（1）主城区

指新老香洲、吉大和拱北。这里是珠海发展最早的地方，依托拱北口岸，聚集了珠海市最优质的教育、商业、医疗和环境资源，珠海6大商圈有4个都在中心城区，（拱北，兰埔，吉大，南坪）珠海不仅仅大部分本地人聚集在这里，也是港澳通关最便捷的地方，可以说是本地人的首选。目前中心城区的房价大概在3-5万+但是中心城区没什么概念和热点可以炒作，除了旧改，其实已经没有什么新地建设，新房断档，而且基本上批的都是商办类用地，从升值角度来说潜力就不大，但是板块还是比较稳定的，适合改善型自住和保值，没有任何风险！ 另外市区的价格也有特别的价差，像配套集中完善，学区地，价格就特别高，而且一二手市场都一房难求。香山湖板块以及珠海市一中板块。热门楼盘有（仅一手及热销楼盘）：（五洲花城5万+）（诺德国际均价4 万+）（华发四季5万+）（香洲府均价25000）（喜悦荟均价30000+）（江山赋均价3.5万）（国维中央广场均价38000）

（2）唐家湾唐家湾片区位于珠海市香洲区北部，分为前环和北围，前环是配套兑现期，环境比较优越，北围是产业加持的板块深珠通道珠海落脚点，也是离深中通道最近的地方。最近投资客户比较关心的问题就是深珠通道，其实唐家是直接依托深圳发展的外溢板块，也就是源于这个深珠通道，还有一个深珠合作示范区。珠海市内也在推动唐家的发展，直接把两条快线金琴快线和兴业快线修到高新区，之前1小时左右的车程直接缩短至20分钟，就可以与主城区往返，且直达横琴自贸区前环一方面是环境好，比中心城区更为舒服，适合居住，海景沙滩，气候宜人。另一方面，这里规划得很完善，既有产业（金山），也有配套（公园多），还涵盖了优质学区（学校多：中大），交通目前方便很多。目前热门楼盘有（格力海岸：3.2万 起，看海景跟不看海景差好几千一平，高低楼层也有很大的价差）（仁恒滨海均价3.1万起）（绿洋湾：毛坯均价3—4万出头）（玖悦湾：均价3.5万）（华发蔚蓝堡：2.5万）（远大美域：2.4万）（海怡湾畔：2.1万）

唐家北围片区，均价2.8万左右，也是这一两年上涨比较快的板块，从我19年推荐大家买的时候，2万1涨到现在这个价格，很感谢信任我的客户。在珠海城轨北站，也就是新规划TOD中心城，2016年轰动珠海的地王就出自北围片区，目前地王在售的价格比拿地价还低几千一平，至今任然还没有解套。如果不考虑在附近工作或者是刚需自住，当前这个价位，做不到长期持有，建议持观望状态！目前片区内还没有什么配套，都是在配建期，还是一个窗口，但水位目前来说有点虚高，需要长线持有，紧靠深珠通道的概念支撑！没有后期的一个利好刺激，深珠通道还是远期规划，什么时候开建是未知数，北围什么时候能解套，就看什么时候深珠通道打桩，打桩，也就有一波升值空间！买北围要做好熬到深珠通道开建或者建好通车那天的心理准备！ 目前北围在售的项目有（雅居乐国际花园单价24000—26000左右）（龙湖天矩 均价27000左右）（万科第五园 均价28000左右）（华润公园九里 均价28000-29000左右）（高新宝龙城28000左右）（天地源29000左右）

3.保十琴牛年开春，珠海十字门迎重大利好，一跃站上了粤港澳大湾区发展的风口。在刚闭幕不久的全国两会上，珠海市领导提出，把保税区、十字门中央商务区也主要用于支持澳门产业发展，为澳门产业多元发展预留空间。

十字门：十字门位于横琴大桥旁，右边是保税区，与澳门也是隔江相望，目前交通有情侣路，港珠澳大桥西延线，城轨十字门站，广澳高速等！ 片区内有珠海中心大厦 华发国际会展中心，五星级酒店 容闳学校 华发商都等！都是顶级配套的集中片区，走在情侣路上都有珠江新城的既视感（保利中环精装均价35000左右，住宅已经卖完了）（华发城建四季半岛毛坯交楼33000左右）（华发琴澳新城 精装一房120万起）（天一居38000左右）（藏珑湾均价37000左右）

保税区的话跟十字门就隔条马路，保税区只提供商住两用的项目在卖（40年产权），房价2万到3万左右，有奥园天悦湾、龙光玖龙汇、富力优派广场、泰禾中央广场、奥园观山海、斯越云谷、碧桂园臻湾国际…等等！

