一、小產權房

執行實務中針對小產權房能否處置操作不一，有直接查封拍賣的案例，也有不能處置的案例。

暫不能處置案例：

衡陽市中級人民法院（2022）湘04執327號執行裁定書：目前被執行人除有一輛號牌為湘D7 摩托車(因未控制暫不能處置)和一套坐落在湖南省常寧市房產(小產權房暫不能處置)外未發現被執行人有其他可供執行的財產,故本次執行程序無法繼續進行,可予以終結,需等待繼續執行的條件成就後再重新啟動。

采取執行措施案例：

河北省高級人民法院（2021）冀執復56號執行裁定書：該房產是否屬於小產權房,不影響在執行程序中對該房產的評估拍賣。

江蘇省高級人民法院（2017）蘇執復225號執行裁定書：淮安中院對被執行人誠譽公司開發建設的房屋進行評估拍賣(按房屋現狀處置)並無不當。淮安中院僅對涉案房屋進行評估拍賣,並未對相關土地進行處置,故不應以未與國土資源管理部門協商即撤銷涉案拍賣。清江浦法院(2017)蘇0812民初1107號民事判決載明:淮安市清浦區武墩鎮建設服務站、淮安市清浦區武墩鎮人民政府出具證明,涉案項目工程由誠譽公司全權投資建設、銷售,由武墩鎮人民政府及武墩鎮村鎮建設服務站作為鑒證方。涉案房屋的相關土地並非農村宅基地。淮安中院(2013)淮中執字第0065-2號、0065-3號執行裁定也均載明上述房屋為小產權房,無房屋所有權證和土地使用權證,法院不負責辦理過戶登記。

何謂小產權房？2018年4月10日《三亞市開展違法建設、銷售“小產權房”專項清查整治行動實施方案》：“小產權房”是指未經依法批準在農民集體所有土地上建設、向本集體經濟組織以外的單位、個人以及不符合建房條件的村民銷售或以長期租賃等形式變相出售的住房。

所謂“小產權房”是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。2007 年6月，建設部發佈《關於購買新建商品房的風險提示》，提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，“非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的鄉產權、小產權，均不符合法律規定，不受法律保護。”根據原建設部風險提示的指向，“小產權房”是指建設於農民集體所有土地上、向集體組織之外的居民銷售的房屋。這種房沒有國傢房管部門頒發的產權證，隻有由鄉政府或村委會頒發的產權證或者根本沒有權屬證明，是目前我國城鄉二元結構下所產生的一種特殊現象。參見部分學者的意見：第一類是農民將自傢宅基地上的房屋出售給他人，這類小產權房可稱為“農民房”；第二類是因進行新農村建設、征地等原因重新安置村民，由集體經濟組織在集體土地上集中建設農民住宅樓，原本用來安置本集體經濟組織成員的房屋卻被售與本集體經濟組織以外的成員，這類小產權房可稱為“農民安置房”；第三類是在集體土地上成片開發小產權房，這類小產權房可稱為“商業小產權房”。總之體現為在農村集體土地上進行房地產開發或者自建而成，因尚未改變土地用途而無法取得土地確權證書或因尚未改變土地性質而無法取得國有土地使用權證的房屋。

《國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳關於堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》（國土資電發[2013]70號）特別強調：堅決查處“小產權房”在建、在售行為。近年來，國務院有關部門多次重申農村集體土地不得用於經營性房地產開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房和“小產權房”。2012年8月8日，國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳專門下發《關於堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的通知》（國土資電發〔2012〕98號），各級國土資源和住房城鄉建設主管部門要按照通知要求，對在建、在售的“小產權房”堅決叫停，嚴肅查處，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發揮警示和震懾作用。

