在我們代理的案件中，比較常見的房屋質量問題之一是漏水。對我來說，漏水不屬於好案子——標的額較小。能委托律師打官司的，一般都是別墅，或者人比較多。遇到房子漏水對業主來說是比較惡心的，辛辛苦苦花的裝修費打瞭水漂，維權又辛苦，修又修不好，住又住不下。

買房本來是為瞭舒心，買不好讓人揪心！

【漏水怎麼辦】遇到漏水怎麼辦？根據律師的經驗，大傢可以按照以下步驟行動：

第一步，拍照保留證據

第二步，聯系專業人員對漏水原因進行判斷，並提出維修方案

第三（四）步，協商、維修

第四（三）步，訴訟

【漏水原因】房子為什麼會漏水？要搞明白原理就要先瞭解一個概念叫“防水”，就是對房子進行特殊的防水處理。

並不是所有的地方都要做防水，一定要做防水的地方就是樓頂、沒有遮擋的陽臺、衛生間等，法律對於不同位置做防水的要求有不同的規定，比如淋浴間的防水就要相對衛生間高。

但是就算做瞭防水，也不表示就一定會漏水。絕大多數漏水都必須要滿足一個條件，就是一定要有積水。有積水就算做瞭防水也不能保證不漏水，沒有積水就算沒有防水也不見得會漏水。

所以為瞭防水，還要設計排水的方法，比如陽臺、衛生間、露臺這些很容易積水的位置，都會設置地漏，或者設計成坡面。不能讓水一直久積不散（所以在傢裡要是發現有積水就要留意，及時處理，以免給自己或者鄰居造成麻煩）

遇到漏水要判斷漏水的原因，第一反應應該是，水從哪裡來，哪裡有積水。

天花板漏水，就得想樓板裡是不是有水管，這個位置是什麼房間，樓上有沒有改造，其他鄰居同樣的位置漏不漏水，最近天氣如何有沒有下雨。都是協助判斷漏水原因的方法。當然聰明如您可能自學成才，愚笨如我看瞭這麼多漏水也沒真正搞懂技術問題——還是請個師傅看看。

我有個客戶買瞭房子不怎麼住，裝修好以後放瞭半年，回去一看房子泡水瞭。我陪著律所的顧問一起去現場看，發現漏水的原因是從窗戶進來的。正常的窗戶外面都是有坡度的，水不會積在窗臺上，他這個坡度是朝裡的，結果一下雨水就往傢裡灌。因為原因很清楚確定是施工造成的，開發商賠償瞭我們的裝修損失。

另外一個設計師陳先生買的別墅，由於兩口子都是行內人，仔仔細細的驗瞭房子，發現衛生間的找坡方向反瞭，不是朝著下水口而是朝著客廳。他果斷地拒絕收房子讓開發商整改。這種事要是等你裝修完瞭再做，不但費時也費力。

漏水維權的關鍵就是在於找原因。找到原因決定瞭一系列最麻煩的難題：

1、能不能修？2、修不修得好？3、要花多少錢？4、誰賠償你的損失？

業主們遇到漏水，一般都會先聯系物業報修。不過物業公司的師傅有時候會因為利害關系不一定告訴你實情，此外這本身也是技術活，自然有三六九等之分。物業來人看瞭以後，可能會給你說開發商會派人過來看——開發商過來看能說自己施工有問題嗎？與其等著他們扯皮還是自己另外找人看一下，無傷大雅。

【漏水維修】並不是所有的漏水都能修，不同原因形成的漏水維修方案也不同。

舉個例子，我們一個客戶的別墅（地上2F地下B1F），收瞭房高高興興的裝修完以後地下室整個泡水裡瞭。經過檢查之後發現是由於地下室的防水沒做。土壤裡是含有水的，埋在土裡的部分如果不做防水，那麼水就會滲漏到房子裡面。

這個問題怎麼解決呢？要把整個房子地下部分全部刨開在外立面上做防水，做好以後再回填。如果不這樣做，每隔一段時間，地下室就會再漏水。就算是你超有錢買得起別墅，但是這個別墅每隔三年就得重新裝修一次你受得瞭嗎？賣也賣不出好價格，隻能讓律師想辦法退房或者索賠瞭。

