俗話說：男怕入錯行，女怕嫁錯郎。然而2022年像我們普通傢庭要是買錯房，卻要用十幾年乃至幾十年來調補當時買房的代價。房地產的本質是金融，具有保值、增值特點。2018-2021年房地產，隨著政策的調控：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。2021年房企的三道紅線下，很多開發商在打折甩賣，小夥伴看中可以撿漏瞭。伴隨著打折促銷，房企暴雷漸多。22年兩會與過去相比，再提“房住不炒”、“三穩”，重申“因城施策”，強調“租購並舉”，提出“保障好群眾住房需求”、“房地產業良性循環和健康發展”……但未提“房地產稅試點”，而棚改也早已消失在官方文件。這意味著，無論經濟形勢和房地產格局如何變化，房住不炒，都是底線中的底線，是未來5年乃至更長階段的總基調。

畢竟大環境來講，房地產還是我們的經濟支柱。

科普下房建成本，大傢可以知道

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在大政策更加堅定的調控下，2022年身在二線末城市南昌的你，面對2021年-2025年，50萬套的新房供應量，你該如何選擇買房？（多選、多看、多問價）

本文作為地產行業親密接觸者，以第一視覺的來講述下南昌買房三不買，和南昌買房五註意。以下僅個人建議，有地緣性情節的人勿參考除外。

對於南昌熟悉的購房者想在南昌買房，下面的第一點，第二點請直接跳過。

一、南昌區域大盤點，我喜歡以江西人的母親河贛江來劃分。

贛江西邊：贛江新區（不限購）、經開（限購）、新建（含灣裡 部分不限購）、九龍湖（不限購）、紅谷灘（限購）、望城新區（不限購）

贛江東邊：東湖（限購）、西湖（限購）、高新（限購）、青山湖（限購）、青雲譜（限購）、南昌縣（銀三角不限購）、象湖新城（不限購）

2022年6月12日更新，目前南昌市暫時取消限購，隨你可以買。

2022年4月最新政策：

二、限購區域政策，如下。非限購新區域：首套2層首付，二套3層。多套看貸款，可一次性購買。（2022.6.12更新，目前政策調整，新房首套可以做2成，二套3成）

三、截止2022.6.2日各銀行房貸利率

四、南昌各區域新房價格，截止2022年3月。

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五、買房三不買：不買商業產品公寓、辦公樓、綜合體商鋪。

1）至於為什麼不買公寓，請看我之前寫的文章。

2）辦公樓就不贅述，自己去你所在城市的寫字樓看下空置率。例如CBD的303。

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3）這裡著重說下綜合體商鋪，也就是市面上所說的托管運營式商鋪，大都以12年托管，每年穩定收益率約為XXX%，小面積低總價的噱頭來吸引消費者。劃重點來瞭，商業運營公司不是和開發商直簽，是和另外的商業運營公司簽訂的（可以天眼查查下公司，一般是新成立的公司），即使後期運營失敗，也和開發商沒關系。在這個商業綜合體遍地的年代，八一廣場旁的某石廣場，當年多少人擠破頭，大幾百萬的購買，現在商戶人去樓空，估計小業主看著月供要哭瞭吧。想起一句話：你看中別人的收益，別人看中你的本金。大型開發商，綜合體是不會賣的，基本自持：參考萬達（對瞭，買南昌金街是個特例，其他金街的話，你可以去瞅瞅。）

還有一種商鋪叫做社區鋪，這個可以買，一般投資回報率在4.5%以上為優。具體看下新小區未來人口入住率。小區出入口最穩。買個出入口開便利店還是很香的，現在辦煙草證需要店鋪隔80米才能辦第二張。

六、買房五註意：

1）買房之前，瞭解自己的需求，交通、學校政策（劃分政策）、配套（記住南昌縣、象湖區域的學校，不可以考南昌市的學校，城市是城市、縣裡是縣裡）

2）九龍湖和九龍湖西是兩個概念，有很多望城新區樓盤打著九龍湖西的概念。他這邊的意思是九龍湖區域的西邊望城新區。2021年4號線快通瞭，想離地鐵近的朋友，可以考慮下，前提不要介意望城工業園、地面高架地鐵站（有可能是鐵景房），畢竟價格美麗還是可以考慮的。

3）買新房或二手房前，如成熟區域多看看周邊二手房的價格，配套啥的也一目瞭然。然後和置業顧問或中介談價格的時候，多看看南昌房信網或者南昌房管局公眾號，新房、二手歷史成交備案價都有，不會吃虧上當。

4）受政策調控，近年南昌出瞭蠻多千人搖號的樓盤（華潤萬象城、新旅明樾府等），畢竟新房比周邊二手便宜好多個W。南昌三限房：限房價、限對象、限轉讓。即房價為一房一價，不能捆綁車位；優先本地無房成年居民購買，需線上報名南昌房信網；限制簽訂購房合同起5年之內不能轉讓。小技巧：參與線上搖號人不足即房多人少、或者要好好剩餘尾貨，還是可以去售樓部直接買的。

5）認真看合同、周邊不利因素展示（案場基本都有、沒有的話自己去小區周邊3公裡逛下，例如經開某地方有有垃圾焚燒廠，象湖某區域有千畝屍地公園，小區內部還有民房沒拆），購房合同特別是交房等違約條例，可以和開發商溝通更改不合理條約。

6）目前政策在吹暖風，南昌市公積金額度提升（我的想法裡有自己可以找下），傢庭為單位，雙邊，可以貸款80萬。單人的話70萬。南昌公積金可以貸款兩次，但是必須結清。三套及以上不可享受公積金。（2022.6.7日更新公斤貸款首付比例調整，首套2成，2套3成）

7）很多人都私信問我，現在適不適合買房的時間。回顧下歷年以來的買房機會。目前政策加持，南昌的房價已經倒退2-3年的價格水平，預測下22-25年，會出現最佳的買房時機。自己判斷下：當下利率是否變化，限購政策是否變化，公積金政策是否變化，銀行放款速度是否變化，土拍是否積極瞭。

8）目前房企暴雷偏多，南昌是新力、恒大、正榮出現瞭金融風險，大傢買房一定要認準開發商，首推現房（現房也要看大產證有沒有抵押，抵押辦不到證的，九龍湖某力項目挪維修基金，也讓業主辦不瞭證）。企業選擇肯定央企-國企-上市公司-本地實業開發商

9）最近看瞭篇文章，有某位業主看到很多某音大V等推項目，就毅然決然相信大V買房。賣完降價等出現問題，各種抱怨。大V都是要賺錢的。所以自己理解。每個人都是成年人，要學會自己的判斷，特別是買房子的事情。自己不懂，就去學。去問。房子具有金融屬性，漲跌很正常的。作為地產行業內，我很多同事在19-21年都買瞭房子，高價，利率高都有，隻能說自己對市場判斷不佳。

願大傢都可以買到自己心儀的房子。以上僅個人看法，僅提供參考建議。買房需自己判斷。如有錯誤歡迎指正。部分數據來源於網絡，如有侵權，請聯系刪除。看完，動動小手點贊，加關註，帶你做精明買房人。

個人公眾號：DNCDLD（懂南昌的樓大），歡迎關註。