今年春節後這幾個月,西安樓市出現瞭一些有意思的現象。
港務區某小區有業主發佈“漲價倡議”,灃東新城某小區有業主發佈“不降價倡議”,曲江二期某小區有業主低價賣房被“鄰居”責問……經濟大環境不好、二手房市場掛牌量高企的大環境下,二手房市場上業主為瞭“護價”正在采取多樣的措施。實際上,對於自住的業主而言,他們對於短期內小區二手房房價的這種波動並不是特別敏感。反而是投資客,這個時候急瞭!
57de878ccff47bf0d69c696d2664691b
西安買房,到底能不能賺錢?全國人民都知道,在過去幾年時間裡西安樓市比較火爆,新房價格連續上漲瞭多年時間。在這一輪西安樓市上行周期中,也吸引瞭全國各地的購房者到西安買房子。我們曾經親身經歷瞭有鄰省的購房者早上坐高鐵來西安,中午把房子一買,下午又回去瞭;有上海的購房者早上打個飛機來西安,下午到售樓部看房把房子一賣,晚上到永興坊喝瞭摔碗酒、逛瞭大唐不夜城,第二天一大早又飛回去瞭;我們有同事曾經開著車舉著牌子在西安高鐵站接粉絲購房者……
但實際上,當你仔細回顧過去幾年西安樓市走過的行情,就會發現要將這幾年分為兩個時間段,一個是2019年之前,一個是2019年之後。
2019年之前在西安投資買房的這一輪購房者,基本都賺錢瞭,除非踩雷爆雷房企的樓盤一直無法交付。特別是2016年底、2017年在西安買房子的購房者,所買的房子基本都翻瞭一倍不止!那個時間段買入的樓盤,代表性的項目主要是滻灞的幾個樓盤、太華路沿線的幾個樓盤、曲江二期的幾個樓盤、灃東新城的幾個樓盤,六七千的價格買入的購房者一大堆,隻要不踩雷,都賺錢。
但是,2019年下半年、2020年、2021年買房子的購房者,基本都買在瞭高點,因為2019年之後西安的限價越來越嚴,不是說開發商想賣多錢就能夠賣多錢。再加上那兩年高價地的頻頻拍出,進一步刺激瞭大傢對於房價的預期。更重要的是,這兩年買房子的購房者,房貸利率都處在一個高點位置,當時首套房貸的利率最高一度達到瞭5.8%以上。2019年之後在西安投資買房的購房者,可能除瞭個別樓盤還能賺錢之外,考慮到資金成本之後,大部分樓盤不虧就已經很不錯瞭,收益為負值的樓盤不在少數。有朋友2020年上半年1.65萬元/㎡買入瞭某樓盤,如今這個小區二手房掛牌均價1.6萬元/㎡,個別房源掛牌價甚至低至1.3萬元/㎡。如果這幾年買在主城區,最起碼還不用擔心後期流動性的問題,虧本賣最起碼還有人買;如果這幾年買在一些遠郊新開發區域,產業兌現沒有跟上就沒有人口,不但房價下跌,基本上沒有人買,已經處於套牢狀態。當然,即使套牢最起碼還已經交房,最慘的就是買瞭爆雷房企的項目,有的項目交房依然遙遙無期,每月還要還著貸款,目前處於錢財兩空狀態。
036b7f2b1161a9ff526d81a5ad0488fc
投資客,更著急!
對於買在高點的購房者,自住購房者的房子是用來住的,即使目前房價漲的再高他們也不可能賣,畢竟賣瞭住在哪裡?房價上漲瞭帶來資產的升值,當然是一件好事情;短期內二手房價格的波動,也不影響他們的居住,因此這部分自住購房者對於目前二手房市場並不是特別敏感。
此時,最為敏感、最為著急的當屬投資客。一方面,這部分純投資客一般不僅僅是在西安一座城市有投資房產的,在其他城市也有。而2021年以來其他城市的樓市情況,大傢可能都有所耳聞,房價回調的城市不在少數,目前基本處於虧損狀態。樓市行情尚可的西安,被他們給予瞭厚望。
另一方面,這部分投資客不乏對手中的房產進行二次抵押、加杠桿繼續投資的,投資買入時算好瞭未來幾年房價漲到多少然後賣出實現收益,從而形成資金滾動。但2022年全國各地樓市大幅降溫、房價的下跌,打亂瞭投資客的節奏,此時手中的資金滾動就會出現問題,因此急於賣出。同時,2022年以來經濟大環境對於很多人的收入也造成瞭很大的影響,特別是房地產行業、互聯網行業裁員不斷,其它制造業也都不景氣,對於手握多套房產同時還貸的人而言,在收入突然斷掉、每月房貸又不能停的情況下,也就急於賣出手中的部分房產回籠資金,確保其他房產的月供不斷。除瞭上述幾點之外,目前西安二手房掛牌量高企,也是投資客面臨的壓力。貝殼上,西安二手房掛牌量已經有連續1年多保持在11萬套以上,後續隨著時間推進,大量二手房限售解禁時間已到,掛牌量還會繼續持續處於高位。對於2019年前低價買入的投資客來說,此時即使以低於當前市場價賣出也依然可以實現獲利,他們有足夠的價格空間,反而是2019年之後買入的購房者,就要難很多瞭。所以說,春節後西安二手房市場出現的種種現象,足以說明投資客已經急瞭!
閉眼買房賺錢的時代已經結束從1998年房改、2003年土地招拍掛開始算起,房地產行業已經一路狂奔瞭20多年時間。
20多年時間裡,房地產在推動城市化進程的同時,也已經成為國民經濟支柱產業。同樣是在20多年時間裡,不管是地產商,還是很多普通百強,都通過房地產賺的盆滿缽滿。特別是對於普通百姓而言,房子所帶來的資產升值、財富增長,可以說享受到瞭城市發展、行業發展的紅利,當時閉眼隨便買套房子過幾年就可以賺錢。但是,地產黃金時代已經結束,2021年下半年開始之後,更多的地產企業正為活下去而努力,目前整個地產行業依然處於困難時期。對於普通老百姓來說,寄希望於通過買房投資、短期房價快速上漲實現收益的時代也已經過去。在當今投資渠道狹窄、不確定性較高的時代背景之下,手握現金選擇買房的老百姓,更多的實現的是資產的保值。因此,很多粉絲在咨詢我某個區域的房子幾年後能夠漲到多錢時,很多時候我無法回答,因為我們正在面臨的不確定性太大瞭。即使是目前西安樓市火爆的軟新、CID等板塊,幾年後的二手房市場才是對其房產投資回報真正的考驗!最後,再強調一句:房住不炒!