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商墅顾名思义就是商业别墅，简单来说就是土地性质是商业，而从户型设计以及用途上又作为住宅使用的别墅。为什么会出现商墅这样的产品，它到底值不值得买，又存在哪些风险？

（一）商墅存在哪些风险？

可能有这样的疑问：开发商为什么不做成住宅性质的别墅，它有70年的产权，免费续期，水电费也是按照民用的标准收取，还可以落户，这么多利好，为什么现在市面上越来越少住宅性质的别墅，尤其是独栋别墅了呢？核心的原因在于容积率。由于禁墅令，2003年《国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》就停止别墅用地的供地，2010年国土部和住建部发文，要求住宅用地的容积率指标必须大于1。而如果要做独栋产品的话，它的容积率大概是0.1到0.3，所以基本上现在能够做的别墅产品就是合院，而且还是“高低配”。已经基本见不到双拼别墅更没有独栋别墅了。

同时，由于房地产调控出台了住宅限价等政策，开发商的利润空间被逐渐压扁，要想将纯商业的商铺销售，去化周期长且总价不高。如果能将一部分商业用房卖给希望买别墅的人，那么，既能够满足购房者对于别墅的需求，又能提高溢价率，开发商获得更高的利润。因此，商墅就应运而生了。

很多人说商墅不能买，提出了这么几个理由：第一，商业性质的房屋无法落户；第二，按照商业标准交纳的水电费比起民用标准更高；第三，过户产生的税费较高（3%的契税）；第四，只有40年的产权，且到期之后还需要缴纳土地出让金方能续期。这四个理由对不对呢？应该说，说的都对。但仅以这四个理由就将商墅拒之门外，显然有些操之过急。

（二）商墅有哪些价值？

在我看来，商业别墅是有它特殊价值的：第一，它具有稀缺性。这个稀缺性体现在它能以独栋的形式呈现，而现在住宅类的产品是无法做独栋别墅的，曾经的住宅性质的独栋别墅将成为“古董”，随着房龄的增加，设施的老化，它的价值也会呈递减的趋势。而商业别墅恰好能够弥补这一空缺。

第二，不会有房产税的问题，从目前重庆和上海试点的情况来看，征收房产税仅针对住宅，对于商业性质的房屋是不征房产税的。原理很简单，现在商业的去化周期都很长，正愁卖都卖不出去，要是再征房产税，还有谁来买呢？相反，住宅事关民生问题，国家要坚持房住不炒，所以，未来推行房产税，我认为大概率也只是针对住宅。

第三，若要从事经营活动，不需要征得相邻业主的同意，这是它和住宅明显的不同。按照《民法典》的规定要在小区内从事经营活动的，需要征得利害关系业主的同意。这里指的小区业主，是指住宅性质的小区业主。而商墅它本身就是商业性质，就可以从事经营活动。

这样看来，商业别墅是有它特有价值的，那是不是意味着我们可以闭着眼睛购买呢？当然不是。

（三）购买商业别墅需要注意的问题

首先，在购买商业别墅的情况下一定要首先确认是否会通天然气（很多公寓也是不通天然气的）。正如开篇时说到的，开发商是按照商业进行报规，但包装成住宅进行销售，所以在验收的时候，它看上去应该是一个商业用房。

在很多地方，商业用房的水电可以独立入户，而天然气是不能够独立入户的，这种做法就是为了避免开发商“挂羊头卖狗肉”。比如2021年7月13日，杭州市自然资源与规划局发布“关于住宅集中配置商业的相关管控措施”的内部通知。这被大家认为是对商墅的一次大清洗。

其次，一定要确认这个产品本身具有稀缺性，要么是独栋，要么是具有绝佳的自然景观，可以想象，如果只是买一个商业性质的叠拼，那为何不买住宅性质的呢？然后，目前商业用房的首付比例是50%，一般只能贷十年，且贷款利率较高。

最后，购买商墅的时候，要和开发商确认周围购买的业主是用来做经营还是住宅。可以想象，如果您是用作住宅，而您的隔壁邻居是用来做餐厅，那这个人间烟火气可不要太足。反过来说，如果您购买商墅的目的是用来做经营活动，尤其是开餐厅，那就一定要和开发商确认关于排污和排烟是否能达到做餐饮的条件。如果上面讲的这些瑕疵您都能接受，那么，商墅确实是个不错的产品。

总结一下：商墅可以是块宝，稀缺房产税不交，通气相邻详打听，萝卜白菜选择好。

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