快時代，慢下來。

用文字瞭解城市細節和樓盤！

FNF·星悅基本情況

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FNF·星悅：項目位於白雲區青龍大道與鋁興路交匯處，由貴州展大恒品房地產開發有限公司開發建設。

基礎數據：項目總用地約8.8萬方（86.7畝），總建面約24.3萬方，綠地率35.71%，建築密度23.99%，容積率2.89，共有住宅19棟，最高建築層數32層，總戶數1483戶，規劃停車位約1618個(室內車位1457個）。

FNF星悅效果圖

在樓盤當前釋放的規劃圖中，有項目一期、二期規劃用地，但實際上隻有一期拿地瞭，二期為遠期規劃，開發還未正式確定。

在售情況：目前在售1#毛坯平層，2T4戶，建面89-110平；2/4#毛坯躍層，2T3戶，建面96-116平；3#精裝平層，2T6戶，建面67-79-89平；5#精裝平層，2T4戶，建面89-110平。

銷售價格，備案價9000+，1萬+，目前樓盤有各種補貼及優惠，例如補貼月供（一年），送3萬車款，送10年物業費，送6萬華為智能傢居，算下來實際所得價格8000+。

交付標準有精裝/毛坯，交付時間2025年8月份。物業是中海物業。

溫馨提示，此價格僅供參考，具體請以實際成交價格為準。

樓盤主要配套

主要城市道路：直接出行道路有青龍大道、同心東路，鋁興路，周邊城市道路有雲環中路、數博大道、白雲南路等。

樓盤區域有還未開發地塊，區域細節道路還需要等待。

青龍大道

城市公共交通：現樓盤區域有公交樞紐站，是多條公交路線的起始站，例如B236路、K236路、70路、231路、237路等公交路線。

快速公共交通：規劃中的有軌電車T1線將經過同心路，但是T1線采用地面線，運營效率暫時未知。

樓盤距離地鐵2號線白雲中路站步行距離約1.8公裡，用時約25分鐘，已經遠超地鐵盤的范疇，需要公交接駁。

教育配套：樓盤旁規劃有完整的教育體系，從幼兒園-小學-中學。幼兒園2班，班級數12+9，小學24班，初中19班。計劃引進北大培文教育資源，具體學校落地情況請以實際為準。

學校位置

商業配套：樓盤有少量社區底商，周邊樓盤有商業配套。樓盤二期規劃有商業，但是二期未拿地，還要等待。

步行項目1.8公裡有大山洞商圈，2公裡處有奧瑪步行街，2公裡處有雲城中心商業等。可滿足業主基本生活需求。

醫療配套：樓盤3公裡范圍內有多傢醫院：距離驅車2.6公裡有北京積水潭醫院貴州醫院；距離項目驅車2公裡有白雲醫院等。

公園配套：樓盤步行可到達七彩湖公園。

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項目優勢細節

01.區位優勢，近白雲中心板塊：FNF星悅樓盤位於白雲區“龔傢寨”板塊，該板塊屬於近白雲中心區域，位置上能近距離享受白雲城市擴張帶來的紅利。

“龔傢寨”板塊范圍：東至數博大道，西至大氧路，北到貴陽繞城高速，南臨同心東路。該區域在城市大區位上，屬於近白雲中心區域，位置上沒有落單、孤立。

龔傢寨板塊大致范圍

“龔傢寨”板塊周圍情況，臨近白雲傳統中心大山洞板塊，新崛起的大川白金城、金融北城板塊，這些區域有著較為成熟完善的城市配套，“龔傢寨”板塊能近距離享受到。

同時，“龔傢寨”板塊北部還被麥架鎮區域，高新區板塊包圍，其自身區位屬於白雲區較為靠中心的位置，發展能得到周邊或多或少的助力。

以上就是“龔傢寨”板塊的區位大致情況，也是區域樓盤定位，客群來源，價值輸出的基礎。

02.配套情況，基本配套在落地：FNF星悅樓盤有著較為完整的規劃，區域配套也在逐漸落地中。

星悅樓盤規劃分兩期（二期還未拿地），如果兩期能開發完成，樓盤配套會更為豐富，樓盤規劃有完整的教育配套（幼兒園-小學-中學），二期有商業體，以及社區場景公園，社區服務中心等。

