商品房購買合同中的“層高”指的是哪個高度?國傢規定住宅樓的標準層高是多少呢?
首先要搞清楚“層高”的概念,層高是指住宅高度以“層”為單位計量,每一層的高度國傢在設計上有要求,這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。中華人民共和國住房和城鄉建設部、國傢質量監督檢驗檢疫總局聯合發佈的《住宅設計規范》(GB50096-2011)規定,住宅層高宜為2.80米。
層高還可以細分為樓面層高、結構層高、中線層高和凈高:
1. 樓面層高
樓面層高系指房屋上下兩層樓面,或二層樓面至地面,或樓面至屋頂面結構層的垂直距離。樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度,但房屋頂面或平臺面都不應包括隔熱層的高度。樓面或地面也不應包括裝飾層的厚度,例如用於裝飾而鋪設的木地板、塑膠地板、瓷磚、石材板料等塊料面層的裝飾厚度。我們所指的層高一般均指的是樓面層高,這種層高的定義和解釋已得到瞭認同;但在實際操作中仍有一些細則,需要進一步的研究和討論,以求得共識。
2. 結構層高
在有些學術著作和文件中,也有提出使用結構層高的問題。結構層高系指房屋上下兩層結構層層面的垂直距離。房屋建成以後,房屋各層的結構層層面已被上層構造層層面所埋蓋,這對實測和以後復測或檢測都很困難;另外結構面是一個粗糙的不平表面,無法進行更為精確的測量。所以以房屋的結構層層面作為測量的參照面盡管也是科學和可行的,但困難較多,而且也不適用於更為精密的測量,因此很少用於房產測量。
3. 中線層高
中線層高系指房屋上下兩層層厚中線之間的垂直距離。中線層高的根據尚不清楚,是否是因為《房產測量規范》中計算房屋建築面積采用中線尺寸而仿效之,不得而知。樓板層、屋頂層都可根據層的厚度找到層厚的中線尺寸,測量參照面也存在;但地面之底層的中線位置卻很難找到,是一不定值,需要另行進行專門的定義。所以以中線尺寸來定義層高是不可取的。
4. 凈高
根據上述層高的定義,有些建築物就無法測量出層高,例如地下室的入口處、窯洞等建築物就測不出層高。為瞭保證人民*基本的活動空間,建築物空間的高度應使用凈高這一標準取代層高標準,這已達成共識。
那麼,國傢規定住宅樓的標準層高是多少呢?根據《住宅設計規范》規定:
1、普通住宅層高宜為2.80米;
2、臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低於2.40米,局部凈高不應低於2.10米,且其面積不應大於室內使用面積的1/3;
3、利用坡屋頂內空間作臥室、起居室(廳)時,其1/2面積的室內凈高不應低於2.10米;
4、廚房、衛生間的室內凈高不應低於2.20米;
5、廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應低於1.90米,且不得影響門、窗扇開啟。
《住宅設計規范》是為瞭保證住宅設計符合適用、安全、衛生、經濟等要求而制定的,不符合《住宅設計規范》中的強制性標準的商品房不能通過竣工驗收,買受人當然也可以拒絕交房。就層高而言,在《住宅設計規范》中規定“普通住宅層高宜為2.80米”,該規定表明在層高問題上允許稍有選擇,即並非層高必須為2.80米,但是“室內凈高”卻必須符合《住宅設計規范》的強制性規定。
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