本文所采用數據為某平臺的實際成交數據，板塊劃分如下圖：

​

成交量變化

1dc36346b4c487f01c48674e8c0c8cfe

從2021年3月-2022年7月合肥二手房成交量來看，5月份放開限購，當月成交出現大幅反彈，然後6月下旬繼續放松限購，7月份成交量基本隻維持原有水平，甚至還略有下滑，看來如果沒有放松措施的話，數據會更難看。

我們先看非限購區，如果以限購放松前的3月份作為對比的話，我們可以發現一些細微的變化。受限購政策影響最大的是瑤海新站區，因為直接取消瞭限購，7月份整體成交量較3月份開始拉開差距，從340套增加到394套，增加瞭大概1/6左右。

其中新站區成交量增加瞭63.6%，瑤海東長江路南板塊，也就是所謂的東部新中心，成交量大概增加瞭28.6%，瑤海東長江路北也增加瞭大概28.6%。二環以內的長江路以南和長江路以北板塊，成交均有不同程度的縮量。

即使板塊弱如瑤海新站區，需求方向還是跟著房齡走，地段作用在大大弱化。二環以內平均房齡遠遠超過二環以外和新站區，所以即使放開限購，老房子依然不受待見，買的人更少瞭，新站區則成為剛需入門的新寵。

三縣成交量較放松之前從165套降到135套，降幅達到18.2%，各個板塊表現也各有所不同。北城成交基本沒有太大的變化，肥東成交有一定的下滑，肥西縣城成交受影響依然較大，繁華南也出現大幅下滑。

限購區成交量比非限購區下滑得更多，看來5月份限購放松的政策紅利已經差不多釋放完瞭，所謂棒打出頭鳥，如果再不繼續放松限購區的話，非限購區預計也會進一步受到影響。

我們再看學區房成交，此處學區房所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園校區），50中西校，50中新校（天鵝湖校區），46中本部，38中本部，168玫瑰園學校。

在經歷瞭限購放松當月出現的小高峰之後，學區房成交開始逐月下滑，當然考慮到疊加學區房成交淡季這個因素，這種表現尚能理解。

從學區房成交占比來看，7月份數據與去年相差不多，但與正常年份同期15%左右相比，還差不少，學區房整體信心還未恢復。

房價變化

從國傢統計局70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，5月份限購放松以來，合肥房價開始出現反彈，新房和二手房連續兩個月出現上漲。

從安居客合肥房價走勢來看，限購放松以來，二手房價格持續回升。

0ebd7d0862b88646add1b57f20b2e7a0

從7月份全國50城房價環比漲幅來看，下跌城市為34個，幾乎是近幾年來的新高，而6月份這個數據還是20個，環比增加70%。上漲城市漲幅大幅收窄，下跌城市跌幅繼續擴大。

分地區來看，全國各大城市群幾乎可以用哀鴻遍野來形容，普跌之下僅有幾個城市鶴立雞群，連同比漲幅0.66%的合肥都能在長三角坐上頭把交椅，華中和東北地區幾乎是全軍覆沒。相比之下，長三角城市群還算相對健康，11個城市還有6個在上漲，其它城市群不超過3個。

從2021年1月-2022年7月合肥二手房成交均價走勢來看，7月份合肥房價較6月份有所回調，但仍高於限購之後和放松之前的平均水平。

3497ba87140075641f83b6e3f64f236c

值得註意的是，限購區均價達到30467元/平米，依然是歷史新高，而非限購區均價為14890元/平米，又出現大幅回落，這說明優質板塊和劣質板塊的差距依然在擴大。

從學區房成交價格走勢來看，盡管學區房成交量較前兩個月有所下滑，但價格卻一直在上漲，7月份成交均價幾乎達到歷史最高值。

下一步合肥房價分析及購房建議

7月份驕陽似火，我們經歷瞭一個最炎熱的夏天，但全國房地產市場卻寒冷如冬，這裡面主要出現瞭一個黑天鵝事件，那就是新房“斷貸”，無疑給各地之前如火如荼的限購放松熱潮潑瞭一瓢冷水。

隨著事件發酵，“斷貸”在全國范圍有愈演愈烈的趨勢，緊接著中央要求“保交樓，穩民生”，壓實地方責任，由新房爛尾引發的斷貸潮這才基本告一段落，但對於那些資金被曝出問題的房企，購房者後面應該會敬而遠之。