踩盤瞭解，樓盤社區服務中心功能是豐富的，有食堂、健身房、遊泳池、書店，康養中心等。如果能落地建設完成，將極大豐富樓盤配套，補足區域大配套的不足。

FNF星悅社區空間內容（圖源FNF官微）

再看區域大配套，“龔傢寨”板塊大配套是不足的，目前完善的隻有交通路網，部分樓盤學校配套和基本公共交通。

區域有恒大樓盤中小學，貴陽市第六中（新校區）等。區域交通路網基本完善，青龍大道、雲環中路、同心路、數博大道是主要出行道路，基本交通出行是很方便的。

另外，區域最為基本的公共交通是不用擔心的，樓盤旁就有公交樞紐站，現已經開通瞭多條公交路線，能滿足區域正常的交通出行。

區域無大型商業、大型醫院配套落地，需要周邊配套解決，商業情況隻能等著後期樓盤建設呈現瞭。

03.樓盤產品，多樣化適應市場：FNF星悅產品呈現多樣化，戶型面積段更是豐富，能做到較大范圍地適應市場需求。

星悅樓盤（這裡隻說一期，因為二期沒拿地）不大，但產品設計有普通高層和洋房，高層又可分為平層和躍層。

樓盤面積段更為豐富，產品戶型建面約為67/79/89/96/110/116/125/175㎡，其中65-108㎡為普通平層高層，95-110㎡為普通躍層高層，125-175㎡洋房。

FNF星悅67戶型（面積以實際為準）FNF星悅89戶型（面積以實際為準）FNF星悅95躍層戶型（面積以實際為準）

另外，樓盤交付標準有毛坯，有精裝。

綜合樓盤產品來看，這應該是避免與區域樓盤同質化競爭導致的，同時又結合市場當時的產品流行缺點。

樓盤在拿地做後續開發的時間段是2021年中下旬，區域有樓盤在做中斷面積高層，樓盤設計瞭洋房和小面積，可以打一個差異化。剛好這階段市場流行躍層，房企產品設計也緊跟市場流行。

這樣做產品呈現比較亂，好在能擴大市場需求適應性。

04.價格方面，多種補貼做低價：FNF星悅在營銷政策上，能做到2萬起的“低首付”或者是“0首付”，這是通過多種補貼實現的。

樓盤備案價在9000多，甚至1萬＋，這樣的價格在區域競爭力上，顯然是沒什麼優勢的，樓盤采取瞭做低價格的營銷策略。

營銷政策細節：這個營銷政策細節比較復雜，這裡附上一個算價模版僅供參考吧！

營銷政策算法（城語找的，僅供參考）

首先是“墊付”首付，購房者與房企找的第三方簽訂正常的首付借款服務，第三方“墊付”首付，期限到交房，期間產生的利息由房企承擔；

其次是房企補貼一年月供，簽約的合約期的第一年房貸月供，房企補貼；

最後是多種補貼，購房者買房可獲多種補貼，汽車首付款5萬（比亞迪、特拉斯等，車子總價值25萬），不要可抵首付；送5-10年物業費，根據面積段不同，可贈送5-10年物業費；送華為傢居6萬元禮包。

05.引進物業，有引進中海物業；FNF星悅引進中海物業，為樓盤增加價值賣點及提供更好的物業服務保障。

星悅樓盤由飛洋、紅星聯合拿地，但因房企危機影響無繼續開發，現由飛洋一個老總牽頭的房企公司開發（樓盤置業顧問解釋），可能是限於沒有豐富的物業管理經驗，所以引進瞭更為有保障的中海物業。

