關於房價地圖一房一萬已經出到第5期瞭，之前的4期想必大傢都已經看過：

·上海134個板塊的房價地圖

·5年板塊價格漲跌幅地圖

·上海次新房房價地圖

·上海老公房房價地圖

數據截止到2022年7月；漲跌幅地圖中藍色代表板塊漲幅小於0；房價地圖中藍色代表板塊內沒有對應產品新房；圖中紅色深淺代表瞭房價的漲跌幅或房價的高低（顏色越深，數字越大）

今天為大傢帶來「上海早期商品房房價地圖」

先來解釋下早期商品房的定義：房齡在1998-2008年的住宅統稱為早期商品房，明顯區別於老公房再來說說價格口徑：圖中早期商品房價格是市場價，區別於合同價和掛牌價，顧名思義，市場價更接近當下的真實成交價

如果說板塊房價地圖代表瞭板塊的整體實力、漲跌幅地圖代表瞭板塊的向上動力，次新房-房價地圖代表瞭板塊的魅力，老公房-房價地圖就是板塊的活力，那早期商品房-房價地圖就代表瞭板塊的內力畢竟作為全國最活躍的二手房市場，龐大的交易體量使得不同的購房偏好最終都會體現在價格上

圖中紅色深淺代表瞭房價的高低（顏色越深，價格越高）；本文中提及的價格都是板塊內早期商品房市場價，後文不再重申；老公房均價超過10萬/㎡的板塊隻有9個早期商品房均價超10萬/㎡的板塊有15個次新房均價超過10萬/㎡的板塊有30個一起來看，早期商品房價格的5個梯隊！

從1998年房改之後，商品房時代正式拉開序幕，隨之而來的是建築技術和居住體驗的大幅更新，可以稱之為居住2.0版本，相較於1.0版本的老公房小區，早期商品房小區開始註重社區規劃、外立面和戶型設計等，居住體驗明顯提升

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但是相較於居住3.0版本的次新房，早期商品房也普遍存在房屋設計標準不高、公建配套陳舊老化、維保管理不到位等問題，屬於樓市中的夾心層

沒有老公房的絕對地段優勢，也沒有次新房的絕對品質優勢，早期商品房不能說是樓市小透明吧，至少也是存在感很弱

就以9月上海二手房住宅成交分佈為例，老公房和次新房都大幅高於早期商品房占比，而且，這樣的結構已經保持瞭很長時間

那早期商品房就沒有優勢嗎？

也並非如此，TA沒有老公房小區的破舊，也沒有次新房小區的昂貴，而且可能是集預算、地段、居住品質三位一體的中上之選，每一項都不算頂尖，但也不差，屬於整體大於局部之和的類型，是不少購房者的心頭好

下面一房一萬為大傢制作瞭不同板塊的價格地圖：

第一梯隊

均價10萬/㎡以上

圖中紅色深淺代表瞭板塊在該價位段房價的高低（顏色越深，價格越高）除瞭古北和碧雲兩大國際社區之外，早期商品房第一梯隊板塊都在內環以內，聚集效應明顯淮海中路板塊（新天地）可以說是上海樓市的金字塔尖

老公房均價：125122元/㎡（排名第1）

早期商品房均價：141575元/㎡（排名第1）

次新房均價：182672元/㎡（排名第3）總體來看，浦西略勝於浦東，國際社區略勝於傳統市中心

第二梯隊均價8-10萬/㎡

圖中紅色深淺代表瞭板塊在該價位段房價的高低（顏色越深，價格越高）除瞭新江灣城和華涇兩塊飛地之外，早期商品房第二梯隊板塊都在中環以內，這可能是三種房齡產品中，最符合環線價格梯度的能明顯看到普陀中環缺失的一塊，那是普陀近二十年最大的遺憾

第三梯隊均價6-8萬/㎡

圖中紅色深淺代表瞭板塊在該價位段房價的高低（顏色越深，價格越高）第三梯隊，中外環板塊是主力，至少在早期商品房市場上，浦東和浦西並沒有明顯拉開差距，浦東中環=浦西中環七寶板塊可以說是外環板塊的金字塔尖，甚至站在瞭很多中環板塊之前

老公房均價：78296元/㎡（外環外排名第1）

早期商品房均價：75146元/㎡（外環外排名第1）

次新房均價：80485元/㎡（外環外排名第1）較好的地理位置、較長的發展時間和學區條件，使得這裡即使有一定硬傷，也不影響購房者對這裡的喜愛

第四梯隊均價4-6萬/㎡

圖中紅色深淺代表瞭板塊在該價位段房價的高低（顏色越深，價格越高）在第四梯隊，浦西外環內就隻剩下瞭寶山和普陀，上大和桃浦奇妙的站在瞭同一行列外環之外，可以看到明顯的中心擴散效應，浦西的大虹橋、浦東的張江，遠離傳統市中心之後，上海的多中心化在價格地圖上非常明顯

第五梯隊均價4萬/㎡以下

圖中紅色深淺代表瞭板塊在該價位段房價的高低（顏色越深，價格越高）

圖中紅色深淺代表瞭板塊在該價位段房價的高低（顏色越深，價格越高）即使拋開金山、崇明、奉賢海灣等板塊，4萬/㎡以內的近郊板塊至少還有15個可選，雖然看起來誘人，但是面對300-400萬的總價，大傢往往可以通過遷就產品去買市區老公房，或者是遷就面積買同地段的新房，除非對面積需求迫切...

總結看完早期商品房的房價數據，如果隻能用一個詞來形容，那一定是“中庸”

其實很多購房者在做置業選擇的時候，都更傾向於局部大於整體，也即在地段和產品兩者中選擇一個，重地段買老公房、重產品買次新房，兩者都要，那就要提高預算。

早期商品房看起來並不是一個優秀的平替，一房一萬在直播中多次提到過：隨著市場行情分化，外環內的二手房、新房將越來越稀少，而具體到「早期商品房」，其實我們可以分別看待：

在外環以內，早期商品房可以彌補老公房產品力的不足，而不用過多犧牲地段；

在外環外，早期商品房可以彌補次新房價格較高的不足，而不用過多犧牲品質；

當然，未來置業不可忽視的是不同板塊間的市場已經越來越走向分化，強者恒強是主旋律，優先選擇一個強勢板塊是重中之重！

買房建議方面：

從當下的市場行情來看，早期商品房走勢相對平穩，對於一些預算有限的朋友來講，作為老公房的升級或者是次新房的替補，也是一個不錯選擇！