房子漏水，絕大多數情況下要麼是施工的問題，要麼是設計的問題，要麼是有水管老化等等。用堵漏的方式往往隻能解決一時之急，多數情況下都是隻有重新施工才能解決。而重新施工無論是時間成本還是金錢成本，都可能比蓋新房的成本還高。

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【漏水維權】維權的第一個問題是找誰維權，業主的第一反應是找物業，然後接下來，樓下漏水總是要找樓上，新房漏水要找開發商。這個時候用兩個字來形容這個過程再恰當不過瞭，就是“扯皮”。誰也不承認漏水是自己的問題，就算承認瞭也不見得就會賠錢。開發商說那你自己裝修的問題，裝修公司說那這是開發商的問題，物業說你找開發商，你找樓上，樓上鄰居說你找物業找開發商。反正總之所有的潛在被告都是一句話：不是我的問題。

協商不成，就隻能訴訟。然而大傢覺得打官司是一個系統大工程，不亞於修三峽電站，與其動用法律武器，倒不如先去談談——如果法律是這樣規定的，那麼對手見到法律規定就應該屈服瞭，對手屈服瞭我就不用去起訴瞭。

這就成瞭一個死循環，永遠處於協商不成的狀態。

所以經常有業主跑到我這討招，說：徐律師，現在我該怎麼辦？

這個問題分兩個層次：

第一是，法律怎麼規定的，第二是，法律這麼規定的那我下一步怎麼推進（協商）

法律規定其實就是：你先確定漏水原因和責任，選好被告，寫起訴狀，打官司，被告（維修）賠錢。賠錢（勝訴）與否幾乎100%取決於法院能否相信你這個漏水是由於被告的原因造成的，這個大前提成立的基礎上，還要證明自己有損失。

做這個事情是有成本的。所以有兩種選擇：

1、請律師，那麼後面的律師都搞定瞭。

2、不請律師，那麼就要自己把這個項目拆分成多種不同的環節，他們分別是：

——初步鑒定

——撰寫起訴狀

——立案

——開庭

——正式鑒定

——領判決

——執行

談判貫徹始終。

【協商談判】做律師以後見到最多的解決方案就是：先協商，協商不成訴訟。

但是我們自己辦成的案子絕大多數都是反著的：先訴訟，在訴訟的基礎上協商。

這個年代大傢一個比一個精明，靠威脅嚇唬是做不成事情的。原告往往弱小經驗少，被告往往強大經驗豐富。即便明顯不占理，不答應原告的條件是聰明的——熬到原告放棄。

訴訟在這種談判裡就是核武器，每天打嘴炮說你要造沒有用，悶頭先造一個擺在他傢門口，再談什麼條件就好談瞭。你的權力邊界在哪裡（打官司的理想賠償），你打贏官司的把握大不大，加上你的實際行動，對方也要預測，一旦對方對結果也有瞭預估，談判就相對簡單，無非是我們降低要價來用金錢換時間。

傢庭鄰裡之間的漏水，維修加上賠償一般在一萬塊錢上下。而新房漏水，有很多很多變數，比如參與維權的人數，問題的嚴重程度等等。

【維修還是賠償】寫訴狀的時候一定會遇到這個問題，有的時候我們業主希望被告負責把房子修好，這個需求相對賠錢來說是比較溫和的，開發商有時候也會主動提出進行修理——他和施工方之間另外有協議約定，施工方搞出瞭問題出來修修總是對的。

不管被告拋出什麼方案，原告要先做到心裡有數，因為有的方案看上去很美，但是你離開之後幾個禮拜再回去，可能會發現他們隻是把漏水的地方重新粉刷瞭一下——看上去就像沒有漏。

