最近网上这张图片火了

顺便也带火了贵阳的一个楼盘，花果园

如果你没有听说过它，我来简单介绍下

它是亚洲最大的小区，建筑面积1830万平方米，整个小区聚集了300栋40层高的建筑

这个小区常住人口达到50万人，而它所在的区域，南明区常住人口才105万，更夸张的是，贵阳整个城市人口也才610万

也就是说，每十个贵阳人里，几乎有一个人就住在花果园

在这个被称为亚洲最魔幻的楼盘里，时时刻刻都有神奇场景发生

01

超级大盘的尽头，应该就是花果园了吧

花果园到底有多大

先看俯视图，占地1000公顷规划面积的花果园，看起来不是小区，更像一座城

再来看一组数据

总建筑面积1830万平方米，是我国最大楼盘之一“天通苑”的3‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍倍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍还要多

常住人口50万人，南明区人口105万，一半的人都住花果园，这里的人口占了整个贵阳总人口的十二分之一

拆迁面积400余万平方米，总拆迁户数2万余户，涉及拆迁人口超10万人

如此高楼密集的楼盘，如何辨识分区

很简单，数字不够英文来凑

从A区、B区、C区到X区，一个小区几乎用遍了所有26个英文字母，横跨数个山头

每一个在花果园送外卖的小哥必须身怀绝技，否则分分钟迷路

大面积的规划，也导致了花果园奇特的建筑风格

镜头拉近，哟，美国白宫

来源：贵阳那点事

到了夜晚，贵阳版“赛博朋克”开始上演

谈到花果园的工程质量，贵阳一开发商一针见血地指出：同样的面积上它要建16栋，土地的价格加上材料以及建设工程，你说它的品质能好到哪儿去

其中还有一栋，叫做网红炮楼

或许未来它会成为这个城市的“伤疤”

如果说吐槽是一种情绪词汇，那么对于花果园的业主来说，这种比喻再适合不过了

道路太拥堵、居民成分太复杂、生活环境太混乱…

02

那住在这，到底什么感受

第一个字：“堵”

这里有全国最毒的堵车状况

司机：“你克哪点？”

乘客：“我要去花果园”

司机：“哎哟，太堵了，不克”

下面这张图是凌晨1点半的花果园，这个点道路还能堵成停车场，太魔幻了

花果园的容积率高达6.8，这样一个常住人口约50万的超级大盘，必然造成交通的拥堵

公交挤不上，出租打不到，黑车司机笑了：“关键时候这不还得靠我”

第二个词：“压抑”

试想一下，当工作一天结束，你拖着疲惫的身驱回家，想在阳台上喘口气时

目之所及，全部都是楼楼楼楼楼…

作为全国第一大盘，整个花果园几乎全是44层超高层住宅，密密麻麻的高楼挤在一起，每栋楼大概有1000扇窗户，拥挤程度直逼香港“鸽子笼”

然而，最难的可能还是中间楼层的住户

不超过15米的楼间距，层高不过3米，采光率几乎为0，即使是白天在家仍要开灯

此外，花果园体量太大，人员众多，物业管理方面就成了重灾区

随处堆放的垃圾、乱停的车辆、坑坑洼洼的人行道，更别提一到夏天，垃圾堆附近便会蚊虫成群，气味蔓延

更严重的是，超高密度的居住所带来的安全性问题，大量传销团伙盘踞于此，而发生在花果园的高空抛物事故，占了整个贵阳的一半

第三个词："真有够乱的"

因为花果园聚集了大量人口，这也带来了一个问题，花果园的居住环境虽然便捷，但是质量确实不咋地

它就仿佛是一个小城市，楼下商场、菜市、早餐店，应有尽有

同时整个小区，商业体量近600万平方米，还有406米高的地标级双子塔国际甲级写字楼

到了夜晚的花果园，直接开启“蹦迪模式”

再来看这张图，这密密麻麻的线路

是贯穿在花果园里的40余条公交线路和3个BRT车站

在全国，没有哪个小区能够超越花果园拥有3个地铁站的天花板的存在

同时，它还是我见过最便宜的群租房，一个客厅设置了6个床位、2张沙发和1顶帐篷

“睡沙发的话，我一个晚上只需12元就能搞定”

