​合肥瑤海新站區是我分析的最後一個區域，作為合肥市區最為弱勢的板塊，不但是價格窪地，也是投資價值窪地，這篇文章我從房價漲幅數據上再次為大傢證明這一點。

我統計瞭合肥鏈傢2018年全年所有二手房成交數據，共計5629個樣本，均價16386元/平米，較去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平。其中瑤海新站區成交685套，占全市總成交量的12.2%，基本是2017年成交量的3倍多，2018年鏈傢在瑤海區的業務基本鋪開。

接下來我將分區域對瑤海新站區房價做一個分析和點評。以長江路為界，再結合38中學區劃分情況，我將瑤海新站區分為兩個部分，分別是：

1、長江路南板塊。具體范圍為：長江東路接淮南鐵路線轉勝利路以南，南淝河以東。

2、長江路北板塊。具體范圍為：長江東路接淮南鐵路線轉勝利路以北，板橋河以東。

本文所分析的數據主要是2018年的平均數據，並不能完全反映瑤海新站區當前的房價，因為過去一年中，很多小區房價在不斷上漲（下跌），當前價格可能要比圖表中的高（低）出不少。與這次對比的數據是2017年全年的分析，具體可參考我微信公眾號“小易論樓市”文章《2017年合肥瑤海新站區二手房成交分析及購房建議》）。

瑤海新站區整體成交量有限，絕大部分小區規模較小，成交基數也比較小，客觀上會造成較大的誤差。因此，成交量相對大的小區，房價數據比較貼合實際；成交量小的小區，價格數據相對失真，我會在文中做出修正。

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瑤海新站區2018年成交均價為13032元/平米，比2017年全年（14012元/平米）下跌980元/平米，跌幅-7.00%。議價空間從4.29%降低至3.26%，減少瞭1.03%；成交周期為79.6天，比2017年延長2.6天。

瑤海新站區區去年三四季度的成交均價為12924元/平米，較2017年基數下跌-7.77%，這個數值比2018年全年均值低0.77個百分點。成交周期也比全年均值延長7.7天，說明去年下半年，瑤海區房價依舊呈下跌趨勢，整體表現非常弱勢。

2017年鏈傢業務主要集中在二環以內，而這片區域均價是高於整體的，造成2017年基礎房價相對高一些。而2018年成交擴展到瞭二環以外，那麼低價房源比例進一步擴大，拉低瞭區域均價。據我觀察，瑤海區房價實際跌幅上沒有那麼大。

關於2018年濱湖區、政務區、蜀山區、廬陽區、包河區、高新區、經開區、肥西縣和北城的分析，請關註我微信公眾號“小易論樓市”，回復 “濱湖”、“政務”、“蜀山”等關鍵詞查看。

長江路南板塊

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長江路南板塊2018年共成交213套二手房，成交均價從2017年的16169元/平米跌至15017元/平米，下跌1152元/平米，跌幅-7.12%，略高於瑤海區均值。議價空間為3.4%，稍高於平均值；成交周期80.3天，比2017年延長21.6天，略高於平均水平。

三四季度的成交均價為14732元/平米，比全年均值還低285元/平米，這說明長江路南板塊全年基本都處於下跌之中。但從具體小區表現來看，去年低價房源占比的增加，是拉低板塊均價的一個重要原因。

我們可以看到38中板塊的次新房，大部分是上漲的，但整體漲幅並不高。幾個成交量比較大的小區，比如：禦景灣，恒盛豪庭，壩上街環球中心，漲幅相對較大，資產比較優質；紫雲府，鼎元府邸，略有小幅下跌，資產相對中等。

38中學區房整體跌幅為-2.51%，在我列入研究的學區房裡面，38中是唯一一個房價下跌的學區。盡管38中學區房同比下跌，但跌幅要遠遠小於板塊均值，去年下半年的跌幅也小於全年水平，說明38中板塊房價相對堅挺一些。

38中不是我分析的合肥7所真學區之一，但目前是瑤海區最好的公辦初中，排名在二檔學區首位，這也是我把它列入學區研究的原因。很明顯，與其它真學區相比，38中基本體現不出學區溢價（《合肥的真假學區房——2018年合肥初中學區最新排名》微信公眾號“小易論樓市”，回復“學區”查看）。

經常有一些人在小密圈裡提到這樣的問題：如何在瑤海區買改善性住房，同時還能兼顧保值？其實瑤海新站區整個區域幾乎都是劣質板塊，買大戶型是非常危險的選擇，能夠保值的小區非常有限。

這樣的小區應滿足幾個條件：1、房齡相對年輕；2、學區相對好；3、成交量大；4、最好是品牌小區。學區和房齡是房產保值升值的最重要因素，成交量大意味著流動性好，品牌小區可以使保值期更長。

