文前恭喜中國女足，一場百轉千回的勝利，喜捧亞洲杯，全國人們終可揚眉吐氣。反轉+絕殺，這贏法太過癮瞭。想起幾年前，劉永灼霸氣地說道：

“HD要的冠軍，我不給你，你不能搶。”

同樣，女足也是指哪打哪，就是這麼靠譜。

為中國隊3-2補時絕殺的，是來自廣東汕頭潮南峽山街道峽山居委四片的肖裕儀，膠己人。

昨天點評瞭第11到第15個新盤，其中番禺2個、荔灣1個、海珠1個、白雲1個。

大傢第一反應就是:為何在非中心區，樓價也敢吹風6~8萬？

昨天的這幾個盤，除開耀勝地價低一些，富雲山是舊改不好計算，其他三個地價都三萬多，成本價就在6萬瞭。

另外似乎每個盤都有點故事：

中海蠔殼洲是稀缺南向江景大平層，裝修上要下功夫；

老鴿王耀勝，覺得自己進地鐵不用打傘；

富雲山是東南向山景盤，新盤離白雲山最近；

創新城C地塊是多輪爭搶來的地王，廣鋼234是最後一塊地。

當然吹風吹風，都是習慣往高裡吹，到時候降一點開盤，客戶會有驚喜感；另外備案也想備高一點，批不批又是另外一回事瞭。

接下來繼續分析樓盤。

10

萬科黃埔新城

第10名 萬科黃埔新城 得票數：116票。

01

基本信息

所屬板塊：老黃埔開發區

建築面積：404萬方，容積率5.2，多棟超高層

產品概況：首期93㎡三房、122㎡四房、143㎡四房

開發商：萬科地產

02

銷售信息

樓面地價：沙步村舊改

預計價格：首期均價3.7萬

預計推盤：3月份開放售樓部，4~5月份開盤

工程進度：首開區已出正負零幾層

03

作者點評

老黃埔巨無霸舊改盤，相當於5個獵德，規劃居住8萬人。都說擔心黃埔的天量舊改，這個盤推出來，市場承壓如何，就能看出點端倪瞭。

超級大盤的好處，當然是配套齊全，百萬㎡商業，6個幼兒園、2所小學、2所九年一貫制、1所高中，基本生活是不愁瞭。

項目亮點，還在於有個中央公園，而且一期（2/3地塊）有5棟，能南望公園。

地鐵就有點尷尬，五號線東延提前南拐瞭，十三號線夏園和南崗站，分別在兩端，到首開區在1.6公裡以上，頂多算個地鐵沿線盤。

3.7萬這個價格，比廟頭板塊低幾千，但距離也遠瞭兩三公裡，最關鍵沒有瞭廟頭兩盤最大的優勢——地鐵上蓋啊。

這個價放在科學城，也是地鐵不近的盤，天境、天韻、中央城這些的價格，相對到珠金琶魚，可能黃埔新城近一點，但城市界面與環境來說，又是科學城這些盤勝一籌。

一期戶型來看，主要定位剛需改善，個人比較喜歡中間122㎡這個戶型。93㎡的廳太窄瞭；143㎡，剛需盤設雙套房，有點多餘。

左右滑動查看更多戶型

04

樓盤打分

區位：6、 交通：6、 環境：7、產品：7.5、 教育：6.5 。

9

星河灣蘿峰

第9名 星河灣蘿峰 得票數：118票

01

基本信息

所屬板塊：科學城香雪

建築面積：融資區114萬方，容積率4.22， 項目規劃居住5.4萬人

產品概況：42~48層超高層，戶型有130㎡、147㎡、215㎡、258㎡等等

開發商：星河灣地產

02

銷售信息

樓面地價：蘿峰村舊改

預計價格：吹風6~7萬，小戶型可能5萬+

預計推盤：未知

工程進度：首開區部分已超20層

03

作者點評

星河灣有志把蘿峰舊改做成科學城頂流豪宅，不僅大手筆引來名校（Ⅱ中），還在中間規劃瞭天安雲谷等商辦。

商辦超高層的天際線，綿延至香雪地鐵站，而且到蘿峰這邊，高達240米。

融資區大部分在商業區以南，不會受超高層影響日照，而且遠離高速，直面南向山景，蘿峰舊改，整體來說融資區比復建區要好。

超級大盤，學校當然也不缺，除已有的蘿峰小學，將新建一所72班九年一貫制學校；一所120班的十二年一貫制學校：其中高中設54個班，初中24班，小學42班；還有一所24班的幼兒園。

星河灣蘿峰12年一貫制學校效果圖

蘿峰的名校，引來鄰居們眼紅。在看規劃資料時，發現一個有意思的事：

規劃學校服務半徑時，小學隻考慮瞭500米，中學隻考慮瞭800米。

規劃時考慮的學校服務半徑，主要是設計學校容量，但移交教育局後，實際招生哪些地段，是給教育局來定。

那麼，星河灣蘿峰的初中，會惠及天韻天境等時代系樓盤嗎？目前仍不可知。

星河灣的產品，定位豪宅，200㎡以上都是兩梯兩戶，層高3.5米；就算200㎡以下，也是三梯四戶，層高3.3米。

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要說缺點，主要還是舊改和復建區混雜，另外地鐵6號東延線也往南拐瞭，春風不度玉門關啊。