正所谓花香四溢，世外桃源，这个小区的真实状况，却和它的名字完全不沾边

而除了以上三点，花果园最最神奇的，还是要数它的房价

03

你能想象

一个盘12年后的二手最低价，比当初开盘还低吗

花果园做到了

2010年，花果园以3680元/平的价格低价开盘，一时间贵州省内大量的刚需群体蜂拥而至，其单盘销售连续23个月位居全国之首

加上花果园户型从40、50平到100平不等，最低15万便可上车，可以毫不夸张的说

市区之内，花果园是最具有性价比的刚需之选

而现在该楼盘的二手最低挂牌价只有3334元/平，这连12年前的开盘价都达不到

即使是整个楼盘，现在的二手成交均价也基本稳定在7000元/平，一个位于市中心的楼盘，其二手价与6月贵阳二手房均价相比

每平还要低1000元

更别说和附近的融创九璟湾，万科翡翠滨江这种动辄12000元/平左右的价格相比，当真毫无优势

更悲催的是，价格已经划水

它还不好卖

最重要的原因，它不缺房源，想想之前提到的那些令人头皮发麻的ABC区…X区，光就链家一个平台，在售的二手房就有6000多套

庞大的房源储备，可怜的升值空间

这就造成了一个问题

当花果园的业主要出售房子时，同条件下的竞争者会有很多，甚至容易被迫压价

这大概就是一个超级大盘要接受的宿命了吧

那这么混乱，这么魔幻，当初为什么要建呢

04

因为要拆迁10万人

谈及贵阳楼市，就绕不开花果园

花果园的前身彭家湾，曾是贵阳最大的城中村之一

伴随着大量贵阳周边人口涌入，加上城镇化硬性要求，棚户区改造势在必行

而曾经很长一段时间，贵州都是全国经济最为落后的省份之一

以2010年花果园项目启动为例，此时贵阳的财政收入刚刚迈过300亿的门槛，仅为邻省云南省会昆明的一半，地方政府根本无力进行土地整理和市政投资

财政乏力的问题开始突显

在这种情况下，政府以“超级大盘”的形式，将道路、学校等公共基础设施的建设交给开发商，从而保证在短时间内完成老城区的棚户区改造

于是，神奇的景象出现了

开发商开始帮着政府运营城市，大盘之风盛行起来

较小的如建筑面积600万平方米的世纪城，大到超1500万平方米的中铁国际生态城

这些动辄几百上千万方体量的超级大盘，浩浩荡荡地，如雨后春笋般在贵阳涌现

但一个城市

不可能完全依靠开发商进行大规模的造城，其历史遗留问题将逐一爆发

首先，如此多的供货量，将来谁去消化

这里是贵阳，不是北上广深，当刚需趋向饱和，这些所谓的超级大盘终将沦为一座孤岛

同时高居不下的二手房库存量，也大大拉低了贵阳的平均房价

其次，越是体量大的盘，人流量越大，后期管理和维护的难度也越大，别的不说，换物业需要2/3以上业主同意，就是一件很麻烦的事

更严重的是，这些超级大盘一旦烂尾，将直接影响到超10万，甚至50万的业主群体

如大川白金城，因资金链断裂，整个项目于2015年彻底“瘫痪”，直到2017年，在政府的协调下，最终由云城置业接盘其已修建项目，现改名为“云城尚品”

显然，这并不符合一个城市健康发展的趋势，所以，这种方式也被《南方周末》调侃为“穷人家的办法”

05

其实这样的超级楼盘，在全国并不少见

北京天通苑

高达50万的常住人口比冰岛还多，一个小区把人家一个国家的人口都比下去了

每次出门都像是一场非洲野生动物大迁徙，在这样拥挤的人群里，有时甚至会直接顺手掏出别人的手机

上海康城

占地约100多万方，289栋楼，近13000户家庭，目前居住着6万人口

疫情最严重的时候，上海康城的业主进出小区，堵车都要一个半小时以上

成都“蜂巢”小区锦江城市花园

一栋楼374户，近1000口人，每天就靠2部电梯上下楼，上班高峰期等个电梯能急死人

…

那么，既然居住条件如此恼人，为什么还要住在这

当外人提到花果园这样神体量的楼盘时，大多是带着调侃的眼光

而生活在花果园的人，65%来自于贵州省地级市或外省，对于这些人群来说，正是因为它供应量足够大，才能给到初入贵阳的人一个落脚点，并且进一步拉低贵阳的居住成本

它的存在，也带给了这些异乡人落脚城市的希望和过渡啊

但当我们将眼光投向整个贵阳，这些来势汹汹的超级大盘们也为这座城市埋下了隐患

毕竟，再美的玫瑰，也不要忽视藏在它枝干的尖刺

以上为正文，来自Moon

（本文视频资源来自：意大利豹&UrbanPost城市邮差）