逛瞭大唐不夜城，第二天一大早又飛回去瞭；我們有同事曾經開著車舉著牌子在西安高鐵站接粉絲購房者……

但實際上，當你仔細回顧過去幾年西安樓市走過的行情，就會發現要將這幾年分為兩個時間段，一個是2019年之前，一個是2019年之後。

2019年之前在西安投資買房的這一輪購房者，基本都賺錢瞭，除非踩雷爆雷房企的樓盤一直無法交付。特別是2016年底、2017年在西安買房子的購房者，所買的房子基本都翻瞭一倍不止！那個時間段買入的樓盤，代表性的項目主要是滻灞的幾個樓盤、太華路沿線的幾個樓盤、曲江二期的幾個樓盤、灃東新城的幾個樓盤，六七千的價格買入的購房者一大堆，隻要不踩雷，都賺錢。

但是，2019年下半年、2020年、2021年買房子的購房者，基本都買在瞭高點，因為2019年之後西安的限價越來越嚴，不是說開發商想賣多錢就能夠賣多錢。再加上那兩年高價地的頻頻拍出，進一步刺激瞭大傢對於房價的預期。更重要的是，這兩年買房子的購房者，房貸利率都處在一個高點位置，當時首套房貸的利率最高一度達到瞭5.8%以上。2019年之後在西安投資買房的購房者，可能除瞭個別樓盤還能賺錢之外，考慮到資金成本之後，大部分樓盤不虧就已經很不錯瞭，收益為負值的樓盤不在少數。有朋友2020年上半年1.65萬元/㎡買入瞭某樓盤，如今這個小區二手房掛牌均價1.6萬元/㎡，個別房源掛牌價甚至低至1.3萬元/㎡。如果這幾年買在主城區，最起碼還不用擔心後期流動性的問題，虧本賣最起碼還有人買；如果這幾年買在一些遠郊新開發區域，產業兌現沒有跟上就沒有人口，不但房價下跌，基本上沒有人買，已經處於套牢狀態。當然，即使套牢最起碼還已經交房，最慘的就是買瞭爆雷房企的項目，有的項目交房依然遙遙無期，每月還要還著貸款，目前處於錢財兩空狀態。

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投資客，更著急！

對於買在高點的購房者，自住購房者的房子是用來住的，即使目前房價漲的再高他們也不可能賣，畢竟賣瞭住在哪裡？房價上漲瞭帶來資產的升值，當然是一件好事情；短期內二手房價格的波動，也不影響他們的居住，因此這部分自住購房者對於目前二手房市場並不是特別敏感。

此時，最為敏感、最為著急的當屬投資客。一方面，這部分純投資客一般不僅僅是在西安一座城市有投資房產的，在其他城市也有。而2021年以來其他城市的樓市情況，大傢可能都有所耳聞，房價回調的城市不在少數，目前基本處於虧損狀態。樓市行情尚可的西安，被他們給予瞭厚望。

另一方面，這部分投資客不乏對手中的房產進行二次抵押、加杠桿繼續投資的，投資買入時算好瞭未來幾年房價漲到多少然後賣出實現收益，從而形成資金滾動。但2022年全國各地樓市大幅降溫、房價的下跌，打亂瞭投資客的節奏，此時手中的資金滾動就會出現問題，因此急於賣出。同時，2022年以來經濟大環境對於很多人的收入也造成瞭很大的影響，特別是房地產行業、互聯網行業裁員不斷，其它制造業也都不景氣，對於手握多套房產同時還貸的人而言，在收入突然斷掉、每月房貸又不能停的情況下，也就急於賣出手中的部分房產回籠資金，確保其他房產的月供不斷。除瞭上述幾點之外，目前西安二手房掛牌量高企，也是投資客面臨的壓力。貝殼上，西安二手房掛牌量已經有連續1年多保持在11萬套以上，後續隨著時間推進，大量二手房限售解禁時間已到，掛牌量還會繼續持續處於高位。對於2019年前低價買入的投資客來說，此時即使以低於當前市場價賣出也依然可以實現獲利，他們有足夠的價格空間，反而是2019年之後買入的購房者，就要難很多瞭。所以說，春節後西安二手房市場出現的種種現象，足以說明投資客已經急瞭！

閉眼買房賺錢的時代已經結束從1998年房改、2003年土地招拍掛開始算起，房地產行業已經一路狂奔瞭20多年時間。

20多年時間裡，房地產在推動城市化進程的同時，也已經成為國民經濟支柱產業。同樣是在20多年時間裡，不管是地產商，還是很多普通百強，都通過房地產賺的盆滿缽滿。特別是對於普通百姓而言，房子所帶來的資產升值、財富增長，可以說享受到瞭城市發展、行業發展的紅利，當時閉眼隨便買套房子過幾年就可以賺錢。但是，地產黃金時代已經結束，2021年下半年開始之後，更多的地產企業正為活下去而努力，目前整個地產行業依然處於困難時期。對於普通老百姓來說，寄希望於通過買房投資、短期房價快速上漲實現收益的時代也已經過去。在當今投資渠道狹窄、不確定性較高的時代背景之下，手握現金選擇買房的老百姓，更多的實現的是資產的保值。因此，很多粉絲在咨詢我某個區域的房子幾年後能夠漲到多錢時，很多時候我無法回答，因為我們正在面臨的不確定性太大瞭。即使是目前西安樓市火爆的軟新、CID等板塊，幾年後的二手房市場才是對其房產投資回報真正的考驗！最後，再強調一句：房住不炒！