土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。

一、納稅人

土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收人的單位和個人。單位包括各類企業、事業單位、國傢機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者和其他個人。

二、征稅范圍

1.基本征稅范圍。(1)轉讓國有土地使用權(不包括國有土地使用權的出讓、出租和轉讓集體土地的行為)；(2)地上的建築物及其附著物連同國有土地使用權一並轉讓；(3)存量房地產的買賣。

2.特殊征稅范圍。見下表：

三、稅率：四級超率累進稅率

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四、應稅收入的確定

1.納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收人、實物收入和其他收入。

2.納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

3.營改增後，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預征計稅依據：土地增值稅預征的計稅依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

4.考試中需要關註：銷售(含視同銷售)比例影響扣除項目比例。

五、扣除項目的確定

對於土地增值稅的扣除項目，首先要記住一句話：新5舊3[也就是銷售新房及建築物允許扣除5項(簡稱房地費稅利)，而銷售舊房及建築物允許扣除3項(簡稱房地稅)]。土地增值稅的扣除項目如下表所示。

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1、銷售新房及建築物扣除項目的確定。計算土地增值稅應納稅額，並不是直接對轉讓房地產的收入征稅，而是對收入扣除規定扣除項目後的增值額計算征稅，可以看出扣除項目的正確與否直接影響土地增值稅的計算。轉讓新房與轉讓舊房及建築物的扣除項目是有區別的，轉讓新房及建築物扣除項目的具體規定如下表：

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2、轉讓舊房及建築物扣除項目的規定——3項：房地稅

納稅人轉讓舊房及建築物應納土地增值稅，準予扣除的項目如下：

(1)取得土地使用權所支付的地價款或出讓金(應提供憑據)、按國傢統一規定繳納的有關費用。【備註】對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

(2)舊房及建築物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率。納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，取得土地使用權所支付的金額以及舊房及建築物的評估價格，按照下列方法計算：①提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額(不扣減營業稅)並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。②提供的購房憑據為營改增後取得的普票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。③提供的購房發票為營改增後取得的專票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。【備註】計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。【備註2】對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

(3)在轉讓環節繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅、購入時的契稅(需提供契稅完稅憑證，隻在不能取得評估價格，但能提供購房發票的情形下適用)，不包括增值稅。稅金的扣除的具體規定如下表所示。

(4)對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可以根據有關規定，實行核定征收。