星悅實景

城語在踩盤的時候，看到有中海物業人員來樓盤做員工培訓，這個購房者應該都能感受。樓盤交付後，如果確實為中海物業，那麼樓盤後期物業服務應該是有保障的。

項目劣勢細節

01.區位環境，城市界面很是復雜：FNF星悅樓盤所在的“龔傢寨”板塊，有著復雜的城市環境，這樣的城市環境對區域樓盤價值認知有著很大的負面影響。

“龔傢寨”板塊是一個新老混合的區域，在區域內除瞭有已經搬遷的貴鋁地塊，還有曾經附屬貴州鋁廠的傢屬區及配套。

這些傢屬區目前已經老舊，居住環境不佳，並且老舊社區配套十分不完善，談不上什麼價值增值空間，並且後期改造的難度極大，成本很高。

http://www.icpchaxun.com/video/1692273510259466240

“龔傢寨”板塊視頻（視頻較久，但是環境細節變化不大）

另外區域內還有分散，且面積不小的自建房棚戶區，這些棚戶區改造時間也充滿不確定性，改造難度也不小。

最後，板塊內部還分佈著零散的農地。總的來說，“龔傢寨”板塊的城市界面，真的談不上很好。

如果您對該區域不瞭解，可以在區域及周邊走走看看，有助於多瞭解區域情況，以幫助理解區域價值判斷。

星悅樓盤好在位於“龔傢寨”板塊的南部，距離七彩湖區域比較近，這裡的城市界面稍好。

02.樓市環境，區域樓盤品質不高：FNF星悅樓盤周邊，樓盤房子情況更為復雜，這嚴重影響瞭區域樓市的影響力，也無法帶動區域樓盤價值提升。

上節內容提到，星悅樓盤周邊多自建房和老舊社區，這些價值不高的房子，嚴重制約著區域樓市價值的提升。

更為糟糕的是，區域的新建樓盤，表現更是一言難盡：例如，綠地新裡城（海格公館）建設緩慢，交付延期，並且樓盤品質、物業表現口碑糟糕；

5a239df603c8a5cd68267b86d01ecb0f區域樓市環境

恒大未來城因房企暴雷開發爛尾，規劃的大型商業沒有呈現，商業用地改為住宅，使得區域缺乏大型商業配套，影響區域居民生活居住體驗；

旭輝都會新雲也是因為房企暴雷，樓盤開發沒有完成，開發的幾棟樓也在保交樓建設中；

FNF星悅同樣如此，因紅星、飛洋房企的拖累，建設進度受阻，直到現階段才啟動正常建設和銷售。並且樓盤品質和完成度未知，需要面對市場和時間的考驗。

綜合來看，星悅所在的“龔傢寨”板塊，樓市環境真的很糟糕，區域樓盤都很困難，這種樓市表現，很難讓得到市場積極認可。

03.配套細節，區域資源很難助力：“龔傢寨”板塊的現有城市配套，同樣是比較糟糕的，對區域樓盤的價值提升真的很有限。

龔傢寨區域現階段最為完整的城市配套是城市路網，區域的青龍大道、雲環中路、同心路等道路是已經開通的，區域內部出行沒問題。

其它配套就不夠看或者是缺乏瞭。首先是大型商業配套，因為恒大樓盤的暴雷，後期地塊開發改變，原規劃中的約30萬方商業體用地調整為商住用地，商業比例嚴重縮小。大型商業的改變，嚴重影響瞭區域居民生活的便利性。

樓棟實景

再者是學校配套，區域規劃有多所學校，例如新世界未來城學校，雖然是名校資源，但並不是真的分校，學校未來教育品質期待不高；

綠地新裡城（海格公館）的小學，同樣是引進上海尚陽外國語貴陽實驗小學教育資源，後期教育品質同樣期待不高；

FNF星悅計劃引進北大培文教育資源，後期的教育品質如何呢？未知。

現階段貴陽樓盤的“名校”教育資源辦學已經不陌生瞭，能有多少成為真正的名校呢？拋開師資隊伍，教育硬件，教學環境等這些未知的因素不談，還與樓盤生源有很大的關系。

那“龔傢寨”區域樓盤的生源如何呢？根據區域樓盤的定位和購買客群，相信大傢都有瞭自己明確的判斷。

最後是區域無辦公商業配套，缺乏大型醫療資源，好在周邊金融城，白雲大山洞等有辦公金融中心，有大型醫療資源，能解決區域配套不足的尷尬問題。

04.房企情況，民營房企有大考驗：回到FNF星悅樓盤情況，當下的樓市環境，星悅這種民營房企開發的樓盤，市場競爭力是不足的。

2021年6月，由紅星控股、飛洋控股集團聯合的貴州展大房地產開發有限公司拿地白雲青龍大道旁地塊，隨後開發打造樓盤FNF星悅。星悅曾在2022年底有過銷售，但後面停瞭。

根據踩盤信息，是因拿地房企危機影響無繼續開發，樓盤現由飛洋出來的一個老總牽頭的貴州展大恒品房地產開發有限公司繼續開發建設（樓盤置業顧問解釋），公司性質屬於民企。

房企情況園林實景

對於星悅樓盤來說，有房企接手繼續開發，是一件難得的大好事。但對於購房者來說，曾經有過停滯，名氣不大的名企接盤開發，難免會有擔憂。

當下的樓市，央企，國企開發的樓盤更容易讓購房者接受。對應比較，星悅樓盤面對的考驗更大，更需要拿出樓盤的建設進度，交房情況來證明自己。

05.價格細節，價格優惠並不明顯：FNF星悅樓盤很努力的在做“低價”瞭，從營銷政策來看，樓盤策劃方面確定很用心，很有誠意，但實際考驗也不小。

關於這個營銷政策，需要多解釋兩句：

這個營銷政策，很是復雜，主要原因是樓盤備案價不低，備案價9000+，甚至1萬+，這個價格加上樓盤本身的情況，恐怕難以在區域市場競爭中取勝。所以房企不得不得想方設法降低價格，讓購房者才能更好的接受。

