香港買房地區系列(11):走路上下班,高位上車,上環還香嗎?未來投資價值?(II)

香港買房地區系列(11):

走路上下班,高位上車,上環還香嗎?

未來投資價值?(II)

前篇有提到,沒有看的小夥伴戳這裡《香港買房地區系列(11):走路上下班,高位上車,上環還香嗎?(I)》,為什麼港島中心的上環在市場不好的時候,還是能保持一定的交易量。

這篇我們會介紹上環最近的價格,市場好的時候是否先漲?差的時候否抗跌?它是否還是好的選擇?

01

► 上環目前的價格是多少?

目前(2022年11月下旬)上環樓盤平均成交價格為:HKD 18,000/呎~HKD 22,000/呎左右

02

► 上環的收益率和類似價格區域的比較?

整體對於與上環的房價類似西營盤、灣仔還有東邊的鰂魚湧、太古,過去20多年房價走勢類似。在過去10年市場好的時候,上環18年漲的似乎更高,沖粗更急。但是在市場不好的時候,退潮也很快,且能退潮後保持浮動不不大,整體比較平穩。

整體上環過去20年回報率不差,但是近在10年內漲幅也相對可觀。

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九龍區整體的房價低於上環,我們找瞭九龍區內與上環價格相近的的區做比較,可以看到,上環和奧運,何文田相較,漲幅類似

整體上環的均價因為已經比較高,其多年的增長率和同等價位的一些地區相比更加平穩,波動更小,但是在房價比較火的市場,也容易單價沖高。

03

► 主要有這些二手小區在活躍交易:

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整個片區寸地寸金,整體為1房~3房為主,其中主打1房和2房

帝後華庭:本區域必看也是住戶最多,小區最大,最多流動性的小區。1-3戶的房型,20年房齡,成交價格一般在18k-20k/呎

聚賢居:也是1-3戶的房型,成交價格稍高與帝後華庭,樓齡在15年左右

荷李活華庭:20年以上房齡,主要是2-3房為主

04

► 上環的景色怎麼樣?

上環因為寸土寸金,相對房子/小區的間隔更小,若不在高層,上環較多的小區幾乎看不到什麼景色。對於景色有要求的朋友除非資金雄厚,否則幾乎是開窗開門隻能見墻的狀態。

而這個價格,相較對面的奧運或者堅尼地城,好好淘下,可以買到非常漂亮的海景。上環對景色和環境有要求的小夥伴不友好

05

► 新房和未來的土地拍賣?

在售的新房/樓花:

42 Tung St.和尚瓏,也都是1-2房為主的小型小區。

土地拍賣:新的拍地記錄裡,上環本身沒有土地的買賣,離得最近的中環和西營盤分別都有一塊土地的拍賣。附近香港中環最後一塊地,賣瞭508億,未來短時間中環也不會再有新地。在香港房市萎靡的階段,整個香港的土拍市場也非常的冷淡。這種情況下,單價超貴的上環短時間內也不會有再多的新的土地供應。

06

對於上環金金的總結:

在整體香港房地產市場比較萎靡的情況下,上環的價格短期已經有明顯的下滑,但是不論是下滑的速度還是振幅相對還是比較平穩的,並沒有跌到一個大傢爭搶的地步。

上環最大的優勢就是其離中環和金鐘近的地理優勢。除去中西區超贊的“學區房”加持,上環的房無論是種類還是風景都沒有特別有優越性的地方。

對於追求穩定自住和買來出租的朋友來說,上環是個非常好的選擇,因為地理優勢,不用擔心出租或者賣出去沒有流動性。但是對於想要持希望靠房產大漲的朋友來說,上環本身單價已經偏高,未來也沒有新的規劃,預計未來大漲的可能性不高。

不論是北部都會圈還是2030+報告裡的

交椅洲人工島,都計劃在10年後逐漸弱化港島居住的作用。雖然每個政府的計劃到最後不一定會都落實,但是已經超高的房價導致中短期,再暴漲的可能性幾乎沒有。

未來你想看什麼內容?你想看哪個區?想分析什麼?隨時私信留言,我們及時回復您!

完結散花✿✿ヽ(°▽°)ノ✿

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