2018-2022年深圳房產配資的下一個天堂【絕密版】

巴菲特有句名言，“隻有當潮水退去的時候，才知道是誰在裸泳”，房價上漲的大背景退潮後，你的房價是漲？是跌？或者說是平穩？取決於你的選擇：

一個城市、一個區域、一個樓盤或者一個戶型的房價是上漲還是下跌取決很多因素：最核心因素當然是供需。

首先來說說深圳這個城市：據官方統計深圳房產近半是小產權房，商品房可供市場交易住宅僅245萬套、在深圳鏈傢、Q房、樂有傢、中原等大型二手房產中介官方網站數據顯示，鏈傢【27013套】

Q房網【26274套】

樂有傢【23418套】

中原【20162套】

可以看出幾大中介掌握的房源基本相差不大，按上述數據也可推斷目前深圳在售二手房應在3萬套左右。那麼深圳新房市場年均供應量是多少呢？據房信網數據顯示，2017年供應量僅為25820套，每月平均供應量2152套，深圳每月二手加新房共計31000套左右供應量【此數據采集時間：2018年4月23日】，有多少人來買這三萬多套房子？官方另一則數據顯示深圳流動人口1300-1500萬【實際數據可能更多】，戶籍人口420萬，隨著上一輪房價上漲，民間流傳逃離北上廣。ZF一劑強心針穩住當前局勢：2017年3月落戶政策的放開，大量人才入戶深圳，官方數據顯示2017全年深圳新增戶籍人口60萬【平均存量在三萬套左右夠不夠消化，顯然深圳房地產市場是僧多肉少】。這也是為什麼2015年12月深圳房價上漲後，ZF多次出臺高壓調控3.25和10.4政策：購房資格從緊，首付比例上調，利率上浮等，深圳房價依然一路上漲的背後邏輯。

其次說說在深圳買房如何選擇區域；數據顯示2017年深圳二手房平均升幅8%、比較有意思的是漲幅最大的是深圳灣片區，漲幅高達25%；漲幅最低卻是皇崗片區，漲幅僅僅0.2%；這個數據推翻瞭，李嘉誠關於房產投資的名言：“買房子要看三個東西，第一是地段，第二是地段，第三個仍然是地段”。顯然皇崗緊鄰福田中心區域，離香港僅一河之隔，地段不輸於深圳灣或者說不輸於比較偏遠的龍崗、坪山等。對深圳片區選擇有興趣的讀者歡迎關註小編最新論述【深圳豪宅、普通住宅、帶學位住宅最具上漲潛力的價值區域在哪裡】下圖是2017年各片區房價趨勢圖【圖片僅是截圖，需要原圖可聯系小編】

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談完深圳和區域選擇，接下來小編談談深圳房產的下一個機遇在哪裡？怎樣才能買到更具價值的樓盤？從城市發展規律和歷史經驗來看，選擇樓盤的最佳增值點的答案並不難找：一是舊改，二是新區品質樓盤，三是學位房：

1、舊改！

前段時間，有段子說傢門口蓋瞭個拆字印章的人是最富有的，舊改帶來瞭不少暴富神話，基於舊改大規模推進的背景下，購房者的機會和風險都有哪些。

先來說說機會，若一個區域能實現大規模的舊改，未來區域的面貌將煥然一新，不僅居住環境得以改善，區域價值也將進一步提升，進而自身房屋能實現升值。

另外，如果自傢房屋能被納入拆遷范圍，恭喜你離暴富僅一步之遙，這也就是為啥會有購房者偏愛帶拆遷概念的房子瞭。

不過機會和風險往往相並而行，舊改涉及的利益團體較多，推進難度較大，就連開發商若實力不足都可能被拖垮，加上最新發佈的舊改實施細則看，新增瞭“定時清理未推進項目”，拆遷協議必須達到100%。100%業主同意確實比較難，風險進一步被提升。舉個簡單的例子吧：羅湖是深圳發展最早，也是舊改喊得最響的一個區域，羅湖舊改口號是：5年造一個新羅湖！然而現實中並不如人意，羅湖木頭龍舊改是出瞭名的，長達十幾年的舊改拉鋸戰，開發商拖垮好幾個，有的業主也在等待中悄然離世。

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另一個案例也是羅湖的湖貝舊改，1992年就開始啟動，至今還是沒拆完畢，如果你的資金砸進這樣的坑，也挺恐怖的【一定會讓你的資金媳婦熬成婆】：