如果從這幾個方面考慮的話，我認為最佳選擇應是保利熙悅府，滿足品牌小區，房齡新，雙學區。其次是禦景灣和恒盛豪庭，成交量相對大，戶型相對好一些。最後還是華潤紫雲府，品牌小區，成交量大，但是戶型相對差一些。

除瞭38中學區以外，保利東郡二手房價格基本突破1.6w，幾乎比周邊二手房高出50%。品牌小區，房齡非常新，自帶商業。這說明，隻要規劃合理，招商靠譜，也能在一個相對劣質的板塊，走出一個獨立行情，這就是品牌的價值。

不管是不是38中學區，長江路南板塊的老破小，尤其是房齡超過20年的多層小區，已經逐漸淪為垃圾資產，基本沒有任何相對持有價值，就算賤價賣掉，我認為也要趕緊置換成合肥西南區域的新房或者學區房等優質資產。

長江路北板塊

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長江路北板塊2018年共成交472套二手房，成交均價從2017年的12501元/平米跌至12184元/平米，下跌317元/平米，跌幅-2.54%。議價空間為3.19%，略低於平均值；成交周期79.3天，比去年延長25.5天，基本在平均水平。

長江路北板塊三四季度成交均價為12223元/平米，略高於全年均值，說明去年下半年板塊跌幅有所收窄。從現有成交量比較大的小區來看，絕大多數都在下跌，不難看出，長江路北也是一個非常弱勢的區域。

長江路北板塊應該是合肥市區成交均價最低的區域。房價最低的區域意味著房產價值最低，但並不意味著投資價值窪地，在房地產市場平穩時期，房產價值最低也意味著投資價值同樣最低，看看滿眼小區的同比下跌，相信大傢應該都能清楚瞭。

我們再看看板塊內成交價格相對高一些的小區，均價超過1.5w的小區有：恒大中央廣場（1.8w+），傢天下（1.66w），柏莊春暖花開（1.5w+）。這三個同樣是我小密圈裡咨詢的比較多的瑤海區小區。

恒大中央廣場主要是品牌房企，房齡非常新，一環以內，也特別靠近市中心，在優質盤為數不多的新站區，算得上是鶴立雞群。但老火車站板塊環境氛圍太差，小區容積率也非常高，加上恒大的品牌價值也不是很高，我認為隻適合剛需改善，太大的戶型可能不太保值。

傢天下處在生態公園和瑤海公園之間，位置非常好，房齡年輕，品質可圈可點，這也是它價格居高不下的原因。但畢竟處於一個非常弱勢的板塊，周邊也已經非常成熟，基本沒有什麼想象空間，我想後期也很難趕得上大盤瞭。

柏莊春暖花開是周邊難得的一個相對品質的小區，房齡比較新，而且戶型設計很契合目前的剛需市場，但同樣受累板塊，剛需房最多保值，改善盡量不要碰。

長江路北板塊的品牌小區是非常少的，目前隻有恒大中央廣場、恒大城、綠地香樹花城和華潤熙雲府，但各自表現都還算強勢。恒大中央廣場價格最高，恒大城成交量很大，流動性好，綠地香樹花城區域成交價格相對算是高的，華潤熙雲府房價同比上漲。

我註意到東城成交量最大的兩個小區，恒大城和琥珀名城，盡管房齡還不算很老，但房價同比出現瞭一定的下跌。這說明板塊對次新小區的價值支撐嚴重不足，即使有地鐵加成，東城板塊依舊非常弱勢。

我在去年學區分析中將行知學校列為1檔末尾，但據粉絲反映：行知學校2018年實際參加中考人數應該在800人左右，但數據上隻體現500多人，有大概1/3的差生被轉移到肥東參加考試。如此來看，行知學校的排名是有水分的，我個人認為學區質量不如38中。

瑤海新站區新房購買建議

瑤海新站區的關註度一直不高，主要原因一個是板塊相對比較弱勢，另一個就是整體房價存在一定程度的虛高。在這樣一個區域，如果算上靠近瑤海區的肥東縣，密密麻麻分佈著30個左右的在售新盤，幾乎占到市區總量的1/3，體量不可謂不大。

目前在售新盤，大致可分為四個板塊，分別為：瑤海公園板塊，少荃湖板塊，烈山路板塊，長江路南板塊。從位置上來看，瑤海公園和長江路南板塊更好一些，少荃湖板塊和烈山路板塊資源相對差一些。

瑤海公園板塊在售新小區主要有：禹州中央城，和昌香樟原著和高速中央公園。這幾個小區的備案價格都在1.48w，從周邊二手房成交情況來看，定價中規中矩。但作為投資來說，周邊基本已經成熟，而且板塊比較劣質，沒有太大上升空間，隻適合剛需和地緣性改善。

