香港買房地區系列（11）：走路上下班，高位上車，上環還香嗎？未來投資價值？（II）
香港買房地區系列（11）：
走路上下班，高位上車，上環還香嗎？
未來投資價值？（II）
前篇有提到，沒有看的小夥伴戳這裡《香港買房地區系列（11）：走路上下班，高位上車，上環還香嗎？（I）》，為什麼港島中心的上環在市場不好的時候，還是能保持一定的交易量。
這篇我們會介紹上環最近的價格，市場好的時候是否先漲？差的時候否抗跌？它是否還是好的選擇？
01
► 上環目前的價格是多少？
目前（2022年11月下旬）上環樓盤平均成交價格為：HKD 18,000/呎~HKD 22,000/呎左右
02
► 上環的收益率和類似價格區域的比較？
整體對於與上環的房價類似西營盤、灣仔還有東邊的鰂魚湧、太古，過去20多年房價走勢類似。在過去10年市場好的時候，上環18年漲的似乎更高，沖粗更急。但是在市場不好的時候，退潮也很快，且能退潮後保持浮動不不大，整體比較平穩。
整體上環過去20年回報率不差，但是近在10年內漲幅也相對可觀。
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九龍區整體的房價低於上環，我們找瞭九龍區內與上環價格相近的的區做比較，可以看到，上環和奧運，何文田相較，漲幅類似
整體上環的均價因為已經比較高，其多年的增長率和同等價位的一些地區相比更加平穩，波動更小，但是在房價比較火的市場，也容易單價沖高。
03
► 主要有這些二手小區在活躍交易：
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整個片區寸地寸金，整體為1房~3房為主，其中主打1房和2房
帝後華庭：本區域必看也是住戶最多，小區最大，最多流動性的小區。1-3戶的房型，20年房齡，成交價格一般在18k-20k/呎
聚賢居：也是1-3戶的房型，成交價格稍高與帝後華庭，樓齡在15年左右
荷李活華庭：20年以上房齡，主要是2-3房為主
04
► 上環的景色怎麼樣？
上環因為寸土寸金，相對房子/小區的間隔更小，若不在高層，上環較多的小區幾乎看不到什麼景色。對於景色有要求的朋友除非資金雄厚，否則幾乎是開窗開門隻能見墻的狀態。
而這個價格，相較對面的奧運或者堅尼地城，好好淘下，可以買到非常漂亮的海景。上環對景色和環境有要求的小夥伴不友好
05
► 新房和未來的土地拍賣？
在售的新房/樓花：
42 Tung St.和尚瓏，也都是1-2房為主的小型小區。
土地拍賣：新的拍地記錄裡，上環本身沒有土地的買賣，離得最近的中環和西營盤分別都有一塊土地的拍賣。附近香港中環最後一塊地，賣瞭508億，未來短時間中環也不會再有新地。在香港房市萎靡的階段，整個香港的土拍市場也非常的冷淡。這種情況下，單價超貴的上環短時間內也不會有再多的新的土地供應。
06
對於上環金金的總結：
在整體香港房地產市場比較萎靡的情況下，上環的價格短期已經有明顯的下滑，但是不論是下滑的速度還是振幅相對還是比較平穩的，並沒有跌到一個大傢爭搶的地步。
上環最大的優勢就是其離中環和金鐘近的地理優勢。除去中西區超贊的“學區房”加持，上環的房無論是種類還是風景都沒有特別有優越性的地方。
對於追求穩定自住和買來出租的朋友來說，上環是個非常好的選擇，因為地理優勢，不用擔心出租或者賣出去沒有流動性。但是對於想要持希望靠房產大漲的朋友來說，上環本身單價已經偏高，未來也沒有新的規劃，預計未來大漲的可能性不高。
不論是北部都會圈還是2030+報告裡的
交椅洲人工島，都計劃在10年後逐漸弱化港島居住的作用。雖然每個政府的計劃到最後不一定會都落實，但是已經超高的房價導致中短期，再暴漲的可能性幾乎沒有。
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