大家需要注意的是保税区的商住公寓楼是一个巨坑！ 保税属于海关监管区，晚上十点后不能住人，它是会关电的。目前还没有一个比较好的解决方案，所以大家一定不要再买保税区的商住楼！不要买！不要买！不要买！维权的都一大堆。

商住公寓，目前只有横琴自贸区和人工岛的比较值得入手，安全性和租金回报都有保障！即便是在市区的核心地段，商办公寓都比较难受到市场的认可。比如： 世茂.港珠澳口岸城 就是一个值得考虑的样本……

4.横琴

五大财税优惠政策国内独有 免税：横琴新区内企业之间货物交易免征增值税和消费税 减税：按15%税率征收企业所得税，澳门企业在横琴注册可申请两地车牌 保税：对从境外进入横琴与生产有关的货物实行备案管理给予免税，保税，退税等优惠政策 个税补贴：在横琴工作的港澳居民享受与港澳同等的个人所得税，对个税差额给予全额补贴 贸易退税：内地与生产有关的货物销往横琴视同出口，按规定实行退税

横琴的商住项目有（万象世界均价3万左右）（中葡商贸广场 均价3.7万左右）（德国城均价33000左右）（永同昌广场均价34000左右）（华发天启35000左右）（仁和国际均价32000左右）等等！ 还有一些商铺在售就是灏怡天揽、万象世界和三一南方，总价350万起！

珠海还提出，将发挥好横琴的空间和政策叠加优势，加快构建“横琴空间+澳门资源+优秀人才+高新科技+政策支持+成果共享”的新发展模式，高标准建设粤澳合作产业园、粤澳合作中医药科技产业园、粤澳跨境金融合作（珠海）示范区等重大平台，大力发展高新科技、特色金融、医疗健康、文旅会展、跨境商贸、专业服务等六大产业。新机制、新空间、新内涵……珠海要举全市之力携手澳门合作开发横琴，琴澳融城再提速。

横琴：大湾区三大自贸区之一，对标上海浦东和深圳前海！横琴除了自身发展还有更重要的任务：香港、澳门融入内地发展的试验田。促进澳门产业多元化发展，以后琴澳同城就是横琴发展的主旋律！澳门特首公开表示希望将横琴打造成第二个澳门！横琴的光环太多了！自贸区、免税岛、离岸金融岛、国际休闲旅游岛、粤港澳合作示范区、琴澳同城 、现在又来个澳交所，可以说集万千宠爱于一身！国家都在为它打广告！横琴一切都是高标准建设，包括基建和批准投资的项目，所有资源都在向这里倾斜！但是目前投资横琴仍是长线投资，适合手上闲钱比较充足的客户长期持有。 七大产业打造特区中的特区 （旅游休闲、商务服务、金融服务、文化创意、中医保健、科教研发、高新技术） 七大投资优势国内领先 产业和信息化政策 可自行批准外商投资培训机构 支持粤港澳合作产业园发展，鼓励开展中医药创新研究 澳门电信运营商可与内地电信运营商在横琴建立合资企业，经营基础电信业务和增值电信业务 鼓励在横琴创新电信业运营管理模式，及开展粤港澳三地电子签名证书互认试点 土地管理创新 可单列用地及计划用地 填海地可作建设用地 通关创新政策 24小时通关，港珠澳大桥未来或直通横琴，或增设横琴出口 72小时免签 单牌车可进横琴 人才特区政策 粤港澳人才合作示范区 港澳居民税负差额补贴 横琴自贸区将为澳门居民的子女提供公立小学，初中和高中的免费教育 地方先行先试政策 简化商业登记流程 全国率先启用诚信立法 成立全国首个“廉政办” 金融创新政策 澳门银行在区内设立分行或法人机构时，总资产准入门槛要求降低到40亿美元 横琴区内允许金融机构开办外币离岸业务 允许筹建或引进信托机构 允许发行多币种产业（股权），投资基金和开展土地信托基金试点 跨境人民币贷款将成为横琴金融创新新的试点 未来横琴的企业可以到澳门融资贷款 澳门的企业也可以到横琴融资贷款 中国的横琴，世界的横琴！让世界了解横琴，让横琴走向世界！欢迎您到横琴来投资和创业。横琴由于规划的住宅用地很少，现在没有什么住宅项目在售了，以后会更加稀缺！全岛开发完也就10几个住宅盘现在横琴不限购了，只要珠海无房都可以买一套。大家也可以拿一份EXCEL表格，这里有一份比较详细的购房评分表，可以让大家快速区分好好坏房源。