部分人認為小產權房實質上就是違章建築，但應用到法院強制執行領域，小產權房跟違章建築還是存在差別的，因為一般而言，小產權房可以強制執行，包括查封拍賣，已成為常規操作。首先，根據上述對於小產權房的闡釋，小產權房多為與基層組織有關聯的自建房屋，即便部門通知禁止出售，但法院執行並不違反法律法規強制性規定；其次，房屋是實體價值，被執行人無其他可供執行財產的，如果對被執行人的房產不予執行，勢必造成債權人對法院工作的不理解；最後，關於無證房產最高院也通知有相關處置原則，並非完全無依據。

1、現狀處置原則。

最高人民法院關於轉發住房和城鄉建設部《關於無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知（法[2012]151號）：不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，後續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。

2、評估拍賣是否涉及土地及其價值。

原則上根據房地一體原則，處置房產不涉及土地或者處置土地不涉及房產的，勢必造成房屋、土地權屬分離，進而是使用人分離，恐將造成矛盾和實際使用人糾紛。但是如果沒有土地證，對於土地相關信息不明，隻處置房產部分也無可厚非，例如部分小產權房中，土地並非宅基地，系集體土地，但集體土地中什麼屬性不明，一個實務案例中小產權房土地原為村空地，村委會出賣給被執行人建房形成小產權房，此時房產價值實質上是包含有土地價值的，或者說土地價值依附於房屋本身。

最高人民法院（2010)執他字第8號函 (2010年6月29日），

遼寧省高級人民法院：你院（2009)遼執一復字第3號《關於房屋與占用范圍內的土地使用權欠缺一並處分條件的應否單獨處分房屋問題的請示》收悉。經研究，現答復如下：原則同意你院審判委員會多數人意見。根據房隨地走，地隨房走的原則及《物權法》第一百四十六條、第一百四十七條和我院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十三條第一款的規定，人民法院在執行中需要處理房地產時亦應遵循上述原則和規定。本案中，興城市市政管理處辦公樓系1983年建造，由於當時管理不規范等原因致使權利人與房地產管理部門沒有辦理相應手續，造成土地權屬不明。你院可責成執行法院與當地房地產管理部門協調處理，協調處理不成時，應按房地一致原則處置房產。

執行案例為僅對房產進行處置，不涉及土地。江蘇省高級人民法院（2018）蘇執復164號執行裁定書：淮安中院系對被執行人誠譽公司的無證房產進行現狀處置,僅對涉案房屋進行評估拍賣,未對相關土地進行處置。誠譽公司不服同方評估公司所作估價報告提出異議,同方評估公司作出書面說明:估價對象僅為房屋,評估結果不包含土地價格。其價格組成因素基本就是建安成本。本院作出(2017)蘇執復225號、(2018)蘇執復48號執行裁定後,誠譽公司再次提出執行異議,仍對上述估價報告提出異議。因涉案房屋沒有房屋所有權證和土地使用權證,涉案拍賣房屋也不存在與他人共用的公共使用面積的情形,故不存在公攤面積。同方評估公司於2018年6月15日出具的情況說明也載明,如存在公攤面積,其屬於房屋建築面積的一部分,其價值依附於房屋本身。因被執行人誠譽公司不配合執行,導致同方評估公司2013年作出涉案房產估價報告時,不能到涉案房屋內部進行查勘。因僅系對涉案房屋進行處置,誠譽公司主張其支付的土地補償款不能計算在拍賣房屋價值內,同方評估公司所作情況說明也載明,誠譽公司主張的土地補償款168萬元、前期投入費用64.67萬元,因誠譽公司未取得合法土地使用手續,也無任何證明資料證明其主張,土地補償款、前期投入費用,評估公司無法認定其合法性,報告中未納入開發成本。另房屋估價報告僅作為房屋拍賣的參考,涉案房屋的實際價值系通過市場拍賣行為得以體現。

