作為年輕人、作為主城買房、作為首改。那必看國際杉板橋…
3個地鐵站組成瞭板塊
1.邊建、邊拆、邊整理,區域多元共融。1.1板塊起源。杉板橋周邊過去是成東工業區和城鄉結合部。2006年,沙河成華段拆遷和相關配套工程啟動;2010年起,保利、招商、萬科、龍湖等開發商相繼入駐,板塊能級迅速成長;2020年,地鐵8號線開通,讓杉板橋真正成為發達交通、成熟商業、兼具品質的區域核心。1.2產品定位。有生態支撐的保利做瞭豪宅、有商業支撐的萬科和龍湖做瞭改善、其他多數開發商做瞭剛需,也有2010年之前的小區或安置房。主要原因還是邊建、邊拆、邊整理土地,時間周期較長,沒有形成整體氛圍。
07e1c4803c8a7666e14c27be097a2ff7周邊區域板塊圖
2.街區、社商、綜合體,商業各具特色。目前,板塊內年輕人生活氛圍濃厚,重要原因還是成功商業配套。看似板塊內商業多,但各自定位準確,在“競”與“和”之間完成瞭新興商圈的構建。
周邊商業豐富
萬科天薈定位青年潮玩街區式商業,無縫鏈接東郊記憶,實地看到年輕人的聚集效應非常強,作為稍有不慎就容易垮桿的潮玩商業,已經相當不錯瞭。招商花園城定位是小盒子+社區底商,結合自身的住宅定位和周邊的密集人口,花園城裡面文軒書店做得還行哈。龍湖濱江天街定位是大型綜合體,14萬平方的大型綜合體空置率低、人氣也不差,成為周邊傢庭綜合性消費的首選。
商業街區建有小片綠地,“走感”不錯bf96ffa75b3d2bd67c7006c1246cd89f杉板橋公園,有河、有花、有大樹
3.真實、虛高、有價值,未來有待驗證。
3.1二手房預期較高。個人認為杉板橋改善和剛需之間的價差較大,舉例龍湖梵悅臺掛牌價3.5-4w,藍光東方天地2.5w以內,價差1w+。參考攀成鋼,天譽花園4-4.5w和中糧鴻運接近4w左右,價差不到1w。是否可能是杉板橋有改善需求,但現階段改善樓盤供應不足?是否有可能是業主預期較高,但板塊的支撐並不強?
3.2新樓盤值得期待。目前區域內新盤較少,核心區域內在售的是凱德玖月華章,2T3高層+洋房的產品,精裝單價2.8+起的定價合理。不過,板塊的缺陷學區整體不強,就算在成華區都不算優秀,年輕人也許不在意,後期杉板橋路以東還有地塊供應,如果持續打造改善產品,就要在期待中觀察瞭…
98c0966d63c841999b83251734a8508e龍湖梵悅臺,掛牌均價3.5-4w藍光東方天地,掛牌價2.5w左右
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