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进行旧村改造，有利于改善农村基础设施和农民生活环境，提高农民生活质量；有利于进一步规范农村建设，促进农村土地集约利用，提高土地利用效益和利用水平；有利于促进农村二三产业发展，增加农民收入，提高农民社会保障水平；有利于加强农民住宅建设的安全管理，提高施工质量，增强农村地区的抗灾防灾能力；有利于加强农村基层政权建设和社会事业的发展，构建和谐社会。（摘自《北京旧村改造试点指导意见》） 。

对于房企来说积极参与旧改不仅顺应政策号召，也是近年来获取土地资源的重要有效途径。通过参与旧改一级改造锁定二级开发的主体权。

由于旧改项目往往涉及面积大，迁改涉及利益方多，拆迁、建设持续时间长等原因没有一定资源或一定开发经验的房企很难进入。

且由于以上因素，投入参与项目旧改时很难把后期二级开发的成本锁定。导致前期算账盈利，决策参与项目旧改，当实施二级开发时发现成本大幅增加，预期利润无法达成，甚至亏损。

今天起瑞得就用几个章节给大家详细介绍一下旧改项目的经济测算以及注意事项，希望大家在参与旧改项目经济测算时少走弯路。

详解旧改项目经济测算（1）：旧改项目经济测算逻辑

详解旧改项目经济测算（2）：土地成本组成及计算

详解旧改项目经济测算（3）：开发及其他成本测算

详解旧改项目经济测算（4）：项目整体经营指标测算

本节瑞得跟大家讲一讲如何计算旧改项目转二级开发的地价组成

01

旧改项目地价组成

项目获取最朴素的逻辑就是经济账算的过来（战略获取的除外），算经济账绕不开两个维度，一个是货值一个是成本，在所有的成本中占比最大的无疑是土地成本，对于一二级联动的项目，土地成本恰恰是一级转二级的节点。

同时由于旧改项目一级开发的复杂性，造成了土地成本组成的复杂性，稍有不慎就会漏算、错算土地成本，导致决策失误。

我们先来看看旧改项目土地成本的组成，一个旧改项目土地成本组成通常有以下及部分：

合作服务费

收购价款

安置补偿

拆迁补偿

配套建设

从成本组成可以看出，旧改项目土地成本不仅有货币内容，也有实物内容，在进行旧改项目土地成本测算时一定要心细，不可遗漏。

02

合作服务费

现在的旧改资源一般掌握在一些在当地有资源的公司手里，通常这些公司与待改造村镇、相关部门保持着紧密的联系，房企想参与旧改也往往是寻求与这些资源单位的合作，绕过这些掌握资源的公司直接参与旧改基本上是无法实现的。

而且一般这些公司跟踪项目很久，两年、三年长的甚至跟踪了十年，过程中也花费了大量的人力物力。

想要与这些公司合作获取项目，必然需要支付合作服务费给到这些公司。各地的合作服务费金额不同，以佛山为例，比较合理的合作服务费在800元/平米左右

合作服务费的内容都包括什么呢，也就是这些公司收取了合作服务费会提供哪些服务呢

1、申报主体，申报缴纳服务费的房企成为实施主体

2、确定改造范围、规定城市更新单元、完成改造意愿表决并通过

3、申报城市更新单元计划（含控规调整）获得批复

4、确定项目实施主体并签订项目改造协议

5、开展详查阶段摸底调查、编制城市更新单元计划、编制项目实施方案、拆补安置方案

6、审查实施方案及拆补安置方案

7、全体村民表决改造方案（含拆迁补偿安置方案）并通过

8、实施方案上报相关部门审批并通过

9、协助完成签订《房屋拆迁补偿安置协议》

10、注销产权、土地拆迁平整、完善历史用地手续

11、土地协议出让、缴纳土地出让金

12、取得项目预售证

13、回迁物业完成选房分配

03

收购价款

在介入旧改项目时，有的已成立旧改平台公司，部分平台公司也想参与开发，或者房企为了降低资金压力会选择收购股权的方式参与。这就产生了收购全部或者部分股份的成本

股权收购需要注意几点：

1、同股同权，如果为部分股权收购，后期与原平台公司共同开发，一定要做到同股同权，且尽量操盘，因为这些平台公司一般开发经验较少，如由其操盘后期开发风险、难度较大

2、清退成本，很多旧改项目已经有房企的介入，由于种种原因准备退出，那么在计算收购成本的时候需要充分考虑清退这些房企的费用，需要对方提供清退前发生费用的明细以及退出加价部分的依据。