最高人民法院（2019）最高法執監253號執行裁定書：執行中適用該條規定的主要目的是為瞭防止土地使用權與土地上房屋權屬分離。一般情況下,拍賣前土地使用權與地上房屋等附著物屬於同一主體的不得分開處置,如果拍賣前土地使用權與地上房屋等附著物已經分屬不同主體,為分離狀態,那麼執行實踐中可以允許根據具體情況確定如何處置。本案中,根據執行異議、復議裁定查明的事實,《土地估價報告》所附《天津市不動產登記簿查詢證明》載明,所拍賣土地使用權上有2512平方米的4層建築一幢,權利人為王嵐;還有未取得產權登記的建築物,其性質以及權屬不明。也就是說拍賣前房地不屬於同一主體,拍賣公告備註中也具有本次拍賣僅限於土地使用權,建築物不在拍賣范圍內的內容,故不能僅因房地分離而撤銷拍賣。

二、單位集資房

單位集資房的歷史淵源。2004年5月13日，國傢發改委、建設部、國土資源部、中國人民銀行聯合發佈瞭《經濟適用房管理辦法》。該章的第30條指出：“住房困難戶較多的工礦區和困難企業，經市、縣人民政府批準，可以在符合土地利用總體規劃的前提下，利用單位自有土地集資建房；參加的對象必須限定在本單位無房戶和符合市、縣政府規定條件的住房困難戶”。該《辦法》第32條規定的更明確：“凡已經享受房改購房或購買瞭經濟適用房的不得再參與集資建房。嚴禁任何單位借集資合作建房的名義變相搞實物分配或商品房開發”。

集資房是單位為解決本單位內部職工居住困難而在單位已取得的國有劃撥土地上興建的福利性或保障性住房。一般情況下，由單位進行補貼，個人出資購買，產權歸本單位內部職工個人所有。按照建設部《經濟適用住房管理辦法》及國務院《關於解決城市低收入傢庭住房困難的若幹意見》的有關規定，單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。單位集資合作建房在優先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多餘的,不得向非經濟適用住房供應對象出售，而是由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的傢庭出售或以成本價收購後用作廉租住房。盡管後期單位集資房出現走樣亂象，甚至很多房產手續不全，無法辦證，但畢竟近些年單位集資房已經銷聲匿跡，執行程序中遇到的也會越來越少。

單位集資建房不同於違章建築和小產權房，很多地區不動產部門對待單位集資房是以歷史遺留問題來解決，通過特殊問題特殊解決渠道給予單位集資房綠色通道，對於產權、交易都留有可補充完善和更正空間。

單位集資房在執行程序中集中體現為以下三個問題：

第一、能否查封拍賣問題

單位集資房部分是有產權登記，法院執行按照一般不動產直接查封、拍賣即可，對於沒有登記的單位集資房，法院可以與單位核實相關信息，並采取強制執行措施，按照現狀拍賣進行細節披露。

有的法院認為權屬部門不予處置（案例1：經查明,該房產在不動產沒有登記信息,屬於單位集資房,土地證沒有分割,且權屬未明,本院暫不予處置。案例2：被執行人羅X名下還有一套位於河池市金城江區,因屬於單位集資房,現不宜處置。案例3：經調查該房產系單位集資房,經征詢政府意見暫不具備過戶條件,該房產已進入評估程序,暫無法處置）。

筆者認為單位集資房肯定是有單位的集資、分配等書面材料的，如果能夠查實確實是被執行人的單位集資房，那就屬於被執行人的財產，即便沒有登記也可以執行，如果確實屬於被執行人所有的單位集資房，法院應當予以執行查封、拍賣。

第二、案外人購買後的執行異議問題

以《執行異議復議規定》第二十八條四個條件為審查依據（1、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；2、在人民法院查封之前已合法占有該不動產；3、已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；4、非因買受人自身原因未辦理過戶登記），此處不再贅述，註意“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的審查程度要兼顧單位集資房的特殊屬性，可以同類型集資房是否已辦理登記、被執行人是否配合辦理、是否到不動產部門征詢過開過證明、是否填寫過登記材料、小區或單位是否通知過領取材料辦理登記等作為參考。