所以，我們看到7月份全國50個主要城市房價有34個都出現不同程度的下跌，占比達到68%，超過2/3，全國房地產市場幾乎到瞭冰點，這在過去歷史上都是非常罕見的。

新房出現爛尾還是房企爆雷的延續，畢竟開發商資金鏈斷裂會直接影響到工程進度，這其實是可以預料到的，隨著“保交樓，穩民生”定調，我認為爛尾樓問題可暫時得以解決，但這並不意味著買房沒有風險。

國傢強調的是保交樓和穩民生，這是從購房者角度出發的，保障的是購房者的利益，但對開發商並未看到有強力扶持的打算，換句話說，該爆雷的開發商終究還是要爆雷的，一些開發商註定是要破產倒閉的。

隨著中國城市化進入末期，從農村進入城市的人口大幅減少，一些經濟欠發達的三四線及以下城市，人口早已出現負增長，城區住房需求也大大減弱。近些年中國每年新生兒逐年減少，今年不出意外全國人口將首次出現負增長，更加劇瞭欠發達地區人口流失。

這意味著城市買房需求將大大減少，逐漸萎縮的新房市場，不可能養活這麼多的房地產企業，我認為未來80%的房企將會死去，現有市場將被融資成本更低、品牌實力更強的國企、央企和少數民企占據。

盡管人口即將出現負增長，但也無法改變人口結構不均衡的狀況，未來兩極分化會越來越嚴重，人多的地方人會更多，人少的地方人會更更少。那些經濟欠發達地區人口會加劇流失，而全國人口凈流入城市，主要集中在省會城市、中東部及五大城市圈中的熱點城市。

如果新房賣得出去，再加上購房資金監管到位，開發商即使出現爛尾，政府還可以將項目轉給其他開發商去做。但如果新房很難賣得出去，就算購房資金監管到位，開發商後期出現資金爆雷，我估計政府也很難找到接盤的房企。

因此，對於全國絕大多數三四線及以下城市來講，它們房地產市場面臨的不僅僅是保值升值和流動性風險，爛尾風險也遠遠超出一二線城市，那些在安徽三四線及以下城市擁有房產的同學，我建議最多保留一套自住，把投資性房產盡快置換到合肥來。

央行公佈數據顯示，7月份M2增速12%，已連續4個月保持瞭兩位數的增速，創下2016年5月以來的新紀錄，而2016年合肥樓市什麼情況，估計現在很多人還記憶猶新。

上半年我國GDP增速2.5%，M2與GDP差值達到9.5%，而2020年這個數值為7.9%，也就是說，今年以來貨幣超發與2020年相比，有過之而無不及，盡管下半年這個差距可能會逐步縮小，但預計也能達到2020年的水平。

這些超發貨幣最終還是會流到房地產，我認為2020年年底和2021年年初的行情還會再次上演，但這個節點何時打開，主要取決於政策何時進一步實質性放松，比如取消限購區，取消新房限價，降低二套房首付比例及貸款利率等。

合肥房地產市場還處於低谷時期，對於大多數人來講，現在是入手合肥優質房產的好時機，但你不要指望能夠抄到最底部，尤其對於劣質資產置換優質資產的同學，現在應該還來得及操作，越往後操作，踏空風險就越大。

更多合肥樓市的原創文章，請關註微信公眾號“小易論樓市”。

延伸閱讀：

• 合肥的優質房產和劣質房產
• 合肥房產的優質板塊和劣質板塊
• 合肥房產的板塊輪動
• 合肥房產板塊的演變規律和發展趨勢
• 合肥優質房產的價格上限和劣質房產的價格下限
• 合肥房產的相對投資價值
• 合肥房產投資的最低門檻
• 合肥的剛需房和改善房
• 合肥不同面積房產的投資價值分析
• 在合肥沒有不能買的房子，隻有不能買的價格
• 合肥高層多少層以上采光不受影響？
• 合肥濱湖在這次房產大周期中的表現
• 合肥政務區在這次房產大周期中的表現
• 合肥高新區在這次房產大周期中的表現
• 關於房地產稅征收的幾點思考
• 合肥限購政策放松及其對後市的影響