4.金湾金湾最核心的区域就是航空新城。 目前保利、时代、中海、华发、龙光、碧桂园、龙湖、金地、星河、融创等等全国知名房企都已经进驻，也只可以国企央企，有开发实力的开发商进驻，所有的建设都有准入门槛。

片区规划建设都是前沿的配套，国际一流的设计，商业、教育、商务、医疗、休闲运动一应俱全。 航空新城目前面临的问题就是人流不足，但是交付之后的情况看，入住率还是挺高的，相比起横琴的利好，横琴到了6万的价格，随着配套的完善，还是有很多的空间在航空新城 近横琴利好、对外交通方便、规划配套丰富，中长线投资，以及自住选航空新城都是很OK的！ （宝龙城 均价23000-24000）（华发滨海天际均价28000）（崇峰一号院 均价35000）（中国铁建城均价 25000）（星河传奇均价21000）（龙光玖誉湾均价27000）（奥园天悦湾均价22000）（碧桂园海湾一号均价27000）（中海十里观澜 均价32000）

金湾是被规划成珠海未来的交通枢纽。包括洪鹤大桥与港珠澳大桥连接快速到达香港，目前已经通车；洪鹤大桥完工

金海大桥（车道跟轻轨并行）与横琴、广州、和澳门城轨相连接！ 还有广佛珠江城际线，连接广州、佛山、江门、珠海，在珠海金湾就设有金湾站和珠海机场站两站

金湾的规划确实很好，但现在就是缺少人气，商业配套也还不完善，今年会引来配建的集中交付期

金湾号称横琴自贸区的后花园！也是整个珠海东城西拓，产业西进的前沿阵地。 是珠海唯一海陆空交通俱全，山河湖海坐拥生态的区域，珠海机场就在金湾（最新消息香港将入股珠海机场，将开通国际航班）

珠海机场1995年通航，现有客机位23个，2019年旅客吞吐量1228万人次，扩容迫在眉睫。建成后，T2航站楼与现有T1航站楼同时运行，新增28个机位，可保障年旅客吞吐量2750万人次。

5.斗门斗门是本地人，最优先考虑的片区，现在做的湖心新城，其实也是同样享受航空新城的核心配套的，斗门是珠海房价最优惠的片区，价格在1万到2万每平方左右，也是现在珠海刚需购房的热门区域！ 斗门的低价不仅很多本地人，外地人也愿意接受，斗门的成交量一直占据珠海房产市场比较排前的位置。主要是因为斗门通市区也很方便，最近香海大桥的一个利好，对这边刚需购房的客户，有很大的诱惑力。斗门只建议买湖心路口和白焦新城这些地方，能挤的上湖心路，就一定要上车湖心路。因为斗门区政府的财政和基建向这边倾斜，新城规划了好几个学校大型商业，离珠海市区也近一点！而且近期华中师范大学附属学校，也奠基落址，斗门这边的配套规划也会越来越完善，未来还会有香海大桥（在建设中）全程高速到达市区香洲区，香海大桥是会连接珠海环城快速线金琴快线，以后去哪都方便！而且珠海大道也要做海底隧道，拓宽成12车道。 所以对湖心路地段的利好还是比较大的，但是往里面走，无论是土建成本还是拆迁成本都要高很多很多。

湖心路口和白焦房价1.5万到2万左右！热门的有（ 建发玺园均价2.2万） （五洲家园均价21000）（恒裕江山汇19000） （保利茉莉花园均价13500）（招商依云华府均价14500）（时代倾城六期均价14500）（时代天韵均价13000）（时代都会大境15500—18500）（湖心公馆均价24000）（建发悦玺 均价2.1万）（湖心金茂悦1.8-2.0）（复地星瑜湾2.1-2.2）

整个珠海，其实哪个片区都有一定的优势跟利好，就是要看哪边的持有成本跟周期，还要选一个好地段，欢迎留言。说一下最新政策：目前珠海已经放开了限购，内地人士只要珠海没有房产都可以在任何区域无条件购买一套！还可以在斗门买一套，港澳人士则可以无条件在珠海购买两套房产，限珠海大桥东西两侧各一套。澳门可购置3套，其中横琴放宽1套。但是银行贷款目前还是卡的比较紧。最后说一下买唐家北围的房子要三思，需要做一个长期持有的准备。保税区的商住公寓在政策不明朗之前，千万不要碰！ 现在投资房产已经不是随便哪里闭着眼睛就可以赚钱的时代了，卖场包装2.0，更需要判断地段，地段，地段。