第三、拍賣成交後不能辦理過戶問題

能否過戶的問題並不影響法院拍賣，法院按照“現狀處置”原則處理即可，買受人承擔過戶不能的風險，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，後續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。參照筆者本平臺發佈的《無證房產如何執行》一文。

　三、違法建築

最高人民法院關於轉發住房和城鄉建設部《關於無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知（法[2012]151號）：各級人民法院在執行程序中，既要依法履行強制執行職責，又要尊重房屋登記機構依法享有的行政權力；既要保證執行工作的順利開展，也要防止“違法建築”等不符合法律、行政法規規定的房屋通過協助執行行為合法化。

法院執行不是工具，避免通過法院執行將違法變合法，這是基本原則，也是法院依法審判執行的內涵外延所在，對於違法建築不予處置的原則是避免將違法建築通過協助執行行為合法化。但是最高院有案例認為隻是對於占有事實狀態的改變，並不涉及通過協助執行行為合法化的情形。

最高人民法院（2016）最高法執監161號執行裁定書：

本院認為,本案爭議的焦點問題是違法建築能否以現狀抵償債務。

首先,違法建築是指違反《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《村莊和集鎮建設管理條例》(國務院令第116號)等相關法律法規的規定,在城市規劃區內,未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程許可證的規定建設,嚴重影響城市規劃的建築。違法建築因違反瞭法律的禁止性規定,原則上不能依法進行產權登記。本案世界金龍大廈第32、33層建築超出瞭福州市規劃管理局“榕規(93)建250號”《建設工程規劃許可證》確定的建設規模(高度99.99米,層數31層),工程已建設完成,至今未能得到政府相關部門的審批和驗收,應為違法建築。

其次,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條的規定,對違法建築的法定處理機關為縣級以上地方人民政府規劃主管部門;處理方式包括,停止建設、限期改正並處罰款、限期拆除、沒收實物或違法收入等。而在違法建築被相關部門行使公權力拆除或自行拆除前,違法建築仍具有一定的使用價值。

被執行人金龍公司對世界金龍大廈第32、33層建築雖不享有所有權,但其長期占有、使用並以租賃等方式取得收益,上述建築應視為被執行人金龍公司的具有使用價值的可供執行財產。《最高人民法院轉發住建部關於無證房產執行問題的通知》(以下簡稱通知)第二條明確“執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時,……不具備初始登記條件的,原則上進行‘現狀處置’,即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀,買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋,後續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。”世界金龍大廈第32、33層即屬通知中所稱的“不具備初始登記條件”的建築,南平中院按建築物現狀進行處置符合通知要求。南平中院在(2015)南執恢字第9-1號執行裁定中明確告知海峽公司世界金龍大廈第32、33層建築的現狀,亦提示瞭對建築交付後可能產生的消防安全等風險。

再次,南平中院(2015)南執恢字第9-1號執行裁定隻對違法建築占有的事實狀態進行瞭變更,未涉及建築物所有權的歸屬,不存在將違法建築通過協助執行行為合法化的情形,不影響行政機關今後對違法建築作出處理決定。

筆者認為，對於違法建築的執行還是要持保守態度。執行實務中對於違法建築能否執行的態度也不同，大多持不予執行的態度，一方面，執行違法建築會有一定風險，即便是拍賣後隻出具法律文書視為產權變更，但是法律文書意味著對產權的確認，之後如果涉及到辦證時，權利人很有可能會持法院的文書去登記產權，這其實也是變相的合法化過程；另一方面，如果違法建築後續被舉報被拆除，權利人會有損失，其勢必還會回頭找執行法官。