不得不提，這裡的首付，是需要與第三方合作，房企幫忙借款當首付，還墊付借款利息，月供墊付一年，還送那麼多看上去很值的東西，但是實際背房貸是購房者本人。我是房企，最壞也得交房，萬一交不瞭呢？那房貸購房者也得繼續還。

這裡城語要補充一點，這種高備案價通過各種營銷政策做低價格，弊端很大，再怎麼送，再怎麼“低首付”，月供是按備案價算的，月供還是很高。與正常的實際價格計算月供，是不能比較的。補貼之後的“低首付”，當時很劃算，但“高”月供是細水長流，除非提前還貸，不然實際並沒有劃算多少，實際可能要比正常首付更高。

大概算個參考圖吧：

實際補貼優惠？算價參考

此類各種補貼的低首付買房，與補貼加贈送總優惠比較，原價格計算優惠在哪裡呢？應該是上“車”難度降低瞭，但後面維護保養“車”的成本並不低！

06.樓盤規劃，開發進度難以估計：根據星悅營銷宣傳效果圖，樓盤還有二期規劃，但二期呈現未知。

樓盤二期緊鄰同心東路，樓盤城市接觸面比一期更好，但根據現實情況，二期還是大片的棚戶自建房，拆遷成本很難，並且難度大。何況二期地塊還未正式掛牌，房企也沒有正式拿地。

根據官方信息，星悅目前開發的是一期，一期建設用地於2021年6月土拍取得。現一期銷售進度也不是很快，建設進度需要慢慢觀察。

16e1be7fa279c1445e14f4112b06ae17一期拿地情況

一期位置

有二期規劃

按照常規，樓盤下一期的開發進度與現有在售在建推進有關，若當前在售在建進度不樂觀，房企資金將面臨很大的壓力，勢必影響樓盤後面的開發。

星悅二期的情況，可能需要一定的時間等待瞭，現在說二期，還是早瞭很多。希望星悅一期建設順利，二期啟動不受阻。

FNF·星悅總結

適應需求：綜合樓盤位置和產品情況，FNF星悅樓盤適合硬剛需，一般剛需以及面積改善者購房。購房客群主要來自白雲區本地及周邊初次購房、換房的傢庭，以及部分觀山湖區域，地州來貴陽的購房者。

“龔傢寨”板塊真是一言難盡，區域新盤沒一個順利的，某恒暴雷，某綠擺爛，某輝爛尾，隻有星悅停盤後換人繼續開發。這種區域樓市現狀，對繼續開發的新盤是極為不利的，初步印象分就打瞭折扣。

城語在踩盤的時候，和置業顧問聊到開發商換人的事情，置業顧問說，房企雖然換瞭，但是上面的激情很高，要花心思做好產品，重塑項目的市場的印象，樓盤的實景和樣板間做得很用心。

項目工地

實際感受也是如此，樓盤的實景示范區不是擺爛的狀態，細節做得還不錯，就目前的實景示范區來看，項目也在重新出發，提升自己的市場印象分。

房企很努力，但有三點難以改變：

一是樓盤區位的板塊現狀，“龔傢寨”板塊不是白雲區最差的板塊，但也不是最好的板塊之一。與泉湖板塊、大川白金城板塊、金融板塊比較，“龔傢寨”板塊位置並無優勢，並且板塊配套競爭也被吊打；

二是市場環境，現階段白雲區有更好的流量樓盤分走瞭大批購房群體，星悅旁邊也有“公園”樓盤在競爭，這對星悅來說，很難拿出對等的優勢匹配；

三是樓盤自身因素，星悅樓盤有過“停滯”期，雖然以新面貌重新進入市場，但房企沒有樓盤在貴陽證明過自己，需要面對市場的考驗和懷疑。

總結的話不多說，星悅需要努力證明自己能按進度施工，把樓棟房子修起來呈現給市場，才能贏得購房者的信任，才能有購房者進來買房。

好在樓盤產品戶型多樣，小面積戶型能做到差異化競爭，吸引一部分購買力有限的客群。樓盤在努力做補貼和贈送瞭，做“低價格”降低“上車”門檻，也能吸引一部分購房者。

不過，城語還是要說一句，FNF星悅的區位情況，樓盤情況，前方道路多艱呀，好好努力表現吧。

以上文字就是筆者對FNF·星悅樓盤的些許看法，如果您有關於樓盤的更多見解，歡迎評論區留言。如果您想在貴陽買房置業，筆者也能陪您聊房，帶您看房。