作者 | 韓瑋燁、梁秀傑

編輯 | 上官萍萍、劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁

“在行業創立之初，在沒有標準的情況下，先行企業的探索就成為行業標準的雛形。14歲的魔方生活恰好經歷瞭這一過程。”

這兩年，魔方生活服務集團CEO柳佳非常忙碌，一方面為IPO做各類準備，接受監管機構、投資機構對於租住生活服務行業商業模式的咨詢，另一方面忙著魔方4.0產品的優化和鋪排。欣喜的是，柳佳和團隊的付出正在見到成果。

作為行業排名前三的頭部企業，魔方生活也在籌謀下一次戰略升級。睿和智庫觀察到，魔方生活已連續兩年發佈ESG報告，是業內首傢發佈ESG報告的長租公寓運營商。近期還與上海申養望年薈合作，共同啟動瞭“混齡社區”的探索，讓ESG理念得以落實，也為租住生活探索新的發展思路。

第29期火花談，睿和智庫創始人韓瑋燁對話魔方生活服務集團CEO柳佳 ，探討助力住房租賃行業高質量發展的“魔力”。

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關於經營：已跨越標準化精細化階段，深研客戶個性化需求

對於魔方生活來說，上市的現階段意義，更集中於提升品牌內核，提高行業認知，提振行業信心方面。

韓瑋燁：2023年對於魔方生活來講無疑是發展非常關鍵的一年，您認為上市會給魔方生活帶來哪些發展機遇？

柳佳：三年疫情，包括租賃市場的波動和結構性調整，讓大傢對於住房租賃行業產生瞭很多的誤解。我們也希望通過上市讓更多的年輕人瞭解這一新興的服務行業，通過上市來帶動整個行業發展，提振行業信心，同時提升品牌認知和行業形象。

韓瑋燁：長租公寓是典型的精細化和標準化經營的行業，與其它競品企業相比，如果5分為滿分，您認為魔方生活在精細化和標準化方面現在已做到幾分？

柳佳：長租公寓確實是一個需要長期投資和長期運營的行業，沒有短期暴利，隻有長期的品牌沉淀和穩定收益。所以我們認為長租公寓屬於消費領域，在中國更帶有很強的民生屬性。

魔方生活可以說是行業當中為數不多的堅持以運營為核心的企業。因為我們團隊的成員很多來自於酒店行業，大多已經在服務行業中深耕瞭十幾、二十年，我們始終把客戶的體驗放在第一位。

我們更關註的是人的體驗，比如：選址是不是方便住戶上下班？房間是不是安全舒適？管傢是否足夠貼心溫暖？周邊的鄰居能否玩到一起？

如果打分的話，我想我們應該可以達到4.5分以上，略保留於滿分的一點，是因為我們還有能夠提升的空間。

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韓瑋燁：魔方生活自身在精細化和標準化運營方面的獨特性在哪？

柳佳：早在2015、2016年，魔方生活就建立瞭標準化的運營管理體系SOP，我們的每條產品線，都會有相應的產品設計、日常運營服務標準，比如我們提供24小時的客戶服務，有各種渠道——比如企業微信、魔方生活App、小程序——隨時響應客戶需求。同時，我們有標準化的OMS公寓管理系統來支持我們所有的業務，並且很早就實現瞭無紙化，所有的流程都能夠線上辦理。2018年前後，在此基礎上我們又做瞭一次升級。

現在，我認為我們已經跨過瞭標準化這一階段。當下和未來，魔方生活更關註如何滿足客戶的個性化需求，如何把個性化需求轉化為標準化的產品力和服務力。

魔方生活始終認為我們是服務行業，所以“滿足客戶需求”是我們的根本。

魔方公寓的大多數租戶是Z世代的年輕人。Z世代的年輕人要住得有品質，而且有生活。

圍繞“生活”，魔方公寓配置瞭公區健身房、公區會客廳，還組織瞭瑜伽、電競等活動和社群。通常我們會在幾個門店做試點，運營成熟後，標準化輸出到其他門店。

舉個例子，最近我們在打造一傢寵物友好公寓，特別聘請瞭一位貓管傢，是一隻擁有工號的可愛金漸層，它日常會通過抖音直播，來跟我們的客戶互動。未來我們也會將寵物管傢推廣到其它門店。

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關於市場：找準優勢定位，參與產業鏈賦能

巨大的市場蘊含著巨大的機會，企業須關註自己的特長。隻有在產業鏈當中找到自己的優勢定位，才能長期立足。

韓瑋燁：全國范圍內積極推行的保租房，對魔方生活來說，機遇和挑戰分別是什麼？

柳佳：先說挑戰吧，很多人都認為保租房入市以後，房源數量巨大，可能會對市場造成沖擊，加劇競爭。但從我們的角度來說，完全不是這麼看的。我們認為保租房是緩解供需矛盾非常好的方式。隨著保租房的推出，供需矛盾會適當緩解。但魔方生活一直強調的三大錯配——即“戶型錯配、地段錯配、價格錯配”——依然會長期存在。同時，保租房政策對所有公寓運營企業來說，也意味著重大的市場機會。