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因此，如果是為瞭“博拆遷”最好做好長期抗戰的準備。當然最佳配資小編還是建議重點考慮新區新房和學位房。對舊改有興趣的也可以關註小編最新論述：【論2017年深圳配資舊改應選擇哪些區域，哪些樓盤？】此文可以讓你清晰精準的找到收益最大，風險最小的舊改房產。

2、新區：

深圳四大新區兩個新中心，四大新區即：龍華、光明、坪山、大鵬。兩個新中心即：龍華中心，龍崗中心。與其追逐四大新區，不如追逐兩大新中心。因其光明，坪山，大鵬未來規劃並不是居住區域，居住用地較少，故從房產增值和宜居角度理應排除。然而龍華中心號稱打造世界宇宙中心，龍崗中心號稱打造深圳東部中心【深圳的西部中心南山房價8-10萬，東部中心未來房價多少？不太好預測，現在均價4萬左右，總之機會還很大，翻個倍還是有可能的】，從房產開發商數量，品牌密集度及社區的占地面積來看，這兩個區域的新房都是值得長線配資的。當前最好配資新房，當然資金雄厚也可以考慮配置一下南山的新房，從2030年深圳交通規劃圖來講，南山交通最發達，單單地鐵線路多達20-30條

【如果配資二手房理應投羅湖、福田、南山的學位房進行配資】，從歷史分析一個樓盤高速增值期在其建成後的2-10年這個范圍，隨著新中心區的不斷成熟正好可以享受高速增長的紅利，具體買哪個樓盤小編就不一一推薦瞭，有具體需求的可關註小編最新文章【深圳四大新區＋兩個新中心如何挑選到最大增值樓盤】，也可直接打電 話前三位{{151}}加中間{1269}加後面{{3603}}電話咨詢具體樓盤【深圳任何新樓盤小編都可以拿到員工內部價格，一般比現場開發商低1-3個點】，也可以加{微 信歡迎探討深圳學校及投資房那點事}。小編專註深圳各區舊改房、新區房、學位房研究5年，近期主要專題有：《論2017年深圳投資舊改的可行性》【深圳兩個新中心如何抉擇品質樓盤】《論2017年深圳4大新區的投資機會》《深圳學校房20萬每平的背後邏輯》《深圳學校房價值研究》《羅湖中小學價值研究對比》《福田中小學價值研究對比》《南山中小學價值研究對比》《龍崗中小學價值研究對比》《龍華中小學價值研究對比》《深圳地鐵物業租賃價值研究》《深圳東莞惠州房價趨勢分析》《商務公寓配資價值分析》《深圳傢長為何含淚追逐學校房》。小編志在成為整個深圳所有傢長身邊的學位專傢，深圳房產投資匹配專傢，東莞惠州房產分析匹配專傢，歡迎關註新文章，【專業的事情交給專業的人做】

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3、學位房：《深圳學位房翻倍的背後邏輯》

據統計2015年深圳新生嬰兒22.3萬，2016年深圳新生嬰兒23.1萬。隨著2016年的二胎政策放開，2017年3月一則數據顯示：深圳懷孕達三個月在冊孕婦暴增至39萬，而從2006年新生嬰兒達到10.9萬開始，始終是逐年遞增；2007年（金豬年）為13.5萬；2008年突破16萬；2010年16.7萬餘人，2011年18.1萬餘人，2012年達到21.3萬餘人。2013年為21.7萬餘人。2014年21.9萬。2016年23.1萬。深圳2017年新生兒出生量預計將再創新高！出生人數逐年遞增【來自深圳教育局的數據顯示，今年深圳市公辦小學小一學位缺口將達到4.63萬個，公辦初一學位供需基本平衡；2018年公辦小學小一學位缺口將達到6.1萬個，到2023年小學學位缺口至少高達10萬】，這也是深圳學校房為何一路高歌的背後邏輯。尤其是深圳前十名的優質小學學校擴容不能及時跟上，優質學校的學校房定會變得熾手可熱。據小編統計在2016年3.25新政和2016年10.4新政至今總體來看深圳房價平穩，深圳關外部分區域有2%-5%回調，但是教育成熟區域的學校房逆市上漲高達20-25%，尤其是以深圳前十小學的小戶型為主，在2017年3-4月成為瘋搶的對象【以深圳第三名的螺嶺外國語小學的東門168為例，2016年3月至今逆市上浮達20%，具體可參考二手房交易網站數據】，然而這一現象隻是放開二胎政策後的一個先兆，近段時間一些先知先覺的配資客和傢長已經開始埋伏。

