不可否認，無錫二手房市場已經開始“兩極分化”，一邊是掛牌量緩慢回升，另一邊是房東降價！

在近一年裡，無錫二手房供給量一直保持在13萬以上，其中：

1、2020年8月為165103套；

2、2020年9月為176668套；

3、2020年10月為191801套；

4、2020年11月為206663套；

5、2020年12月為215477套；

6、2021年1月為221576套；

7、2021年2月為217654套；

8、2021年3月為134516套；

9、2021年4月為130348套；

10、2021年5月為141922套；

11、2021年6月為143770套；

12、2021年7月為150542套；

單從數據來看，無錫掛牌二手房源並不低，但是筆者認為很多業主都以觀望態度買房，這樣不僅使得二手房數量增加，而且也間接抬高瞭二手房均價。

就在今年下半年，隨著無錫二手房成交參考價格機制出臺，周邊地區為此討論瞭很久，不少人開瞭玩笑，“政策一出，二手房都要變綠瞭”。

無錫作為江蘇首個發佈二手房參考價的城市，很多人對此都不理解，出臺這個機制的出發點是什麼？能否嚴格打壓二手房炒作行為呢？

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筆者認為這個機制控制瞭二手房上漲的勢頭，超過指導價的房源全部禁止上架，而這與新房備案價也有相似之處。就以今天為例，在24小時之內，降價房源達到瞭800套，而漲價房源隻有138套，兩者之間相差近4倍。

而且在二手房成交參考價格機制出臺之後，房東漲價的勢頭也被遏制住瞭，在此之前，漲價具體漲多少，可以說全看房東心情，而現在則完全不同瞭。

一邊是二手房掛牌量緩慢回升，另一邊是房東漲價有限，或者是開始降價，當下的無錫二手房市場到底是什麼樣子呢？

從20個二手房熱銷商圈來看，河埒口、太湖新城、江溪位列前三名，而這三個商圈的掛牌二手房源也均超過瞭10000套，並且房價一路向上。其中河埒口和江溪的掛牌價在16000元/平左右，而太湖新城則超過瞭20000元/平。

此外，而在前11個商圈中，通過對比“紅綠色”，我們明顯能發現2個現象：

一是漲的很慢、跌的很快。雖然在這11個商圈中，隻有惠山新城和清名橋掛牌價下跌，但是幅度均在0.5%以上，最高達到瞭0.9%，而漲幅最高隻有0.82%，並且大多數商圈都在0.5%以下。

二是遠城區商圈熱度不減。按照無錫十四五規劃，“一城雙核三片六組團”為以後遠城區商圈的發展奠定瞭基礎，例如錢橋二手房掛牌價接近14000元/平等，新房更是接近20000元/平。

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而在後9個商圈中，掛牌價上漲的商圈有4個，而下跌的商圈達到瞭5個，其中包括梁溪區、錫山區、濱湖區等區域。

其實這也不難理解，無錫二手房市場之所以出現降溫的影響，除瞭成交參考價格機制的有效約束之外，貸款也是影響二手房市場的重要因素。

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從央行和銀保監會開始對“銀行中個人貸款比例進行額度限制”開始，再到上半年樓市熱潮，很多銀行都進入瞭“貸款額度不足”的窘境。在這種情況下，收貸勢在必行。

筆者統計，在前7個月裡，至少出現瞭3次調整房貸利率的情況，其中6傢銀行上調房貸利率，5傢銀行首套房利率突破6%，還有4傢銀行直接暫停二手房貸款，還有1傢銀行直接暫停貸款業務！

例如：

1、中國銀行、農業銀行、工商銀行、興業銀行、廣發銀行等銀行暫停接單；

2、建設銀行、北京銀行、華夏銀行、平安銀行、光大銀行等銀行不承諾放款時間；

3、中信銀行、上海銀行、寧波銀行等銀行需要排隊。

如果你有買房打算，並且更傾向於二手房，那麼筆者勸你再等等，原因也很簡單，大致可以分成三類：

第一是二手房市場較冷。相比較新房，二手房首先在房齡就處於劣勢，再加上無錫住房增值稅免征年限從2年延長到5年，由此也產生瞭一個令人糾結的問題：不想交增值稅，隻能買房齡超過5年的房子，也就是舊房；而如果你想買次新房，那麼隻能承擔超過十萬的增值稅。

第二是商業貸款遇冷。從之前的公積金貸款額度調整之後，個人貸款最高額度從50萬降到30萬，夫妻貸款最高額度從80萬降到60萬，而且大部分人都很難貸款到最高額度。在這種情況下，再加上二手房商業貸款遇冷，購買二手房難度也隨之增加。

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