首先，在保租房籌集過程中，我們現有的一些公寓也能被認定為保租房，享受保租房鼓勵政策，比如稅收優惠、民水民電等。

其次，在保租房新建過程中，我們作為有豐富行業經驗的運營商，能夠為地產開發商或者地方城投企業賦能，從產品規劃、市場研策，到日常運營銷售等環節我們都可以參與。事實上，魔方生活已在多個城市參與保租房建設，或達成相關合作。

如今，租賃住房的市場需求仍然非常巨大。對每一傢企業來說，都蘊藏著廣闊的市場機會，關鍵在於每傢企業如何發揮自己的特長，在產業鏈中找到自己的優勢定位，為整個產業鏈賦能。

韓瑋燁：對於公寓企業而言，如何協同輕資產和中資產運營的比例，以實現業績穩定增長？

柳佳：首先，輕資產托管項目普遍房量較大，規模效應下，加上輕資產項目前期投入更少，利潤率更高，因此整體收入並不低。其次，住房租賃行業跟酒店行業的發展路徑還是非常相近的。連鎖酒店當年也是從直營模式起傢，加盟模式逐漸興起以後房源占比就會超過直營模式。我認為魔方生活現在也處於這個階段，以直營開始，定義整個產品標準、品牌形象，樹立瞭一系列的標準並完善體系之後，就可以向外輸出賦能。我認為，未來我們的輕資產管理規模會超過直營門店的管理規模。

中資產直營模式並不是簡單的“二房東”，需要從產品改造提升、品牌和服務賦能等多方面提升附加值，從而產生合理的增值收益。而那些僅僅簡單賺取房租差價的“二房東”，其實更多存在於分散式民宅租賃。

當下所謂行業的難點，可能在於如何做出附加值。但對魔方生活來說，並不存在所謂“直營模式沒有未來”，恰恰相反，目前我們的直營門店利潤狀況都相當穩健。

韓瑋燁：魔方生活在項目拓展方面是如何規劃的？

柳佳：首先在城市拓展方面，魔方生活的策略一直是非常清晰的，即聚焦核心城市，比如北上廣深等一線城市，我們超過70%的直營門店集中於北京和上海。對於二三線城市，我們則會以輕資產托管的方式佈局，比如我們在寧波、溫州、鎮江等城市都托管瞭當地開發區的人才公寓等項目，政府也會通過相應的政策補貼來支持長租公寓的發展，這也是未來的一個良好的發展方向。

對於輕資產托管，憑借魔方生活業已形成的規模化、標準化優勢，運營成本較低，模式復制很快。一般來說，隻需要向項目派駐一名店長（如有需要也可以增派管傢予以支持），就足以支撐一傢新店的運營。亦無需在當地組建復雜的銷售團隊，獲取客戶主要依靠官網、魔方生活App、微信小程序等中央渠道。一名店長就可以輸出魔方生活的整套管理模式，因為是系統在管理，而不是靠人在管理，這也是數字化帶來的優勢。

韓瑋燁：魔方生活是否會參與到重資產模式的投資、建設中？

柳佳：對於重資產，魔方生活也有自己的規劃，我們已經和多傢基金公司、資管公司建立合作，也參與瞭一些重資產項目的投資，同時全程參與項目前期的咨詢規劃到後期的運營管理。

重資產本身自有一套邏輯，其利潤也由兩部分組成。首先我們作為運營商，仍然可以得到委托管理運營的利潤比；其次我們參與到資產投資當中，在未來退出過程中也可以分到一部分增值利潤。因此未來魔方生活還將發揮我們在運營管理方面的優勢，在重資產領域尋求和開發商以及基金的合作。

結語：

人們總說，踩對節奏，企業才能基業長青。

對比歐美機構化租住市場的發展脈絡，中國的租住市場才剛成型。我們看到在一線城市的內卷，是眾多企業對優質資源競爭造成的短期市場表現，行業還有很大的藍海等待租住企業去探索。從成立之初到現在，頂級PE的加持+專業的管理團隊+紮實的經營能力，讓魔方生活始終處於賽道頭部企業陣營。因為站得高，所以看得準，也看得遠。

如今的魔方生活，已經深諳生活服務的長青內核和不動產資管的生態內核。相信魔方生活下一步的戰略部署會更加篤定。而一切的核心是：勿忘初心，方得始終。