3、为保证合作项目后期原平台公司资金风险，在合作协议中要明确，一旦后期其无法提供与其股权对应的资金支持项目开发，那么要按照双方实际投入比例稀释股权，以保障我方的权益

4、虽然是部分股权或全部股权收购，但还是要在协议中明确被收购方的义务，可参照上文提到的内容

04

安置补偿

安置补偿是指为获得项目二级开发权属，对现有村民及集体物业进行得补偿，一般有实物补偿（面积补偿）、货币补偿或混合补偿（部分实物加部分货币）三种

实物补偿就是按照一定面积给与当地或易地的房产进行补偿，补偿面积在上节已经介绍过，这里就不再赘述

货币补偿就是被拆迁人选择用货币的形式进行补偿，补偿的依据是按照政策计算的补偿面积乘以政策约定的单平米价格

混合补偿是被拆迁人选择部分物业的补偿，其他物业补偿转化为现金，计算方式同上

安置补偿是旧改项目发生费用的大头，不管是哪种补偿方式，都要转化为成本计入旧改项目的土地成本中

05

拆迁补偿

有了安置补偿还需要对拆迁阶段被拆迁人进行补偿，是为了在拆迁以及回迁完成前安置被拆迁人或为推进拆改顺利进行发生的费用，包含

1、拆迁安置费（安家费）

选择实物置换的按照32元/月/平米*补偿面积

选择实物置换加货币置换的按照按照32元/月/平米*（补偿面积-货币补偿面积）

这里的每月没平米的补偿标准视当地政策要求确定

2、过渡期拆迁安置费：

从签订拆迁补偿安置协议且实施主体正式确认后被拆迁物业移交给实施主体之日起至安置房竣工验收后实施主体发布安置公告之日后30日止

3、搬迁费：

搬迁费按25元/平米/次进行计算

其中：

选择部分货币补偿的，用永久建筑面积减掉货币补偿面积计算，并一次性支付

选择实物补偿的，搬出一次（按永久建筑面积计算），搬入一次（按补偿面积计算），计算两次

选择货币补偿的，给与一次搬出补偿

4、拆迁奖励

为提高被拆迁人主动性，有的旧改项目也会设置拆迁奖励，按照每户一定比例金额待拆迁完后一次性补偿，拆迁奖励要视当地的消费水平确定，一般为几万到十几万不等

5、集体物业/商业清租补偿

旧改项目或多或少的会涉及到已有工厂、商业的拆迁，对于这种有收益的物业拆迁还需要进行清租的补偿，通常为现有租期内每平米收益的1.1倍计算

6、特殊拆迁补偿

拆迁就会遇到拆迁意愿不强的被拆迁人或者特殊建筑，如祠堂等。

对于拆迁意愿不强的拆迁人，俗称钉子户，需要每家进行协商，这部分费用没有固定标准，因人而异

对于特殊建筑，如祠堂等，如果拆迁难度较大，可以就地保留，也是一种方式

06

配套建设

旧改项目不同于招拍挂净地，待旧改地块周边的市政配套建设也需要在拿项目时充分考虑

如给排水、暖、燃气、电力等，有的地块内存在高压走廊，也需要在经济测算时充分考虑

另外，旧改项目要跟村镇委、规划部门充分沟通，听取他们的需求，旧改项目一般会要求开发主体进行一些配套设施的建设，比如学校、医院、运动场、公园等，在做经济测算时要充分预留这部分成本

07

本章小结

旧改项目之所以困难，除却拆迁难度外，每个项目遇到的情况各不相同，成本人员在计算土地费用时要深入了解项目具体情况，不可漏项。

换个角度来看，一级开发就是为了二级开发获取土地资源的过程，所以在一级开发中发生的费用可以视为土地获取价款

还是那句话，旧改项目纷繁复杂，要结合但项目实际情况细心耐心的进行分析论证，确保土地价款的准确

正文完。感谢您的耐心阅读。关注作者微信公众号：“有得管理分享汇” 文章第一时间推送

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