有不少人咨询，刘律师我想退房，你看能不能退？

那我们就说一下退房的各种问题。

第一大类，开发商根本违约型。

这种情况主要是开发商存在根本违约行为，比如存在逾期交房、逾期办证等行为，本来合同约定的交房日期、办证日期到了，但是开发商却没有如期交房或者办证，具体的原因我们就不再做分析了，各种情况都有，有停工令导致的，有规划手续没有办成的，等等。

比如，我代理的一个案例，开发商交房日期约定在2016年5月30日之前交房，交房的标准在于商品房经验收合格，并且合同约定，如果开发商逾期交房超过60天，买受人可以解除合同，并且追究开发商逾期交房根本违约责任。

后，客户委托后，经过调查发现，开发商并没有在5月30日之前取得符合规划验收、竣工验收、人防验收、消防验收、环保验收等一系列验收手续，并且商品房内部并没有完成整体基础工程装修，隐蔽工程也没有完成，交房时间遥遥无期。

经过分析研究，开发商已经构成了合同逾期交房根本违约责任，开发商自己行为已经启动了合同约定解除权，直接启动民事解除诉讼，在庭审中，开发商承认自己逾期交房，但是将逾期交房的的原因归责于政府，因为政府没有及时修路等原因导致，将自己脱的一干二净。

后续，经过专业的辩论，法院一审二审直接支持了我们的全部诉讼请求，包括解除了和开发商签署的《商品房买卖合同》和银行签署的贷款合同，要求开发商将首付款以及利息给返还并赔偿买受人，并且偿还的银行贷款利息，开发商予以赔偿，并且由开发商向银行偿还买受人未偿还的剩余银行贷款，还要求开发商赔偿老百姓违约金。

老百姓解除了合同，停了贷款，防止了自己的进一步损失扩大化。

这个案子，打的很痛快，在庭上据理力争，事实、证据和法律适用灵活掌握运用，最终大获全胜。

第二大类，买受人遭遇家庭困难无力继续买房或者房产大幅度降价，总之，买受人就是不买了。

这样的案子，其实是不少的，但是也有人说房屋降价这是市场行为，降价属于正常，你怎么可以以此来进行退房呢？这样的房子能退吗？

退房理由我们不予以分析，关于市场影响房地产，合同契约精神，我能理解，也会这样来和当事人进行分析和判断，不好退，但是前提是开发商本身自己未存在问题。

遇到这样的委托当事人，一般我一定要详细的了解案情，到底为什么要退房，在买房过程中遇到了什么问题？合同履行到什么程度？开发商有没有什么问题？……

因为，上面我们大家都说了，这样的房子能退吗？但，其实自己真的很想退，但是苦于开发商已经收取了购房款，开发商是大爷，并且开发商有的还是国企，实力那么强，合同写的那么完美，对买受人很不利。

这种情况，从合同角度确实很难，因为合同条款写的清楚，如果开发商没有问题，也不存在违约行为，这个时候买受人是不是就已经成为合同的被约束方了？因为如果你要退房，你就属于单方违约了，按照开发商的解决办法，对不起，退房可以，但是必须按照总房款的20%缴纳违约金，一套房产500万，20%就是100万了，你舍得吗？并且还有开发商，即使买受人同意违约解除合同，人家也不同意退房。

这就是退房的民事风险了，所以，这就是为什么要分析案件的问题了，因为每个案件不一样，虽然目的都是一样的，退房。但是需要具体他问题具体分析。

因为，退房的关键在于如何保护买受人自己的合法权益？怎么退？如何正确维权就是关键了。

我之前遇到一个咨询案例，河北某某，因为房价下跌，下跌近百万，抱着纯粹和真实的心找到了开发商，说你们降价太厉害了，我要退房，后续购房款我不支付了，并且把首付款还给我，开发商一方面安慰她，一方面说你写个申请吧，写完之后，调过头来，立马就告诉她，我们开发商法务团队要开始准备起诉你了，最后找到我，我说你想法是真实的，但是行动太天真了，你这样做，不是暴露了你的直接目的，并且让开发商抓到了把柄吗？

最后经过分析，民事对她来讲不利，经过调查发现，这位买受人买的商品房，按照当地的购房政策是不符合购房资格的，但是开发商居然办理了购房网签备案手续。

这是什么概念？

开发商自己属于严重的违规销售，也就是说开发商明知道限购政策，这位女士不符合购房资格，依然签署购房合同，收取几百万的购房款，这不是违规销售是什么？

最后，针对开发商的违规违法销售行为，经过专业的法律文书定稿和组织相关证据，政府就找到了开发商。

……

开发商头疼的要死，最后找到了她，咱们谈谈吧。

房子，退了。

这是其中一个案例，我们要知道开发商从拿地、规划、施工、验收、交房、办证等等，涉及到的法律问题太多了，这是一个系统的工程，这么一个庞大的工程，多多少少就会有问题，而问题在哪里，就需要专业的调查和发现了。

柏拉图认为，万物都有其内在的“本质”，人们看到的只不过是本质的“表象”，而不是“本质”本身。

所以，专业就是通过开发商的本质“表象”来发现“开发商的本质本身”。

因为，老百姓看到的是开发商能看的见的，还有不少看不到的，这就是开发商为什么能这么硬气？因为房地产的信息不对等。

当信息不对等，就出现了所谓的不讲理、硬气、霸道、没良心、失败。