到現狀地鐵香雪站，步行需2.3公裡。

可能有朋友會說，豪宅區不需要地鐵，但我覺得，非中心區的豪宅，還是能有地鐵更好，至少有地鐵，中間規劃的那些商辦，更能做出檔次來吧？

04

樓盤打分

區位：6.5、 交通：6、 環境：7.5、產品：8、 教育：7.5 。

8

華潤新溪舊改

第8名 華潤新溪舊改 得票數：未參評

新溪首開區效果圖

01

基本信息

所屬板塊：老黃埔區府

建築面積：總建面41萬方，融資區14萬方，復建區26萬方

產品概況：融資區11棟40層左右超高層

開發商：華潤地產

02

銷售信息

樓面地價：新溪村舊改

預計價格：5~6萬

預計推盤：未知

工程進度：復建區動工

03

作者點評

華潤去年吹牛說能和城光一起開，大概是低估瞭廣州舊改的難度，畢竟萬科，早喝瞭幾年珠江水。

整個2021年，華潤都在吭哧吭哧搞復建區。復建區的設計圖我手裡一大堆，融資區一張都沒有。

華潤新溪最大的賣點，當然是高檔商業體，但傳聞中的重奢M1等級的萬象城沒瞭，目前暫定是輕奢M2等級。

華潤也一直在找更合適引進萬象城的地方，車陂談過，科學城大壯附近談過，但大壯附近的，大概率也不會是萬象城。

項目配備36班小學，這點和城光類似，但會不會引名校就不一定瞭。

另外一個優勢是距地鐵大沙東站很近，就在樓盤門口，整體比城市之光還要更近。

缺點是復建區占據著小區中心位置，融資區主要在周邊。

沙盤上標著數字的，就是融資區樓棟，部分和復建區犬牙交錯，真正融為一體。

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這個盤綜合來說算不錯剛需改善盤，但目前還沒看到戶型，如果戶型可以，賣價和城光相當，那值得入手。

04

樓盤打分

區位：7、 交通：9、 環境：7、 教育：7 。

7

合生縵雲

第7名 合生縵雲 得票數：122票

01

基本信息

所屬板塊：奧體-奶場

建築面積：總建面37萬方，容積率2.59，限高60米

產品概況：42棟9~17層板式高層，戶型有142㎡三房，167㎡四房，最大面積259㎡六房

開發商：合生創展

02

銷售信息

樓面地價：未知

預計價格：開發商其實想賣12W，個人覺得9~10W比較現實

預計推盤：未知

工程進度：首開區已出正負零若幹層

03

作者點評

縵雲其實是原來帝景山莊的西區地塊，修規把容積率調高後，變成高層項目。

總圖呈東南-西北向排佈，依山傍水，風景優美。

所有樓棟都是兩梯兩戶南北通透板式大平層，隻不過有些是獨棟，有些是三聯排。

雖說樓距隻有三四十米，但由於限高60米，總體日照不錯，居住舒適度比較高。

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項目配備幼兒園和一所九年一貫制學校，教育配套也不錯。

缺點是建築密度比較高，全排列式佈置，沒有中心花園，另外交通上，到地鐵遠，要上主幹道也點費點勁，還得靠天匯後面的路早點修通。

另外戶型也比較一般，167㎡戶型，竟然還有一間黑廁。

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當然如果要我在縵雲和臻頤府之間選，我可能會選擇縵雲。

因為我覺得縵雲的方位，是北靠山，南臨水，山南水北謂之陽；而臻頤府恰恰是反過來。

另外縵雲不像臻頤府一樣緊靠主幹道，要安靜不少，而且地勢要開闊一些。

很多時候擇盤，到現場走一走，內心就會有選擇。

縵雲航拍圖

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04

樓盤打分

區位：8、 交通：6.5、 環境：8、 產品：7、教育：8 。

6

保利天斯地塊

第6名 保利天斯地塊 得票數：126票

01

基本信息

所屬板塊：琶洲南

建築面積：9.5萬方，容積率2.83，限高50米

產品概況：未知，預計小高層+二類高層

開發商：保利地產

02

銷售信息

樓面地價：4.4372萬/㎡

預計價格：8~10萬

預計推盤：未知

工程進度：場地開挖

03

作者點評

本以為會龍爭虎鬥的一個地塊，被保利底價拿下。

看板塊琶洲南就知道，這年頭但凡能沾點珠金琶邊兒的樓盤，都能貴上天去。

天斯地塊，其實和琶洲都相距3公裡瞭。

但琶洲的新貴們開車過來，但也不算遠（約4~5公裡），如果能屈尊坐地鐵，那更隻有兩個站（距龍潭站700米），所以琶洲的紅利還是能沾到一些的。

地塊容積率隻有2.83，這在市中心算是難得的低密樓盤瞭，這個容積率一般來說全做小高層會比較難排佈，做小高層+二類高層（18層以內）更現實，50米限高肯定有大部分樓棟要用盡的。

2.83的容積率如果說做疊墅，那隻能一笑瞭之瞭。

疊墅在我的概念裡，正常1~1.5， 混搭小高層最多也就2.0， 臻頤府容積率2.0都不敢做疊墅，更不要說天斯2.83容積率瞭，這比縵雲的容積率2.59還高。

項目和大熱盤赤沙TOD一脈相承，這個脈，就是華快。

緊鄰海珠濕地公園是主要賣點，但中間隔著的這條華快，卻如鯁在喉。距離隻有250米，會有一定噪聲影響。

但所幸東南向安靜能看看河，步行到濕地公園也容易，總體環境還是不錯。

小地塊，配套一般難以指望，學校隻有一個12班幼兒園。

04

樓盤打分

區位：8、 交通：8、 環境：7.5、 產品：8、教育：4.5。