​年初盤點新房時環二提到過，今年靜安區預計上市的項目全部集中在一個片區，貝殼上稱之為“西藏北路”。

為什麼近期集中開發這個片區？

因為老靜安不用大興土木，新靜安先後開發瞭不夜城、大寧，現在適合大面積改造的就剩西藏北路瞭。

我們比較關心的是，西藏北路能飛多高？

其實將這片區域命名為西藏北路是不合理的。

貝殼網將內環線以南，南北高架以東的區域全部裝進去，其實這片區域內部分化很嚴重，根本不能統一描述。

西藏北路大致覆蓋范圍

這是因為西藏北路包含瞭三個街道，鐵路以南的北站街道與鐵路以北的芷江西路、寶山路街道歷史軌跡、城市面貌完全不同。

在售或者待售的幾個項目，分別位於兩個街道，也直接導致銷售難度的巨大差異——如果寶珀公寓位於北站街道，可能就不會如此慘淡。

不過貝殼網影響力太大，大傢區域分析時經常拿他們做參考，而且恰好幾個新房都集中於此，我們就放一起講瞭。

閘北之前被稱之為下隻角，不過這片區域有些例外。

這裡與黃浦區一河之隔，曾經也被帝國主義作為租界，較早的進入瞭開發過程。

尤其是北站街道，這裡有不少名人故居，紅色遺址，具備相當的人文傳承。

最近要開盤的安康苑附近就有大量不可拆除的保護建築，其中就包括吳昌碩故居。

所以在閘北人民看來，蘇州河畔的北站街道還算不錯的地段。

前些年華僑城入住，打造瞭豪宅華僑城蘇河灣，單價高達20萬以上。

正是蘇河灣的成功使得融信集團野心勃勃，2016年拿下中興路地王，試圖打造另一個標桿項目。

然而不幸的是，地塊位於寶山路街道，雖說一街之隔，在上海歷史中的地位卻完全不同。

結果大傢也看得到，13萬不到的單價就陷入滯銷，一期拿出兩棟樓就賣瞭將近1年。

同樣是原閘北，同樣是內環內，隻差2公裡不到，地段價值就完全不同。

這就是上海，一個神奇的地方。

對於我們實際生活，這2公裡影響多大呢？

鐵路以北的芷江西路、寶山路街道，之前建設瞭一些工人新村，剩餘的棚戶區漸漸地改造出瞭一些商品房，諸如萬科翡翠雅賓利、復地新都國際。

不過遺憾的是，這裡沒有大型商業配套。

萬科翡翠雅賓利附近號稱要打造綜合體，卻遲遲不見動工，至今小商店都很少。

青藍國際附近略好一點，好歹對面有一傢世紀聯華超市。

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在過去，這不算什麼，可如今七寶、九亭甚至青浦新城都有大型SHOPPINGMALL。

七寶萬科引入蘋果直營店，實力強、腰桿硬；青浦新城引入萬達茂，體量大、體量大。

內環的自豪感，漸漸地就少瞭許多。

提到這寶珀公寓就不服瞭，畢竟距離四川北路不遠，飯後走走就到瞭。

可惜四川北路已經不復當年之勇，靠近蘇州河一帶建瞭不少辦公樓好似迎來第二春，腹地部分仍然有些蕭條。

北站街道就好得多。

這裡伴隨著華僑城豪宅的開發，上海大悅城也隨之落地，頭頂摩天輪，內含網紅街，早早的就被稱為新的愛情地標。

原本寶山路街道學區有些優勢，市北中學名揚上海，無奈近些年教學質量下滑，除瞭全市選拔生源的理科班，其他已經泯然眾人。

更重要的是，鐵路南北兩側是完全不同的城市環境。

北站街道蘇河灣地帶已經基本建成，隨著安康苑的開發，片區內進入全面改造。

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改造完成後，這裡除瞭清一色的次新房就是歷史保護建築，大有新天地的氣質。

寶山路街道就難得多。這裡有大量歷史遺留的5-6層高的工人新村，拆是拆不動瞭，改造也僅刷新一下外立面。

尤其是靠近虹口這一側，道路蜿蜒曲折，三號線由地面穿過，著實不太宜居。

更重要的是，北站街道原住民全部遷出，保護建築要麼改造為商業要麼作為歷史遺跡，新導入的人口基本是中產以上客群。

安康苑最小戶型140平，按照13萬單價計算也要1800萬以上。

何況主力戶型是170、200平左右。

芷江西路街道近期沒有新房上市，寶山路街道也是修修補補，板塊仍舊以原住民為主。

原住民長期在此居住，城市環境就不會有質的改變。

市北中學地段班成績是如何一步一步下滑的？

原先對口的小區在上海還算不錯，不是誰傢都能住上6層小洋樓。

生源的優質決定瞭成績的優秀。

後來遍地商品房開發，優質居民不斷流出，去大寧也好，去新天地也好，留下的生源質量明顯下滑。

不過寶山路街道也在努力，這裡引入瞭萬科，融信也將中興路地王轉讓給瞭萬科操盤。

一個新的中興社區即將拔地而起。

這裡不僅會有萬科翡翠雅賓利、中興路一號兩個小區，還會進行中興綠地改造、建設超大型的城市商辦綜合體、幼兒園、小學、社區藝術空間，成為一個復合的都市樞紐。

不過也是僅此而已，這些東西其實大傢都不再心動：哪裡還找不出一個綜合體？

長期來看，很難說片區域與大寧孰優孰劣。

萬科從來都不是做高端商業的料，而且這個地段也不適合，看一眼大寧久光，敗下陣來。

換句話說，中興路一號片區，自身資源並不充足，仍舊是市區的延伸，是市區輻射的末尾部分。

大傢日常去市區上班，休息去市區逛街。

而大寧是北上海的區域中心，所以必須應有盡有。隨著市北高新的不斷擴展，產業的短板也慢慢補齊。

作為中心區域，大寧可能不如南京西路，不過與輻射區寶山路街道比，大寧還是有一定優勢。

寶山路的優勢是去市區近，大寧居民表示：我們不怎麼去市區。

靜安合並閘北後，真正用心打造的其實是蘇州河沿線。

去年靜安天禦開盤，單價高達12.5萬卻火爆異常，因為大傢發現這裡不是“傳統的閘北”。

這裡打造瞭靜安國際中心，60萬方商辦體量坐鎮，五星級靜安洲際酒店塑造地標，與不夜城核心區連成一片，一直綿延到漢中路軌交樞紐。

蘇河灣地區在合並前就小有名氣，現在靜安出錢閘北出地，將鐵路以南地區全部更新。

向南，是城市核心黃浦的高樓大廈；向東，是四川北路已經改造好的商辦天際線；向西，與漢中路樞紐連成一片。

b1b298848e07e3be3f68511a0fc0ef1b四川北路靠近蘇州河一線

這也正是靜安區重點打造的三個集聚帶之一。

所以當北站街道全部改造完成後，這裡不再是市區的輻射，而是與蘇州河南岸、與四川北路靠近市區的一線融為一體。

這裡就是市中心。

當然最可憐的是芷江西路街道，這裡目前沒有拿到改造機會，沒有商業，沒有產業，沒有優質小區。

唯一的變化就是，不斷地被市區吸血。

不信可以去安康苑售樓處問問，一定有部分客戶來自芷江西路。

這個社會越來越趨向零和博弈，購買力就那麼多，有地方崛起就有地方下滑。

▼以上為正文

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