打新100㎡小三房,以後漲不好。

打新難,打大戶型更難。

現在買新房,我顧慮的點不僅在於拿某個盤和其他樓盤做橫向對比,看是不是挑對瞭盤,或買對瞭戶型。

更在於這個盤,放到未來二手市場裡,是否有價值,能否跑贏大盤。

大傢知道,市面上新盤,都以100平小三房為主(除瞭豪宅盤),改善戶型的套數占比太少。

而且,小戶型與大戶型,面積與總價差距非常大,經常從最小99直接跳到160-170平甚至200、300平。

預算不足,或搖號排不進前20%,就隻能被迫去選100平小三房(就算預算1500萬,也很難買到合適面積段的新房)。

要不要上車100平,我非常糾結。

第一,自住太憋屈。

第二,我擔心以後不好賣,漲不好。

一、100㎡小三房,自住感受差

首先,面積隻有100平,得房率一般72%-74%,好一點也就76%。

70多平非要做三房,而且還是兩個衛生間,功能是有瞭,但畢竟螺螄殼裡做道場,每個房間都小的離譜。

上海某新盤90平戶型尺寸

除瞭主臥能放下1.8m的床,另外兩個房間連1.5m的床都放不下,甚至隻能做榻榻米。主臥放瞭1.8m的床後,再做兩個床頭櫃,放個櫃子都很局促,不要提衣帽間空間瞭。

我是賣掉老房置換的,本想改善個面積大一點的新房,傢人住更舒服一點。我原來的老房子是80平不到的2房,說實話比這100平的新房要舒服...

其次,戶型乏善可陳,很多盤還帶連廊。

戶型無外乎以下幾種,飛機戶型在裡面算不錯的,一般是1梯2戶,沒有連廊。

更多的是圖一這種,帶連廊的戶型。帶連廊的戶型一般就是兩梯四戶,甚至是兩梯五戶瞭,影響得房率。大戶型就不存在這個問題,一般是兩梯兩戶,或者一梯兩戶。

現在大多數新盤都是14-16層以上,根據強制規范,14層以上就需要設置連廊,超過16層及以上必須層層做連廊。

北面連廊人走來走去,那書房和衛生間、廚房隱私都受到影響,另外采光視野也不好。

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我自住的感受差,未來買我房子的人也會感覺差。

生Y率越來越低,單身人群、小夫妻兩房就足夠瞭。真有娃的傢庭,一般有老人照顧,一傢五口擠一個70平的小三房真的就舒服嗎?

二、我傢和鄰居傢沒區別,和隔壁小區也沒區別

去年土拍,大多數宅地要求小戶型占比60%-80%。誇張的是,115宗宅地裡有43個,要求80%以上做小戶型。這種趨勢在今年雖有所緩解,但沒有被根本性扭轉。各開發商還是在生產已經紮推瞭的100平小三房。

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上海2022年新房供應總套數9萬多套,粗略按照70%計算,一共有6.3萬套100平小三房。2021-2023年,新房供應總套數在26萬套以上,一共有18.2萬套100平小三房,數量實在太多瞭!

小三房數量多,不是最可怕的,最可怕的是買瞭小三房的人,都還是要置換的。

因為顯然,小三房絕不是一步到位的產品,而一下子就上車改善型大戶型的畢竟是極少數。

對於更多的我們而言,不管是本地人還是新上海人。這些年在上海買房,一定是外環換中環、內環,小房子換成大房子。大傢都是通過置換的鏈條,一步一步換到更優質、更保值,自住更舒適的房產。既然要置換,那得看拿的產品好不好賣,漲的好不好。

那未來更需要改善的,顯然還是我們100平的人群。想象一下,5年限售期一過,小區內加上隔壁幾個小區,可能同時掛出大幾十套100平的房源(內中環相對還好一些)。

樓盤品質都差不多的,房型,稅費都一樣,隻有位置,樓層等微小的區別,能賣的上價嗎?

三、100㎡三房,在二手市場表現較差

1、外環某些板塊正出現拋售潮

位置越靠外,拋售的人越多,房價就越漲不上去,甚至發生嚴重踩踏。

曾經的徐涇,大虹橋多麼炙手可熱。蟠龍天地3期最高達到91.22分(60+223個月),萬科天空之城82.88分,蟠龍府一期77.27,75.85分。不是高分,滿分,都沒資格參與打新。

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後來,大虹橋新房不斷大量供應。2021-2022年,大虹橋推出新房超過瞭13000套,供應量大到,後來甚至都不再需要積分。而且,這些新房的戶型也是100平小三房為主。

而現在,這種巨量供應讓大虹橋房價面臨崩盤。

大虹橋樓盤招商公館,掛牌價從最高9萬多直接來到瞭7萬,而且有價無市,接盤買傢很少。

同為板塊一梯隊小區的萬科天空之城,蟠龍天地等,價格也有相似程度的下跌。看下萬科天空之城二手房的成交數據:

萬科天空之城一年前的二手房成交單價還在8.5萬/㎡,同樣的戶型今年7月的成交單價隻有7.38萬/㎡。板塊標桿都如此,其他非核心位置的樓盤,品質上還要弱一檔或兩檔,比如虹橋公館、虹橋天璽領峯、虹橋璀璨公館的100平三房,未來就更賣不上價瞭。

2、小三房漲不過大戶型

大戶型的數量少,稀缺度高。

經常可以看到同個小區,大戶型的單價比小戶型貴很多,漲幅差距也拉的很大。

金茂府、瑞虹八期、尚海酈景、仁恒公園世紀等都是如此。

舉個例子:今年,大寧金茂府成交一套143平的4房,成交總價接近2700萬,單價突破18萬。

大傢都是金茂府,它的小戶型卻非常困難——一套次頂樓95平三房,目前的掛牌隻有1380萬,單價隻有14萬。

同樣的戶型還有近14套在掛牌,並且還有新增價格更低的房源。

四、100㎡小三房,想說愛你不容易。

打新太難,大戶型更難。

實在沒辦法,也隻能先上車100㎡小三房,後面再換。

總體來說,這類產品不至於賣不掉,畢竟房齡新。

但外環的100平不是很建議,因為未來在二手房市場面臨的競爭實在太大瞭。

如果樓盤本身的品質、位置並無突出優勢,以後很有可能漲不好。

為瞭倒掛盲目打新,沒有太大的必要。

內環相對要好一點,但如果考慮5年後要置換,最好避開供應量較大的區域。比如楊浦,比如普陀等,供應量大,新房短期內的漲幅會受到一定沖擊。

新房,不是說買到就賺到瞭,也不是說一定就不會虧。

有可能你買的這一類產品不好,在未來市場的表現可能還不如早幾年的高品質的二手房,這是需要專業的團隊去幫你去把關的。

我們的新房服務,不僅在於現在這個新盤選的好不好,更重要的在於預判,這個新房在未來二手市場上表現,這就是專業的價值。

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