如果說法院裁定執行違法建築，但是不出具協助通知，僅僅裁定占有改變的話，確實表面上沒有通過協助執行行為使違法建築合法化，但是買受人基於對法院的公信力參與競買，法院裁定所有權變更的文書標的是一處違法建築，這本身是否妥當也是存疑的，況且後續違法建築如果被拆除，法院的出賣行為導致買受人的損失如何解決，法院可以說拍賣結束與自己無關，但正常的買受人都是基於出賣方的信譽而做出的購買行為，裁定變更所有權的文書更是加固瞭買受人的占有確認，最終的拆除後損失很難說與法院無關，即便有以下最高院案例。

第一、違法建築附加在合法建築之上

1、如果連違法建築一並處置，後續違法建築被政府拆除，買受人或以物抵債權利人的損失部分如何處理？最高院案例是認為與執行無關，另訴解決。

最高人民法院（2016）最高法執復1號執行裁定書：本案的爭議焦點是:在交付特定物的執行中,行政機關以涉案地上附著物為違法建築為由將法院已經查封的特定物予以拆除,法院因此終結執行程序,並引導當事人通過訴訟程序確認行政機關的拆除行為是否合法以及是否應當承擔賠償責任的執行行為是否符合法律規定。

本案中,祁連縣人民政府以涉案地上附著物乃賽德公司非法占用土地違章建築為由將其拆除,並主張其拆除違章建築的行為是依法履行行政職責,不應承擔賠償責任。而付順莉、付芝平主張祁連縣人民政府應當承擔毀損涉案地上附著物的賠償責任。這一問題實質上涉及到確認祁連縣人民政府的具體行政行為是否合法的審查問題。而具體行政行為的合法性問題不屬於執行程序審查的范圍,就祁連縣人民政府的拆除行為,當事人可通過另行訴訟主張合法權益。

2、如果不處置違法建築，違法建築還會被被執行人控制，買受人或以物抵債權利人與被執行人的共用情形將導致矛盾重重。有人認為合法買受人可以舉報要求拆除違法建築，但是實際生活中，一方面，買受人是想要違法建築部分的，另一方面，違法建築的認定和拆除可能會牽涉出部分不作為亂作為情況，拆除存在太多不確定性。

所以暫時沒有更好地處理方式，如果執行違法建築就要註意後續違法建築合法化的問題，即便是後續與法院執行無關，但確認權屬變更畢竟事出法院執行，有一定風險；如果不執行違法建築，法院既處置瞭被執行人合法財產，被執行人的抗拒態度也不會過大，也預留瞭對於違法建築後續是否繼續處置或權利人要求拆除的可能性。筆者認為，對於違法建築的執行還是要持保守態度。

第二、是否違法建築不明

其實上文所談系確認是違法建築的情況下，但大部分情況下，僅僅是無證房產的表象，是否違法建築不明，甚至是建設部門也不能出具相關證明確認房產的性質。但基於常識判斷，顯然系私自加蓋或改變房屋結構情況下的違法建築，此時也不宜在執行裁定中直接表述為違法建築，而是表述為“無證房產部分”。

違章和違法建築是指未取得建築規劃和建設的行政許可而建造的建築物,是否屬於該類建築,應由有關行政機關依據《中華人民共和國城鄉規劃法》等有關法律規定的程序予以認定及處理。對於違法建築的處理也不是一刀切，也不僅僅是拆除，也有沒收、相應歷史范圍內的安全鑒定後不再拆除保持現狀等等不同處理。例如《嘉興市人民政府關於印發嘉興市違法建築認定與處置辦法的通知》（嘉政發〔2014〕58號）第七條：具有以下情形之一的建築物，應當認定為村鎮違法建築：（一）1998年1月1日《浙江省村鎮規劃建設管理條例》實施後，在依法劃定的村莊、集鎮規劃區內，未依法取得村鎮規劃許可證的或未按照村鎮建設規劃許可規定進行建設的；（二）2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施後，在依法劃定的村鎮規劃區內，未依法取得鄉村建設規劃許可證的或未按照鄉村規劃許可規定進行建設的。村鎮違法建築由屬地鎮人民政府（街道辦事處）負責具體調查工作，並根據村鎮規劃編制、許可、監管等因素依法綜合認定。