打官司的時候最難解決的問題也是維修——法官也頭疼，如果判瞭恢復原狀或者維修，修到什麼程度沒有標準——原告認為沒修好，被告堅持說修好瞭，大傢標準和感受不一致。

有一種特殊的解決方案，就是由被告出錢由原告自行維修。如果雙方協商時原告尚未起訴，那麼一定要註意保留證據——自己先維修然後再索賠也是解決方案之一，這樣做的好處是防止扯皮，直接談錢比較直接，同時也可以讓自己早點正常居住使用，而不是把房子一直放在待施工的狀態。畢竟這是你傢，住不瞭的是你又不是被告，他們和你吵完架可以睡個好覺。這樣做的壞事就是被告又對你的修理方案指手畫腳抱怨花銷太大，或者認為房子本來就沒有問題，你的維修行為破壞瞭證據導致你承擔舉證不能的後果。

具體怎麼操作應該咨詢律師的建議。哦，這句好像能解決所有（非成本）問題。

【鄰裡糾紛】樓下漏水找樓上，最大的障礙在標的額小。維權的成本最低也要3000左右，而損失可大可小，一般也就是數千到數萬之間，且以一萬左右最為常見。

這個標的額可以說是目前法律所處灰色地帶。我們國傢搞的是填平原則，維權成本賠償有限，又不會給於懲罰性賠償，因此賺這1萬塊的成本是自己先搭3000加上一年時間才能拿的到。這要是說是個理財產品，你扔3000下去一年以後出來10000覺得挺劃算的，但是如果是自傢房子漏水瞭，和理財產品最大的區別並不在於成本，最大的區別在於鬧心——吵架、打官司、四處聯系律師、鑒定機構、找開發商、找物業、重新裝修、施工。

順帶一提，這個級別的律師費我們都不想賺，因為雖然客戶出錢我們出時間，但是我們用自己的時間去折騰10000塊錢也是很雞肋的事情。要是自己傢出瞭漏水的問題，我可能也要請別的律師來做——願意隻要3000塊就幫我去折騰的律師。

【集體維權】集體維權比鄰裡糾紛還難，成本更高，更牽涉精力。自己傢的事情，累點辛苦點也值得，如果傢傢都出瞭這個問題，大傢反而開始互相等待——你瞧瞧我我瞧瞧你，巴不得有一個業主代表（“愣頭青”）出來替大傢主持公道，向開發商討個說法。

開發商遇到這種事——他造瞭一個傢傢漏水的爛房子——這是非常常見的。這樣傢傢漏水反而比一傢漏水要好解決，隻要熬著熬上數個月甚至數年，堅持可以維修但是就是不賠錢，業主組織自己就散瞭。維修也無非是做做樣子，能堵漏就堵一下，三年以後再說瞭。我們生活中有很多大開發商能做到把把漏水但是依然做成名牌企業屹立不倒，靠的就是這種面對一群松散維權業主飽經沙場的耐受力——管你是拉橫幅、找政府、打砸售樓處、聯系媒體，我就一句話：有本事你去法院告我。

假設真的有人去告——一般就那麼一兩戶會去打官司，那麼就私下和他們調解讓他們撤訴不要鬧事。通常也沒有人真的為瞭給小區討個說法去維權，自傢的問題如果能解決就解決瞭吧。

所以小區房子如果傢傢都漏水，隻需要對不到3%的業主賠償就可以。

這也是我國目前建築質量災害嚴重，劣幣驅逐良幣的主要原因，相對一平米省出的幾百塊錢（30w平米的小區就是1個億），給3%甚至個位數的業主一傢免一年物業費或者賠個二三十萬算什麼啊。

【防微杜漸】老房子遇到漏水那是傢常便飯，開發商也好樓上也好都會扯皮扯到保修期之類的問題上。如果僅僅是房子老化，樓上鄰居和開發商物業都沒有過錯，漏水造成的損失業主隻好自認倒黴。

新業主拿到房子，一定要先驗房再（買）收房。

現在驗房師是個新興行業，收費很低，一個房子隻要數百到千元就可以請得到。這筆錢花的是值得的。他可以讓你在掏數萬元開始裝修之前，先把問題發現，讓你有機會解決或者逃跑（退房、不買）。如果不先做這個事情，而是等到裝修做完或者做到一半再做，那維權的成本就高得多瞭。

雖然驗房不能100%的提前把問題找出來，但是相對一個動輒幾十萬數百萬甚至千萬的大件，這個錢花的完全值得。

【本文主要針對新房購房者，未經作者同意請勿轉載】