預征增值稅有兩個方面的目的：一是出於稅款均衡入庫目的，比如房地產采取預收款方式銷售商品房，因其增值稅納稅義務發生時間滯後，為瞭均衡入庫稅款，穩定財政收入，實行先按預收款的一定比例預繳增值稅；二是為瞭平衡各個地方的財政收入目的。我國是“分灶吃飯”的財政體制。比如營改增之前，建築服務以及銷售不動產、不動產租賃、轉讓土地使用權等應當就地繳納營業稅。實行營改增後，增值稅應當在機構所在地繳納增值稅。但為瞭平衡地方財政收入，需要按照一定比例就地預繳增值稅。

增值稅預繳具體區分以下情形

一、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目

房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。適用一般計稅方法的，應預繳稅款=預收款 ÷(1+9%)×3%；適用簡易計稅方法的，應預繳稅款=預收款 ÷(1+5%）×3%。

房開企業異地成立項目部增值稅就地預繳：房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。對於常見的老項目簡易計稅和新項目一般計稅方式下，是否需要在項目所在地預繳，並未做明確。

二、納稅人跨縣（市、區）提供建築服務

納稅人跨縣（市、區）（不包括同一地級市，下同）提供建築服務，應按照規定的納稅義務發生時間和計稅方法，向建築服務發生地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

1.一般納稅人的預繳。一般納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算銷項稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額，按照2%的預征率在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報；一般納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額為銷售額，按照 3%的預收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2.小規模納稅人的預繳。小規模納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額為銷售額，按照 3%的預收率（現行政策減按1%）計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

註意：對於小規模納稅人，凡在預繳地實現的月銷售未超過10萬元的，當期無需預繳稅款。享受此項優惠時，納稅人如果有分包情形的，在確定月10萬元，或者季度30萬元銷售額標準時，應當按照差額後的銷售額來確認是否符合免予預繳的條件。

三、異地出租不動產

跨地區不動產租賃（包括土地使用權）應當就地預繳增值稅，具體預繳比例如下：

1. 一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照5%預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2 .一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3 .小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額；個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。適用一般計稅方法的，應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+9%)×3%；適用簡易計稅方法的，應預繳稅款=含稅銷售額 ÷(1+5%)×5%；個體戶出租住房的，應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%註：其他個人出租不動產不存在預繳事項，直接向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

4.房地產開發企業一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5. 房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產新項目一般計稅是否在項目所在地預繳，政策並未明確。

6. 住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法並進行預繳的，減按1.5%預征率就地預繳增值稅。應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+1.5%)×1.5%。

四、轉讓不動產

其他個人以外的納稅人（非房企）轉讓異地持有的不動產應當就地預繳增值稅，不區分一般納稅人還是小規模納稅人，也不區分不動產取得時間是在2016年4月30前或後，也不區分適用一般計稅還是簡易計稅，均按以下規定預繳稅款：

1 .轉讓取得的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。應預繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%。

2 .轉讓自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。應預繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%。

五、匯總納稅的分支機構預繳

經財政部和國傢稅務總局或者其授權的財政、稅務機關批準匯總納稅的總機構試點納稅人的分支機構需要在分支機構所在地預繳增值稅，應預繳的增值稅＝應征增值稅銷售額×預征率。預征率由財政部和國傢稅務總局或者其授權的財政、稅務機關規定，並適時予以調整。

六、跨地區銷售貨物

凡在所在地辦理瞭稅務登記的納稅人到外縣（市）銷售貨物的，應當向其機構所在地主管國稅機關申請開具外出經營活動稅收管理證明，在銷售地取得的收入應匯總向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。未持有外出經營活動稅收管理證明，到外縣（市）銷售貨物的，應當按3%的征收率向銷售地主管國稅機關申報納稅；未向銷售地主管國稅機關申報納稅的，由其機構所在地主管國稅機關補征稅款。納稅人不得攜帶發票到外縣（市）開具使用，在異地銷售貨物，需要向購貨方開具增值稅專用發票的，應回機構所在地補開；需要向購貨方開具普通發票的，可向銷售地主管國稅機關申請領購。 未辦理過稅務登記的納稅人到外縣（市）銷售貨物，應當向銷售地主管國稅機關申報納稅。

作者：紀宏奎，來源：中匯武漢稅務師事務所十堰所。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日後仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當的專業意見下依據所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯系我們，謝謝！