論：《深圳傢長為何含淚追逐學校房》

深圳學校房是趨勢的背後邏輯：

1、深圳是一座教育、醫療等資源極度不均衡的城市，好的片區集中在幾個地方，往往是ZF所在地。整體來說關內的資源好於關外，老區的資源好於新區。

2、很多人不理解為什麼要買學校房，這是因為深圳的中考錄取率僅有50%左右，而高考本科錄取率平均高達90%。也就是說，深圳對於小朋友的塞選跟我們之前在內地不一樣，他是通過中考決定瞭小朋友未來的發展。也許有傢長會說，小孩隻要學習努力就可以瞭，無論在哪裡都能成才。這點我承認是對的，到哪裡都要努力才行，否則即使在好的學校也跟不上。但好的學校最大的好處在於學風抓的緊，老師能力強。（以八大名校為例，特級教師人數就比普通的公立學校多出一大截）。

3、大傢會問，學校和房子有啥關系，其實關系很大。

2013年深圳開始逐步采取學校房鎖定政策，該政策的初衷是好的，學習美國讓孩子就近入學，不能擇校。該政策的核心內容是：重點的學校按積分來判定是否能入學，將生源分為：

A類（有深戶且有房，房和深戶都在學校規定的學區內），

B類（有深戶且有房，房在學校規定的學區內，但戶口不在學區內），

C類（有深戶無房，租住在學區內），

D類（無深戶無房，租住在學區內），

並且強調某些重點學校學位緊張，恕不接受BCD類生源，或者有的區說得客氣點，說BCD類生源須接受調劑，意思都一樣，就是你沒房別想上好學校！這樣一來，傢長們擠破腦袋在最好的學區買房，而且政策上規定，每在學區多住一個月，就多0.1個積分，意思是你別想讀書瞭臨時買個房子湊學位，必須住上一段時間才行。大傢會想，那我們合起來一起買房呢，回頭一起用學位就是瞭，呵呵，ZF是不會讓你鉆這個空子，很多區教育局規定瞭，一套房子隻有一個小學學位和一個中學學位，小學學位鎖定6年，中學學位鎖定3年，也就是說一個人用瞭，另外一個人就別想用瞭，要用就等這個人用完6年再說。所以不買房想在深圳讀好的學校基本沒啥希望。

4、拿著2014、2015、2016、2017年深圳市中考排名表，發現學校之間錄取率差異極大，好的學校如四大名校基本70%-90%的錄取率，第二檔次的名校（如翠園中學、紅嶺中學、寶安中學這些有自己高中部的名校）大概30%-50%的錄取率，並且大部分培養和招募自己初中的生源。然後再次則是第三檔次的公立學校（比如松泉中學、北環中學、佈心中學等）這些學校大概就是5%--15%左右的錄取率，這些初中沒有高中部，需要調劑到各個高中。第四檔次的學校更多，錄取率0--4%左右，很多學校錄取率都是0。小編替廣大傢長去過好幾所不怎麼出名的中學去實地考察過，發現周圍有學生逃學出來抽煙，學風很差。試想，如果是這樣的環境讓寶寶去讀，難免不會學壞（當然，這個問題仁者見仁智者見智，有些人覺得環境影響沒那麼大），即便不學壞，錄取率為0數字是現實的，說白瞭就是學校師資力量還不夠。

5、有傢長會說，我的小孩即使沒有學位，可以去讀私立學校。其實，深圳很多私立學校真的很不錯，比如百合外國語學校，耀華實驗學校等，這些學校的升學率都非常高。但問題是，私立學校不跟學位綁定，隻按成績來。於是很多時候，看到那些傢長們為瞭讓小孩擠進這些學校拼命努力，為瞭加分又是特長班，又是奧數，弄得小孩每天累得要死。說白瞭，拼不瞭地段，那就必須拼能力，我朋友有一個小孩就是這樣，為瞭考上好學校，先是上舞蹈班，又是繪畫班，還要搞奧數，幾乎沒有周末玩耍的時間，所有時間都在學著學那，隻是為瞭進一個好點的高中。

6、說實話初中的學位重要性高於小學，因為初中面臨著中考壓力，小升初基本是就近入學，當然小學打好基礎，初中會更輕松一些。如果初中和小學隻能二選一，那就選擇初中舍棄小學，但是最佳建議上好點的小學之後再換好中學。

基於以上的認識，小編開始著手在深圳范圍內尋找學校房。先把所有的重點中學一個個在地圖上標記出來，然後到羅湖區、福田區、寶安區、南山區教育局的基礎教育科、通過各種關系去找學位鎖定范圍圖。查完之後，再到各個房網去查周圍小區，以及房價，在實地跑去考察。經過長時間的反復比對研究，得出以下結論：