筆者認為，執行程序中自然沒有必要再對是否系違法建築進行認定，所以在是否違法建築情況不明的情況下，筆者仍然認為是否可以執行要持保守態度，避免違法執行。

當然如果認為最高院案例認可違法建築也可以執行，那麼無論是否違法建築，無須查明、無須確認，直接執行即可。對於當事人雙方反映強烈，要求處置的，或者必須一並處置的，也未嘗不可，畢竟也有最高院案例支持。

四、宅基地上房產

被執行人的宅基地及地上房產的執行，可以處置，如何處置參見筆者本平臺發佈的《如何執行宅基地及地上建築物》一文。如果宅基地是第三人的，地上建築物是被執行人的，如何執行？也就是上文第一部分小產權房中所說的“農民房”。很多時候體現為農村宅基地私自流轉後建築的房屋，實質上原宅基地權利人員已放棄宅基地使用權，但因宅基地受相關法律法規流轉限制，所以不符合條件的無法辦理變更，表面系房地權屬不一，實質均被執行人占有控制。

首先，如果有買賣協議等書面材料證明案涉宅基地或房產屬於被執行人，則法院可予以執行。《民法典》第一百五十三條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。”《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款:“農村村民一戶隻能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”違反法律強制性規定的宅基地轉讓協議是否自始無效屬於實體審判的問題，執行階段無須認定，書面顯示被執行人為相關權利人的，法院即可采取執行措施，例如第三人違規出賣給被執行人的宅基地或宅基地及地上建築，那這就屬於被執行人的財產，法院可以執行，隻不過在拍賣表述中“登記在第三人名下實際使用權人為被執行人”的表述，而且整個拍賣過程中要按照村委會及宅基地管理部門備案、買受人資格限制等程序執行。

其次，如果實際情況跟上述情況反過來，即還是登記在被執行人名下，但是案外人對於法院執行的宅基地及地上建築物提出異議，法院審查基調還是以《執行異議復議規定》為依據。

部分案例中可以看到針對宅基地及地上建築的執行異議處理中，對於宅基地流轉違法違規問題執行部門不做審查，仍然按照執行異議復議規定的阻卻執行條件要素對照處理，但是涉及未辦理過戶登記過錯認定時會參考違反法律強制性規定的因素。（案例：案外人並非蓮下鎮槐東村戶籍,其購買位於蓮下鎮槐東村的宅基地違反法律強制性規定,且案外人在明知該不動產無法在房管部門辦理過戶手續的情況下,仍進行購買,其對涉案不動產未辦理過戶登記有一定過錯。案外人尚不滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十八條規定的情形,不足以阻卻強制執行。申請執行人的辯稱意見,理由成立,應予支持。案外人的異議理由不成立,請求不合法,本院不予支持）

部分案例審查尺度不同，案例：本案中,案外人張XX在法院對案涉房屋查封前,已與被執行人簽訂瞭《房屋買賣合同》,交付瞭全部價款,並實際占有案涉房屋及項下宅基地,因政府近幾年沒有對農村宅基地進行新增審批,產權管理部門未能給予辦理過戶登記。

筆者認為對於是否違規流轉宅基地可能當事人並不清楚，而且宅基地私下買賣十分常見，對於未能辦理變更登記還是不宜過度適用。

最後，農村宅基地及住房確權在很多地方已經如火如荼開展，很多地方掛牌農村宅基地不動產辦證服務處，確認農戶宅基地及住房產權，明晰宅基地及住房權屬邊界。農戶取得宅基地及住房不動產權證書用於抵押貸款也會越來越多。但是買賣宅基地是無法確權辦理不動產權證的，所以如果法院執行過程中查詢到被執行人有宅基地不動產權證，那麼被執行人的宅基地肯定也是登記為自己名下，法院執行合法合理，對於案外人提出的執行異議依法處理即可。