最近，房地產行業發生瞭很多大事情。

三道紅線、集中供地、城市更新避免大拆大建、房產限價等一系列政策出臺。

前段時間，也頻頻發出土地流拍的消息。

在收緊的政策形勢下，似乎大傢對於房地產行業前景堪憂。

不管是中央意志還是地方政府，目前都已經轉向瞭“房子是用來居住的，不是用來炒的”這樣的風向。這個風向已經說明瞭，房地產最繁榮的時期似乎要褪去。

目前市場化的商品住房已經獨大，所以保障性住房體系確實應該強化起來。

今天的文，不是想要去說說對於房地產未來走向的預判，國傢政策走向公共住房和市場雙供給，公共住房住房為主要供給的方向肯定是不會變的瞭。

主要源於之前有很多朋友提到瞭人才住房、安居型商品房、公共租賃住房傻傻分不清楚，想要詳細瞭解一下，我們今天主要是想針對深圳的公共住房的類型，進行深入的對比分析。

深圳的新一輪國土空間規劃中對於住宅規劃，提出瞭公共住房和商品住房供給結構調整為60%、40%，未來這部分住房的供給將會加大。

作為資深的地產人們，也可以轉向這個領域看看。

我們主要從定義、面向對象、住宅面積限定、銷售價格、籌建途徑、地價計收等六個維度進行對比分析：

一、人才住房

2016年7月30日，深圳市人民政府印發《關於完善人才住房制度的若幹措施》中首次提出人才住房這個概念。

2019年4月29日，深圳發佈瞭深圳市人才住房建設和管理辦法（2019年4月29日征求意見稿），對於人才住房的籌集、分配、流轉及相關管理等進行瞭明確的規定。

47d7cea32091ec80ab11276a92030690圖：深圳市人才住房建設和管理辦法

（1）定義：人才住房的官方定義是指政府提供政策支持，限定套型面積、租售價格和處分條件等，面向符合條件的各類人才配租配售的住房。

（2）面向對象：人才住房主要是面向無房的各類深圳戶籍人才，包括企業經菅管理、專業技術、高技能、社會工作等方面人才，以及公務員、教師、醫生等機關事業單位職工。

（3）住宅面積限定：人才住房配售建築面積標準以不超過90平方米為主，配租標準是單身人才、兩人傢庭35平方米左右，三人傢庭70平方米左右，四人及以上傢庭90平方米左右。

（4）銷售價格：人才住房，可租可售，租金、售價為屆時同區域同類型市場商品住房租金、售價的60%左右。

（5）籌建途徑：新供應用地建設；棚戶區改造、已批未建用地、未完善征（轉）地補償手續用地、歷史遺留未完善出讓手續用地、社會存量用地、征地返還用地等建設；招標、拍賣、掛牌用地配建，城市更新配建；軌道車輛段和停車場等城市基礎設施和公共配套設施綜合開發建設；社會存量住房租購；臨深片區城際合作建設。

（6）地價計收：是按照《深圳市地價測算規則》進行計算，人才住房的建築類別系數為0.4倍，商品性住宅為1，可以初步判定是商品住宅的40%，涉及其它方面因素暫不考慮的情況下。

二、安居型商品房

2010年7月5日，《中共深圳市委深圳市人民政府關於實施人才安居工程的決定》中首次提出安居型商品房的概念。

2019年4月29日，發佈深圳市安居型商品房建設和管理辦法（征求意見稿），規定安居型商品房的建設籌集、分配、流轉及相關管理活動。

圖：深圳市安居型商品房建設和管理辦法（征求意見稿）

（1）定義：官方定義是指政府提供政策支持，限定套型面積、租售價格和處分條件等，面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民配租配售的住房。

這裡我們與人才住房的定義對比來看，安居型商品房強調的是要符合收入財產限額標準等條件的深圳戶籍無房居民，安居型商品房屬於夾心房，條件略高於經濟適用房，低於人才住房、商品房。

（2）面向對象：本市戶籍居民，社保滿10年以上，無購房，其次最重要的因素是收入財產限額標準，這一條目前還沒有明確的規定，政策提出，收入線標準、財產限額由市發展改革部門會同市主管部門等相關部門，根據本市居民收入水平、傢庭財產狀況、住房狀況以及政府財政承受能力、住房市場發展狀況等因素劃定，報市人民政府批準後公佈執行，並實施動態調整。

（3）住宅面積限定：建築面積以小於70平方米為主，單身居民、兩至三人傢庭配租配售建築面積標準為65平方米左右；四人及以上傢庭配租配售建築面積標準為85平方米左右。

（4）銷售價格：可租可售，租金、售價為屆時同區域同類型市場商品住房租金、售價的50%左右。

（5）籌建途徑：與人才住房一致。

（6）地價計收：是按照《深圳市地價測算規則》進行計算，安居型的建築類別系數為0.3，商品性住宅為1，可以初步估算是是商品住宅的30%，涉及其它方面因素暫不考慮的情況下。

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三、公共租賃住房

2018年8月1日，《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》，提出建立由市場商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四類住房構成的“4∶2∶2∶2”住房供應與保障體系，明確瞭公共租賃住房這個概念。

2019年12月20日，《深圳市公共租賃住房輪候與配租暫行辦法》出臺，規定瞭公共租賃住房的輪候、配租及相關管理活動。

5ec203d03f987fcb55f4eaa1caf346c4圖：深圳市公共租賃住房輪候與配租暫行辦法（征求意見稿）

（1）定義：公共租賃住房包括由市、區政府直接投資建設、城市更新配建回購以及通過其他途徑籌集的公共租賃住房。目前深圳的城市更新配建的保障房，基本都屬於公共租賃住房。

（2）面向對象：本市戶籍居民，無購房，參加本市社會保險累計繳費3年以上，申請人具有大學本科及以上學歷或者中級及以上職稱的，參加本市社會保險累計繳費1年以上。

（3）住宅面積限定：公共租賃住房以建築面積65平方米以下的小戶型為主，單身居民、兩人傢庭35平方米左右；兩至三人傢庭50平方米左右；三人及以上傢庭65平方米左右，建築面積超過70平方米的房源，可以根據情況面向五人及以上傢庭配租。

（4）銷售價格：隻租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣傢庭租金為公共租賃住房租金的10%。

（5）籌建途徑：與人才住房、安居型商品房一致。

（6）地價計收：是按照《深圳市地價測算規則》進行計算，公共租賃住房的建築類別系數為0.3倍，商品性住宅為1，隻租不售的再乘以0.1的系數，地價相當的低。

四、結語

最後，附上整理後的對比分析，供大傢預覽。

圖：深圳市公共住房對比分析

《深圳市公共住房建設標準》中針對人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的各類套型基本指標進行瞭明確的規定，也一並附上。

圖：《深圳市公共住房建設標準》

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