今年3月，疫情期间的积压需求释放，让楼市迎来了短暂的小阳春，但整体市场回暖基础弱， 4、5月来时，商品房的销售又开始降温了。

• 整体看，我国房地产行业是趋势性的下降吗？
• 如何看待当前的房地产行业？
• 面对现在的情况，又该如何破局？

局长查阅了多篇报告，本期内容，我们将从行研的角度全面了解房地产行业。

1. 房地产行业的基本面与产业链
2. 九大细分行业的特点、现状及未来
3. 当下房地产行业的破局之路

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房地产行业是什么，有什么？

也就是行业的基本面与产业链。

房地产业一直是我国国民经济的支柱产业，更是顶梁柱、压舱石。

从产业链参与者可以看出，它涵盖了政府部门、金融机构、开发商、建筑商、供应商、运营商、居民等等，这样庞大的产业链体系，势必对金融系统的稳定性产生深远影响。

另外，房地产及产业链拉动的GDP占比在21-30%，这也充分显示出地产产业链对国民经济影响范围有多大。

跟其他行业不太一样，房地产行业本身开发周期较长，从前期政府出让土地、房企拿地，到规划设计、项目开工、施工建设、预售，再到后续的竣工交付，长达3-4年的施工周期，涉及的产业链行业众多，包括房地产开发、地产开工链、地产竣工链等类型。

具体看，地产上游是建造房屋的原材料，比如钢筋水泥、挖掘机、铲运机等等，再细致一些，还有玻璃、涂料、防水材料、陶瓷、石膏板。

中游看，主要是开发链，一般是政府、金融机构、和开发商，政府给地，银行出钱，企业干活赚钱，企业里又可以分为住宅开发、商业地产、物流地产、养老、厂房、代建等等。

地产下游，主要是服务机构，大的服务，比如中介、租赁、物业等等，小的服务比如家电企业、装修企业、或者是家居企业。

各细分行业的特点、现状和未来

上游我们分享三个行业，浮法玻璃、防水材料和建筑涂料。

浮法玻璃是当前房地产行业使用最多的一种玻璃，占比近8成。浮法是一种工艺，这种玻璃属于比较高档的材料，应用也比较广泛。相比普通的工艺，浮法玻璃会更平整，透明度好，不容易被损坏。

整个行业受供需影响，有自己的周期，相关公司的业绩弹性取决于地产行业的修复。

防水材料就是为了防止房子漏水，主要分为卷材和涂料两大类。从生产特点看，防水材料的生产技术、资金壁垒相对不高。从应用特点看，防水效果与施工质量密切相关，质保期也比较宽容。

一般质保期5年，但这远低于房屋整体的使用时间。所以行业的公司有很多是中小企业，甚至小作坊，进而导致防水行业竞争格局很分散。

步入21世纪，地产、基建投资快速增长，催生大量防水需求，工艺也被逼提升，2005-2015年新型防水材料占比从54%升至94%。

随着2015年开始，化工行业的环保政策越来越严格，行业的竞争也从无序到整合。头部企业依靠规模化优势，更容易强者恒强。

再来看上游的最后一个行业，涂料。根据应用场景不同，涂料的作用也不太一样，比如保护建筑、装饰或其他特殊性能，例如绝缘、防腐、标志等等。

这个行业跟防水行业很像，没有特殊工艺和特殊材料，资金壁垒也不是很高。因此行业整体发展模式也大致相似——前期分散，后期集中于龙头。

2015年后，随着城镇化进程放缓，行业趋于稳定。此时，精装修的加速普及，让房企更偏爱规模化采购，相比外资品牌，国内企业普遍对地产商资金支持较多、产品性价比更高、服务响应更及时，这让国产涂料龙头，快速抢占市场。

但相关公司的业绩与房地产绑定过于紧密，因此在前几年房地产从增量变存量的时候，甚至有些房产公司破产，让涂料企业也出现一些损失、业绩出现亏损。

展望未来，涂料还是会随着地产行业共繁荣。其中，工程涂料更看企业规模，家装漆更考验企业品牌、产品、服务、渠道实力。后者整体比前者前景更好。

接下来，我们看中游的三个行业——住宅、商业地产和代建。

住宅主要看购房需求，但新生人口规模逐年降低，后续城镇化增速也会逐步走弱，加上前两年的房企违约事件，让行业信心减弱。

整体看，短期仍然缺乏大幅上涨的基础，中期，在流动性危机下，央企更稳健。

商业地产主要是商场、办公楼等等，由于疫情冲击、租金减免、消费市场疲软等因素影响，行业也挺波折。

接下来，“轻资产+重运营+强科技”是行业的大方向，但核心竞争仍然是运营和服务。

最后一块是代建，将非经营性的政府投资项目，委托给专业公司进行建设管理。也就是让专业的人做专业的事，大家都省心。主要分为政府代建、商业代建和资本代建。

另外，代建还有三大好处：

• 传统开发依靠杠杆驱动扩张，代建是输出服务收取相应管理费，也就让整个模式变得轻资产；
• 另外，代建这个业务模式受周期性影响较少，也是当下房企都在拓宽的一个赛道；
• 由于前面这两个优势，让代建行业的毛利率很高，几乎在50%左右，而传统开发一般是20%。

后续可将代建业务进一步延伸至咨询服务、设计业务、金融业务等领域，用平台型思维整合全产业链资源，也将让行业发展更加快速和壮大。

下游主要是服务或竣工后的细分行业，我们主要分享物管、家电和家居行业。

物业管理将是未来的房企核心，目前来看，央企、国企及优质民企更具优势。

未来，IFM，综合设施管理服务可能是一个很大的增长点。这项服务主要针对非住宅领域，通过资源整合，对客户的非核心业务统一筹划与管理，比如：设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理等等。

说到家电行业，产业链也是相当长，近几年的细分领域也越来越多，除了传统的黑电、白电、厨电、小家电，现在受益于银发经济、懒人经济、宠物经济，产品细分的更加明确。

但在大家电的维稳状态下，智能化、专业化的赛道仍有很大空间，另外国产品牌表现好于海外品牌。

最后就是家居行业，这个行业与地产关联度也很大，当下的大趋势是“定制整装”，“精装+存量翻新”成为新动能。因此，龙头的规模优势也将尤为突显。

如此重要的产业，接下来怎么破局呢？

可以参考这个公式：

破局=有效供给+稳健运营+需求提升（排名不分前后）

什么是有效供给？要看市场需要什么样的产品。

买房一部分是刚需，比如要结婚，小孩要上学，另一部分是改善，从居住需求逐步向功能、品质转化。前者由于需求的时效性，影响不大，后者就需要企业在住宅配置、配套设施、运营管理上提高品质，以高品质打动持币观望的群体。

稳健运营，主要是针对房企，减少风险。针对开发周期长的存量资产，可引入专业团队，将项目从投资、开发、运营三个维度分离，具有开发经验的企业可以通过之前咱们提到的代建方式与国资平台公司合作，加快项目开发速度，企业以轻资产方式运作盘活土地，达成双赢。

需求提升，大多依靠政策。比如放宽生育政策，给予多孩家庭购房政策倾斜；因城施策，根据不同城市现状，优化限购限贷等政策。

未来，地方政府可以从支持发展保障性租赁住房建设出发，一方面是金融端，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供支。另一方面，可以从税收端，鼓励企业参与回购存量闲置房屋用作保障性租赁住房运营，对该类企业提供优惠税收政策。

参考报告

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