上海的房子给人两个印象，一是贵，二是小。这是因为上海移民多，土地供应少，住房的供给与需求，长年处于不平衡的状态。而上海住宅市场的供不应求，最早要追溯到百余年前。

1842年，一纸《南京条约》条约改变了上海的命运。上海被设为“通商口岸”，大批外商涌入，在租界内兴建大楼，做起了生意。上海从一个不起眼的海边渔村，渐渐变成贸易中心。上海的土地变得炙手可热，上海的住宅也开始变得紧缺。

△外滩曾是过去的租界，沿岸有许多西式建筑

租界时期，石库门严重紧缺

战争打破了全国人口的平衡。大批移民来到上海避难，住房资源空前紧缺。外国人看到了商机，顺势做起了地产生意。从起初简陋的木板房到后来的石库门，中国富人或租或买，就此在上海生活了下来。

△上海弄堂里的一栋栋石库门建筑

一排排的石库门形成了最早的弄堂，也形成了上海特有的弄堂风情。上海人常用“螺蛳壳里做道场”，形容石库门里的生活，意思是在狭窄简陋的空间里做复杂的事情。这些石库门有些类似现在的“小三户”，不大的空间里安置了多个小小的房间。其中最简陋的房间，当属“亭子间”了。

“亭子间”是石库门里二楼的一间屋子，七八平米的大小，处正房之后，厨房之上，晒台之下，朝北开窗，冬寒夏热。起初设计为堆放杂物，后来，因租客太多，也用以出租。租金较便宜，早年一般租给穷困的文人。

民国作家梁实秋描述过亭子间的生活：

“厨房里杀鸡，无论躲在哪一个角落，都听得见鸡叫，厨房里烹鱼，可以嗅到鱼腥，厨房里生火，可以看到一缕缕的青烟从地板缝里冉冉上升……”。

△石库门-亭子间示意图

由此可见，这亭子间有些类似如今群租房内的小隔间，专租给穷苦的外来人口。后来，这些移民成了新的上海人，石库门也成了他们的新家。以“亭子间”为特色的石库门，便成了一代上海人的回忆，木心先生在《上海赋》中写道：

“也许住过亭子间，才不愧是科班出身的上海人。而一辈子脱不出亭子间的，也就枉为上海人。”

在那个战乱的年代，上海租界内的住房主要就靠外国人建造。也正是从那时起，上海的住宅就附上了紧缺狭小的底色。

解放以后，分房调房成主旋律

新中国成立后，上海开始建造工人新村，专给工人阶级居住，这些住宅也被称为“老公房”。

早期的“老公房”只2-3层楼高，70年代起才开始建造高层住宅。由于是国家统筹，工人新村数量的依旧有限。从1949年到1978年，上海的人均面积仅从3.6平米，提高到4.5平米，30年增长了不到1平米。

△静安区新闸路上的老式公房

4.5平米的人均居住面积在全国无疑是垫底的。要知道，当时全国困难户的统一标准是人均居住面积4平面以下。若以此为标准，上海有90万户家庭（约占上海总人口的三分之一）是困难户。所以，上海只好把困难户的标准划到了2平米以下。

即便如此，上海仍有近10万户的家庭满足困难户要求，一家三口挤在一个亭子间大小的屋子里。所以，在每年竣工的房屋中，就专有一部分是分给困难户的。以1980为例，当年有2万多个困难户分到房。

此外，调房子是那个时候，除分房以外，唯一改善居住环境的办法。顾名思义，调房子就是与别家换住处。放在今天这是不可思议的事，但当时的换房市场，就类似如今上海人民公园的相亲角。人们张贴自己屋子的条件，并附上心仪屋子的要求。

△上海人民公园的自由相亲市场—“相亲角”

有人想把一间大的，换成两间小的，也有人想把无厕所的屋子换成带厕所但稍小一点的。据说，当时，有抽水马桶的卫生间，可以多换到4平米的面积，有煤气灶台则可多换2平米。

如果知道今天上海的房价，他们一定不会这么换，因为现在上海的一平米可顶好几个抽水马桶。

80年代，住房制度开始变革

改革开放后，上海开始摸索新的住房制度。改革的第一步，是把国家建造分配，转变成了单位建造分配。这一转变激发了企业的建房热情，整个80年代，上海竣工了4000多万平米的住房，人均住房面积超过了6平米。

在此背景下，上海依旧存在100万平米的住房缺口。住房问题研究小组认为要解决这个问题，就要建造100万平米的住宅，这就需要8个亿。

△没有分到房的人，他们的住房条件依旧很差

起初，上海效仿国内普遍的办法，进行了提租和出售公房，但成效甚微。因为，提租的同时也要求企业补贴一定的工资，而居民和企业都没办法承担这一成本。出售公房也不行，因为百姓根本没有存款买房，更无处贷款。

实际上，当时人们内心是抵触买房的，一些人即便能凑出钱来，也不愿买。他们觉得房子是公家的话，一切由公家负责，而一旦属于自己，就要增添许多麻烦。

1991年公积金中心成立，买房成了可能的事

在国内找不到解决的办法，就向外国求取经验。

1990年，时任市委书记的朱镕基带队前往新加坡考察学习。回来以后，上海住宅问题研究小组就起草了《上海市住房制度改革实施方案》，主要内容为：“推行公积金，提租发补贴，配房买债券，买房给优惠，建立房委会。”

△上海静安区的公积金管理中心

此举不仅解决了100万住房的缺口，也让普通百姓有了买房的可能。1991年5月，经国务院批准，上海的公积金中心正式成立。朱镕基带头买下了公积金中心发行的第一号住房债券。1992年5月8日，上海华光仪表仪器厂的女会计杨希鸿，成了全上海、乃至全国首个通过公积金贷款买房的人，这也是全国第一笔按揭贷款。

此后，从公有到私有，买房的观念逐渐在人们心中形成。到了1994年，全上海有一半的公房被购买，实现了商品化。上海公积金试点的成功，也让全国各地效仿学习。如今中国的房贷政策，其核心思路就取自上海公积金中心，商业银行只在其基础上做了一些修改。

自此，上海的住宅市场开始走向市场化。

1998年取消福利分房，住房商品化的时代全面开启

1997年之前，全国住房体系分为福利分房、内销商品房和外销商品房。其中，内销商品房是由政府下属单位建设，低价卖给当地居民和企业。而外销商品房是由房地产公司建设，面向港澳台、华侨和外籍人士，价格较高。

97年亚洲金融危机爆发，外销房的需求受严重影响，而内销房和福利分房又供给不足。于是在1998年，中央干脆取消了福利分房，将内消防与外销房并轨。中国进入了全面住宅商品化的时代。

△住宅全面商品化后，连片的商品房被建起

此后，上海的房地产市场便蓬勃发展，众多公司转型进入地产，纷纷拍地建房。这一景象，不禁让人回想起当年租界里的外商，他们嗅到了地产的商机，在外滩边建起了一栋栋的石库门建筑。

在上海住宅商品化后的20年里，人们从小心翼翼地买一套房，变成抢著买房，再到今天买不起房。上海的房地产市场也从买房市场，变成了卖方市场，就像黄浦江的波浪一起一伏，滚滚向前。

时至今日，上海的人均居住面积已经达到了18平米。一百多年来，上海的住宅发生了巨大的变迁，始终不变的是它成为“通商口岸”后的经济地位，和它黑洞般的吸引力。

楼市变幻莫测、枯荣消长，

买房人沉浮悲喜、现实理想。

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