2023年8月底，福州地铁4号线即将正式通车的消息振奋了不少福州人民，这几天已经有人坐上了试乘的列车，体验了一把自动驾驶的科技感。

一年前，几米君在《写在福州地铁6号线开通之际》一文中提到过，地铁6号线开通以后，福州地铁将进入“四线运营”的新时代，长乐与福州市区将真正形成半小时通勤圈。

这次地铁4号线开通，福州地铁将进入“五线运营”的新阶段，最关键的作用是福州地铁终于开始形成了所谓的“环线”。

福州地铁线路图，来源前哨福州

地铁4号线和5号线围合的这条“环线”意义重大：

1、分流市中心（南门兜站）的换乘人流

地铁环线最大的意义，就是串联起东二环、西二环、金山、奥体、城南、会展、江南CBD等多个板块，使得板块之间的人员流动不必经过市中心南门兜站，减轻南门兜站的换乘压力。

例如，从城南到东二环休闲娱乐，不用从1号线再换乘2号线，可以直接坐4号线去。

例如，未来地铁4号线过江段修好后，从橘园洲到东街口上班，也不用从2号线再换乘1号线，直接坐4号线即可抵达。

例如，居住在东二环和金山的人们去火车南站更加方便了，等等。

2、形成新的市区发展框架

地铁环线形成后，先是影响人们的通勤动线，然后会逐步影响人们的购房理念，类似于三环快速路对市区的框定效应，买房买在地铁环线内，有可能成为一个新的衡量尺度。

地铁环线内嵌在三环快速路的圈圈之内，因此不会颠覆现有的板块格局，但影响还是有的。

我们仔细看可以发现，地铁环线相比三环快速路整体会更加偏南一些，而且从帝封江到三江口人口稀疏的城南，竟然拥有6个换乘站（帝封江站、城门站、林浦站，加上之前的福州南站、粱厝站、下洋站）。那么潜移默化之中，自然会驱使人流由闽江北岸向城南方向疏散。

福州地铁4号线，来源掌上福州

客观上来说，城南方向确实拥有更多的可开发用地，以及更低的房价，为承接市中心外溢客群做好了准备，“东扩南进”既是蓝图，也将逐步化作现实场景。

好的方面讲完，再说说令人遗憾的方面：

1、未能形成独立环线

福州地铁早期规划的时候，计划是4号线和5号线共同形成环线，交点是“洪塘站”和“帝封江站”，那么如果你要跨越这两个站，就需要额外换乘一次，稍嫌麻烦。

规划部门可能也意识到了这个问题。在福州地铁第三期规划中，新规划了4号线二期，线路起于帝封江站，止于半洲站，基本上是贴著三环快速路走，建成后与4号线一期无缝对接、贯通成环，到时候独立成环的4号线，就更完美了。

福州地铁4号线二期规划

2、对房价影响有限

人家都说：“地铁一响，黄金万两”，靠近地铁站1公里或者步行10分钟的楼盘可称之为“地铁盘”，因为通勤更快、更方便等原因，通常被认为拥有更高的价值，匹配更高的房价。

但奇怪的是，福州的地铁盘的溢价效应一直都不显著。

有些观点认为，小电驴灵活便宜，更符合福州的“市情”，不好看地铁的客流强度。

还有一种观点认为，由于福州地铁建设起步较晚，尚未成网，不能发挥最大效益，因此带不动房价。

现在看来，即便福州地铁现在“五线运营”已经成网，地铁盘相较非地铁盘的溢价也不会太高。

几米君大胆推测，地铁盘的溢价，或许只存在一线城市中，只与城市级别有关。福州这种二线城市，没那么拥挤，非地铁的出行方式又多，地铁在出行权重中自然不高，那么也就很难产生溢价。

而且，过于靠近地铁线路或者车辆段上盖的楼盘，反而还有可能受到地铁运行的噪音或者振动的负面影响，更加嘈杂的人流等，有兴趣的可以参考《TOD项目怎么选：从厦门国贸天峯地铁振动问题说起》一文，这里不再展开。

总而言之，应当以平常心态看待地铁对房价的影响。

地铁是个好东西，对城市发展帮助很大，但除非是极其依赖地铁出行的远郊楼盘（例如竹岐国贸&金地项目、帝封江双盘等），否则不应过于期待地铁通车的带动效应，为地铁盘支付过高的溢价。