《國企改革三年行動方案(2020—2022年)》於年內通過中央深改委審議，持續推進國企改革由“管資產”向“管資本”，未來三年全面深化房地產國企改革有望提步加速。

《國企改革三年行動方案》指出，推進國有經濟佈局優化和結構調整，增強國有經濟競爭力、創新力、控制力、影響力、抗風險能力，並突出強調國有企業的地位與作用。

此外，2021年“兩會”主要工作內容也重點提到瞭“深入實施國企改革三年行動，做強做優做大國有資本和國有企業”。

國企改革三年行動：三種改革模式

在地產國企改革三年行動方面，主要通過“資產重組、混改和資產證券化”三種模式進行“做強做優做大”。

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（一）資產重組

2020年地產國企兼並重組迎來“小高峰”，3月中航集團決定剝離低效房產，4月中國重汽集團將旗下重汽地產轉讓給碧桂園。

值得一提的是，魯能曾作為國傢電網的全資子公司，是“地產界的黑馬”，2017年創下893億元銷售額，並在克而瑞發佈的2017年房地產企業銷售排行榜上排名第21名。

受“退房令”的影響，8月“易主”至綠發。無論是早年的“退房令”，還是2015-2016年國企與國企間頻繁發生的“大吞小”兼並重組，亦或是近期出現的民企接手國企項目，無一不是圍繞“做強做優做大”展開。

其實早在2010年，國傢主管部門就要求78傢央企退出房地產市場，此後陸陸續續有央企退出該行業，僅保留16傢央企開發房地產。中建系、保利系、中糧系、魯能系、中交系等集團內部進行地產業務的資產重組。主要目的也是為瞭避免同業競爭，減少資源的重疊與浪費，提高地產行業集中度，將地產業務“做強做優做大”。

（二）混改

地產行業典型混改，比如深鐵入股萬科、中交地產入股綠城等。混改主要通過國有資本、集體資本、非公有資本等交叉持股，同時推動市場化的經營改革，推動國有資產使用效率最大化，有利於各種所有制資本取長補短、相互促進、共同發展，實現從“管資產”轉向“管資本”。一般情況下，混改在混股權方面主要分為正向和反向兩種：正向由國資股權讓渡，引入社會資本；反向由國資入股民營企業，實現財務投資和擴大規模。

（三）資產證券化

2020年6月由南國置業發起的“子並母”的資產並購案，南國置業為吸收合並方，電建地產為被吸收合並方，而在吸收合並完成之後，電建地產將註銷法人資格，南國置業作為存續主體。

電建地產作為首批央企地產，遲遲未能打開資本市場的通道，而同批的中國金茂等房企卻早已上市交易。此次電建地產的資本和業務註入到南國置業中，本質就是曲線上市。

值得一提的是，國資委曾發文敦促國企要加大內部資源整合力度，推動相關子企業整合發展，並加大資本運作力度，推動資產證券化，用好市值管理手段，盤活上市公司資源，實現資產價值最大化。

地產行業作為市場化程度較高的行業，歷史上沉淀瞭較多的上市平臺，一般情況下，央企的資產證券化更傾向於將資產註入已上市的公司，實現已上市平臺的最大利用化。

國企改革績效指標：“兩利三率”

早在2019年底，國資委就對央企經營業績考核指標進行瞭完善。

在保留凈利潤、利潤總額、資產負債率3個指標的基礎上，新增營收利潤率、研發經費投入強度指標，構成“兩利三率”績效考核指標體系。這說明國企作為我國經濟發展的重要支柱，其經營除瞭需要提高經濟效益和防范經營風險，還需要提升運營效率和創新能力。

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2020年，國資委黨委提出瞭“兩利三率”五個主要經營指標，對於凈利潤指標，除個別處於特殊發展階段的企業，其他企業均要考核。對於利潤總額指標，企業要結合考核目標檔位，與工資總額預算實施聯動。

資產負債率要繼續作為約束性指標寫進業績責任書；營業收入利潤率和研發經費投入強度是短板的企業，要納入考核。

從考核指標來看，本質上要求地產國企利潤“做強”、風控“做優”和規模“做大”。

（一）利潤“做強”：國企即將超越民企

從2020年全口徑銷售額排名前十房企來看，分別有5傢國企（包括央企）和5傢民企。按2019年凈利潤排名，中海排第一，華潤和保利分別排第四、第五，招商蛇口和綠地控股分別排第八、第九。

將5傢民企和國企凈利潤平均值進行對比分析，可以看出2018年5傢國企平均凈利潤比5傢民企平均凈利潤低47.4億元，而2019年隻低7.2億元，到2020年6月底國企比民企高3.43億元。由此可見，國企凈利潤平均值除瞭自身得到穩定增長，凈利潤也在反超民企。

（二）風控“做優”：國企負債較少

2020年8月監管部門出臺“三道紅線”新政後，房企降負債、去杠桿迫在眉睫。

。從2020年中數據來看，5傢國企中，綠地整體負債較高，踩中“三道紅線”，招商蛇口現金短債比踩線，其他三傢國企均未踩線。相對民企而言，國企整體負債較少，風控較優。

國企和民企分開來看，5傢民企扣除預收賬款的資產負債率和凈負債率平均值分別為79.08%和109.62%，均踩線；現金短債比為125.52%，未踩線。

5傢國企三道紅線平均值分別為64.44%、73.2%和208.38%，均未踩線。由此可見，5傢國企三道紅線整體達標較好。

（三）規模“做大”：國企投資和銷售規模正在加速追趕

從銷售規模來看，5傢國企排名相對較靠後。保利、中海和綠地分別排第五、第六和第七，華潤置地和招商蛇口分別排第九和第十。

從2018-2020年銷售規模來看，5傢國企銷售規模平均值分別為2872億元、3304億元和3572億元，均低於5傢民企平均值。

從下表可以看出，5傢國企2020年新增權益土儲和新增貨值排名也相對較靠後。從民企和國企對比來看，2020年國企新增權益土儲平均值為1677.98萬㎡，低於民企平均值3579.46萬㎡；新增貨值為3490.08億元，也低於民企平均值5075.24億元。

雖然目前國企銷售規模和投資規模相對頭部民企有一定落後，但是利潤突出，負債較小；在“三道紅線”監管下，融資優勢明顯。並且隨著“國企改革三年行動”持續推進，在“資產重組、混改和資產證券化”浪潮下，預計未來國企投資和銷售規模會呈現加速擴張態勢。

小結

《國企改革三年行動方案》本質是要求地產國企“做強做優做大”，目前TOP10房企中，國企利潤和負債結構都較好，而銷售規模和投資規模相對頭部房企還有較大差距。

隨著地產國企“資產重組、混改和資產證券化”改革的推進，未來中國房地產將產生新格局