打新難，打大戶型更難。

現在買新房，我顧慮的點不僅在於拿某個盤和其他樓盤做橫向對比，看是不是挑對瞭盤，或買對瞭戶型。

更在於這個盤，放到未來二手市場裡，是否有價值，能否跑贏大盤。

大傢知道，市面上新盤，都以100平小三房為主（除瞭豪宅盤），改善戶型的套數占比太少。

而且，小戶型與大戶型，面積與總價差距非常大，經常從最小99直接跳到160-170平甚至200、300平。

預算不足，或搖號排不進前20%，就隻能被迫去選100平小三房（就算預算1500萬，也很難買到合適面積段的新房）。

要不要上車100平，我非常糾結。

第一，自住太憋屈。

第二，我擔心以後不好賣，漲不好。

一、100㎡小三房，自住感受差

首先，面積隻有100平，得房率一般72%-74%，好一點也就76%。

70多平非要做三房，而且還是兩個衛生間，功能是有瞭，但畢竟螺螄殼裡做道場，每個房間都小的離譜。

上海某新盤90平戶型尺寸

除瞭主臥能放下1.8m的床，另外兩個房間連1.5m的床都放不下，甚至隻能做榻榻米。主臥放瞭1.8m的床後，再做兩個床頭櫃，放個櫃子都很局促，不要提衣帽間空間瞭。

我是賣掉老房置換的，本想改善個面積大一點的新房，傢人住更舒服一點。我原來的老房子是80平不到的2房，說實話比這100平的新房要舒服...

其次，戶型乏善可陳，很多盤還帶連廊。

戶型無外乎以下幾種，飛機戶型在裡面算不錯的，一般是1梯2戶，沒有連廊。

更多的是圖一這種，帶連廊的戶型。帶連廊的戶型一般就是兩梯四戶，甚至是兩梯五戶瞭，影響得房率。大戶型就不存在這個問題，一般是兩梯兩戶，或者一梯兩戶。

現在大多數新盤都是14-16層以上，根據強制規范，14層以上就需要設置連廊，超過16層及以上必須層層做連廊。

北面連廊人走來走去，那書房和衛生間、廚房隱私都受到影響，另外采光視野也不好。

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我自住的感受差，未來買我房子的人也會感覺差。

生Y率越來越低，單身人群、小夫妻兩房就足夠瞭。真有娃的傢庭，一般有老人照顧，一傢五口擠一個70平的小三房真的就舒服嗎？

二、我傢和鄰居傢沒區別，和隔壁小區也沒區別

去年土拍，大多數宅地要求小戶型占比60%-80%。誇張的是，115宗宅地裡有43個，要求80%以上做小戶型。這種趨勢在今年雖有所緩解，但沒有被根本性扭轉。各開發商還是在生產已經紮推瞭的100平小三房。

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上海2022年新房供應總套數9萬多套，粗略按照70%計算，一共有6.3萬套100平小三房。2021-2023年，新房供應總套數在26萬套以上，一共有18.2萬套100平小三房，數量實在太多瞭！

小三房數量多，不是最可怕的，最可怕的是買瞭小三房的人，都還是要置換的。

因為顯然，小三房絕不是一步到位的產品，而一下子就上車改善型大戶型的畢竟是極少數。

對於更多的我們而言，不管是本地人還是新上海人。這些年在上海買房，一定是外環換中環、內環，小房子換成大房子。大傢都是通過置換的鏈條，一步一步換到更優質、更保值，自住更舒適的房產。既然要置換，那得看拿的產品好不好賣，漲的好不好。

那未來更需要改善的，顯然還是我們100平的人群。想象一下，5年限售期一過，小區內加上隔壁幾個小區，可能同時掛出大幾十套100平的房源（內中環相對還好一些）。

樓盤品質都差不多的，房型，稅費都一樣，隻有位置，樓層等微小的區別，能賣的上價嗎？

三、100㎡三房，在二手市場表現較差

1、外環某些板塊正出現拋售潮

位置越靠外，拋售的人越多，房價就越漲不上去，甚至發生嚴重踩踏。

曾經的徐涇，大虹橋多麼炙手可熱。蟠龍天地3期最高達到91.22分（60+223個月），萬科天空之城82.88分，蟠龍府一期77.27，75.85分。不是高分，滿分，都沒資格參與打新。

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後來，大虹橋新房不斷大量供應。2021-2022年，大虹橋推出新房超過瞭13000套，供應量大到，後來甚至都不再需要積分。而且，這些新房的戶型也是100平小三房為主。

而現在，這種巨量供應讓大虹橋房價面臨崩盤。

大虹橋樓盤招商公館，掛牌價從最高9萬多直接來到瞭7萬，而且有價無市，接盤買傢很少。

同為板塊一梯隊小區的萬科天空之城，蟠龍天地等，價格也有相似程度的下跌。看下萬科天空之城二手房的成交數據：

萬科天空之城一年前的二手房成交單價還在8.5萬/㎡，同樣的戶型今年7月的成交單價隻有7.38萬/㎡。板塊標桿都如此，其他非核心位置的樓盤，品質上還要弱一檔或兩檔，比如虹橋公館、虹橋天璽領峯、虹橋璀璨公館的100平三房，未來就更賣不上價瞭。

2、小三房漲不過大戶型

大戶型的數量少，稀缺度高。

經常可以看到同個小區，大戶型的單價比小戶型貴很多，漲幅差距也拉的很大。

金茂府、瑞虹八期、尚海酈景、仁恒公園世紀等都是如此。

舉個例子：今年，大寧金茂府成交一套143平的4房，成交總價接近2700萬，單價突破18萬。

大傢都是金茂府，它的小戶型卻非常困難——一套次頂樓95平三房，目前的掛牌隻有1380萬，單價隻有14萬。

同樣的戶型還有近14套在掛牌，並且還有新增價格更低的房源。

四、100㎡小三房，想說愛你不容易。

打新太難，大戶型更難。

實在沒辦法，也隻能先上車100㎡小三房，後面再換。

總體來說，這類產品不至於賣不掉，畢竟房齡新。

但外環的100平不是很建議，因為未來在二手房市場面臨的競爭實在太大瞭。

如果樓盤本身的品質、位置並無突出優勢，以後很有可能漲不好。

為瞭倒掛盲目打新，沒有太大的必要。

內環相對要好一點，但如果考慮5年後要置換，最好避開供應量較大的區域。比如楊浦，比如普陀等，供應量大，新房短期內的漲幅會受到一定沖擊。

新房，不是說買到就賺到瞭，也不是說一定就不會虧。

有可能你買的這一類產品不好，在未來市場的表現可能還不如早幾年的高品質的二手房，這是需要專業的團隊去幫你去把關的。

我們的新房服務，不僅在於現在這個新盤選的好不好，更重要的在於預判，這個新房在未來二手市場上表現，這就是專業的價值。