（1）、深圳名校分別是（小編是以多年八大錄取率以及各論壇綜合口碑作為基礎，僅代表小編主觀意見，並且不包含私立學校）：深圳外國語學校、深圳中學、深圳實驗學校、深圳高級中學（以上統稱深圳四大，基本上屬於深圳乃至全國最好的中學）；第二梯隊學校：翠園中學、寶安中學、紅嶺中學、福田外國語學校、育才中學、南山第二外國語學校等再來分析一下小學：第一梯隊：2016深圳排名前五按順序：荔園小學，深圳實驗學校小學部，螺嶺外國語小學，翠竹小學，深圳小學。第二梯隊排名深圳小學前十：園嶺小學，南山實驗學校(小學部)，育才第一小學、華富小學。

（2）、從初中角度來分析：深圳最好的幾個教育片區（未把一些重點小學學位完全考慮進去），百花片區（集中瞭深圳實驗學校小學、初中和高中，荔園小學、百花小學一大堆名校，這個片區是深圳著名的學區，房價高達8、10萬一平，而且很多都是80-90年代的老樓）；紅嶺片區（紅嶺中學初中部以及園嶺外國語小學等，挨著百花片區，房價也高達7-8萬一平）；石廈片區（福田區ZF所在地，紅嶺中學石廈分校以及益強小學都是名校，均價6-7萬一平）；車公廟片區（深圳高級中學初中部，屬於香蜜湖和車公廟富人區，房價高達8-15萬一平米）；竹子林片區（紅嶺中學竹子林分校，均價6-7萬左右），田貝片區（深圳中學初中部 翠北小學，均價為6-9萬）；怡景片區（翠園中學怡景校區 景貝小學，附近房價4-6萬區間）；東曉片區（翠園中學東曉校區 佈心小學東曉小學，附近房價4-6萬區間）；寶安片區（寶安中學 寶民小學 寶安外國語學校，房價5-8萬區間）；南山科技園片區【南山外國語系】，南山蛇口片區【育才系】，對於放棄小學保留初中的傢長來講該選哪裡一目瞭然。

（3）、但小編還是強調先選好點的小學再換好中學，一方面隨著二胎政策的放開，官方數據統計深圳2013年新生嬰兒13萬到2016年激增至20多萬，2017年3月統計三個月孕婦在冊達39萬。深圳地小，排在前面的學校就那麼幾所，未來5-10年小孩學習競爭壓力非常大，也得出深圳前幾名學校房5年-10年內必翻倍的結論。有資金的傢長隻要前幾名的學校房就閉著眼睛買，選新一點的小區準沒錯。另外一方面中國傢長都是希望自己孩子贏在起跑線上。小學學校房從學校排名和房屋總價來講，福田的百花片區和羅湖的東門片區是最佳選擇、因前五名的小學都在這兩個片區。排名第一的荔園小學【在售學校房不足385套總價210萬起步】，第二的深圳實驗學校小學部【在售房源不足60套，700萬起步，該片區成交不怎麼活躍】都在福田的百花片區。其次從第三到第五名的螺嶺外國語小學【在售480套左右、總價120萬起、可選擇性大】，翠竹小學【在售150套左右、190萬起】，深圳小學【140套左右、160萬起】都在羅湖區的東門片區。深圳福田和羅湖的教育地位至今無區撼動、經歷過歲月沉淀以穩著稱。小編專註深圳各區舊改房、新區房、學位房研究5年，近期主要專題有：《論2017年深圳投資舊改的可行性》【深圳兩個新中心如何抉擇品質樓盤】《論2017年深圳4大新區的投資機會》《深圳學校房20萬每平的背後邏輯》《深圳學校房價值研究》《羅湖中小學價值研究對比》《福田中小學價值研究對比》《南山中小學價值研究對比》《龍崗中小學價值研究對比》《龍華中小學價值研究對比》《深圳地鐵物業租賃價值研究》《深圳東莞惠州房價趨勢分析》《商務公寓配資價值分析》《深圳傢長為何含淚追逐學校房》。小編志在成為整個深圳所有傢長身邊的學位專傢，深圳房產投資匹配專傢，東莞惠州房產分析匹配專傢，歡迎關註新文章，【專業的事情交給專業的人做】如在全深圳買學校房或者配置投資房的可直接打電 話前三位{{{151}}加中間{1269}加後面{{3603}}【深圳任何新樓盤小編都可以拿到員工內部價格，一般比現場開發商低1-3個點】也可以加{微 信歡迎探討深圳學校及投資房那點事}【別問小編是誰？來至哪裡？小編專業、你正好需要，我們就可以交流交流。】

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