少荃湖板塊在售小區價格大都在1.4w-1.5w之間，除瞭正榮悅都薈和保利羅蘭香谷有地鐵優勢，其餘幾個樓盤幾乎沒有什麼亮點。我認為板塊的合理價位在1.25w-1.35w，很明顯，備案價格基本虛高瞭1500元/平米。

烈山路板塊距離地鐵口更遠，幾乎是一塊獨立的區域，配套極不完善，我們看到價格也基本在1.4w-1.5w徘徊，性價比更差，甚至不如高新區的保利柏林春天。我認為該板塊目前的合理價位不應超過1.3w，實際備案價格已經虛高瞭1500-2000元/平米。

我們看到恒大城這個次新房的成交均價在1.21w左右，琥珀名城在1.26w左右，我認為長江路南板塊的合理價位應該在1.2w-1.35w之間，距離地鐵2號線越遠，價格應越低一些。除瞭龍湖春江酈城價格相對合理外，其餘小區都存在一定程度上的虛高，但整體比少荃湖板塊和烈山路板塊相對好一些。

隨著板塊內的限價盤，比如藏龍閣、保利熙悅府、大眾時代之光、昊天園、長虹世紀榮廷等先後清盤，僅剩下陶沖湖邊的中建開元公館，備案均價1.05w，市場價倒掛大概1500元/平米，據說下次開盤要采取精裝修提價。

整體來講，瑤海新站區值得購買的新房不多，如果你是投資，個人不建議你考慮瑤海區。瑤海區目前多為地緣性購房需求，主要是工作生活在東部的剛需或者剛改，不管是投資還是改善，個人都不建議購買總價較高的大面積戶型。

瑤海新站區分析總結和近期購房建議

毫無疑問，瑤海新站區是合肥市區房產最劣質的板塊，沒有之一，總的來說乏善可陳。如果矮子裡面拔將軍的話，長江路南板塊的東部新中心潛力可能相對大一些，在東部就業的地緣性需求，可優先考慮這一塊。

如果你手中持有多餘的瑤海區房產，且房齡已經超過10年，尤其是多層，請盡快處理置換成優質房產。不要以為房子越便宜投資潛力就越大，更多時候，越便宜的房子意味著資產越劣質，合肥優質資產和劣質資產的分化才剛剛開始，還遠未結束（《合肥的優質房產和劣質房產》微信公眾號“小易論樓市”）。

除非合肥房價在現有基礎上再漲10%，瑤海新站區的大部分新房才有可能去化的相對順利，否則在你經濟允許的條件下，應優先考慮合肥西南區域的新房。如果你資金有限，也可以考慮投資真學區公寓或者總價較低的學區房老破小。

國傢統計局近期公佈的3月份全國70個大中城市住宅銷售價格指數顯示，新房環比上漲數量為66個，二手房為58個，房價幾乎迎來全面復蘇。在此背景下，中央重申“房住不炒”，為燥動的房地產市場又潑瞭一瓢冷水。

在實行大幅減稅政策及采取貨幣定向寬松以後，中國經濟有瞭明顯好轉，第一季度GDP增速6.4%，略好於預期，這為我們不再過度依賴房地產打瞭些底氣，中央也能繼續保持房地產政策的連貫性。

在實行“分類指導，因城施策”的前提下，房地產調控責任主體轉移到地方zf身上，隻要中央大的方針政策不變，房價就很難突破現有調控框架繼續大幅上行，這幾乎是一個zz任務。

前兩天合肥對濱湖地塊進行瞭限價，要求樓面價最高不得超過1.71w，比之前2.2w下調瞭22%之多。這其實就是合肥落實地方調控責任的一個具體表現，從措施力度上來看，決心比較強，房價短期還會被牢牢控制。

盡管合肥房地產市場整體預期比較平穩，但中間仍暗流湧動，根據歷史經驗，越是冷淡時期，越是抄底的最好機會。由於熱點二線城市優質地塊供應緊張，再加上限價因素，有意參拍濱湖地塊的房企據講達30個之多，我估計最終會突破封頂價格，有超過5個以上的開發商進入搖號階段。

即使從房地產自身發展周期來看，房價近兩年也會處於一個平穩階段，缺乏較強的上漲動力。不難預測，合肥今年房價幾乎沒有大幅上漲的可能，整體趨勢應該還是保持穩定，除非發生重大的政策轉折。目前看來，這種轉折發生的概率非常小。

房價平穩前提下，合肥房地產市場依舊是一個分化行情，具體表現為：你想買的房子都在漲，還很難買；你想賣的房子沒人買，而且會繼續下跌。不論是剛需還是置換改善，你都不可能買劣質資產，所以買房還是要趁早。不要等所謂的抄底時機，對於優質資產，每個當下就是最好時機。

關於合肥各區房價分析，請搜索關註微信公眾號“小易論樓市”，回復“濱湖”、“政務”、“蜀山”、“廬陽”等區域關鍵詞查看。

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