本篇記錄筆者平時積累的買房/租房相關的知識。純個人閱歷總結。

買房繳稅（新房）：

1. 契稅：90平以下，按1%征收（一百萬的房子，就要交1萬）；90平以上，按1.5%征收。144平以上要按3%
2. 印花稅：合同價格× 0.05%（萬分之五，個人交易免征）
3. 房屋維修基金：2%～3%（不含電梯2%, 含電梯3%）
4. 物業管理費
5. 權屬登記費：80元/套
6. 交易手續費：住宅面積×3元/m^3

大頭的稅費，主要有2個：契稅，房屋維修基金。

買房繳稅（二手房）：

1. 契稅：普通住宅：1.5%；商住兩用或公寓：4%（具體得問問）
2. 營業稅：總房款的5%（普通住房滿兩年，營業稅免征）
3. 營業附加稅：大於5年，免征；小於5年，20%征收。
4. 個人所得稅：差額的20%，滿5且業主唯一住房，免征個稅（滿5唯一，免征個稅，否則差額的20%）
5. 土地出讓金：購房改房或類似房子，需繳納。總房款的1%。
6. 印花稅：萬分之五。
7. 交易費：3元/m^3
8. 產權工本費：80元。
9. 他項權證工本費：80元。
10. 測繪費：建築面積×1.36元/m^2
11. 評估費：評估價×0.3%～0.5%
12. 鏈傢的中介：2%

二手房交易中，所需繳納的稅費，主要有：契稅，營業稅，個稅，土地出讓金等，其中契稅由買方出，其他由賣方出。但由於一般情況下，賣方要求的是凈得款，所以稅費通常由買方承擔。

大頭的稅費，主要有4個：契稅，增值稅即附加（即營業稅），個稅，中介費。

購買新房時，要查驗開發商的五證：

1. 國有土地使用證（最重要）
2. 建設用地規劃許可證
3. 建設工程規劃許可證
4. 建設工程開工證，或稱建設工程施工許可證
5. 商品房銷售許可證（最重要）

屬於期房預售的，應取得“商品房預售許可證”，屬於外銷商品房的，應取得“商品房外銷許可證”。

購房查驗時，隻需查證《國有土地使用證》和《商品房銷售許可證》即可。

購買五證不全的房子，後期辦理產權證，會受影響。因為五證不全，意味著房屋手續不全。沒有產權證，不受法律保護。

工程沒有動工，意味著手續沒有到位，規劃能否通過還是個未知數。

銷控表: 開發商把已售和在售的房子標註出來，制作的表。（銷控表未必是真實的）

買房繳稅（按照買房人或賣房人來劃分）：

買房人：

1. 契稅：1.5%（90平以下首套房1%，144平以上3%）
2. 印花稅：0.05%
3. 交易稅：3元/平方米
4. 測繪費：1.36元/平方米
5. 權屬登記費及取證費：200元以內

賣房人：

1. 印花稅：0.05%
2. 交易稅：3元/平方米
3. 營業稅：未滿5年的房子，全款的5.5%
4. 個人所得稅：房產交易盈利部分的20%或房款的1%（房產證滿5年且唯一住房：可免除）

拍賣的房子：

1. 契稅：3%
2. 手續費：5元/m^2
3. 登記費：550元/套
4. 印花稅：0.05%
5. 土地增值稅：差價的30%～60%
6. 營業稅及附加：差額的5.5%
7. 個人所得稅：差額的20%

小區規劃圖紙：屬於政府公開信息，可以從省或市的城建檔案館中申請查看。

產調：調查房子是否被抵押（去房地產交易中心，5～20元）

大紅本，小紅本的區別：

大紅本是商品房，小紅本是經濟適用房，房改房，公房。大紅本是私產，小紅本沒有房屋的100%的產權，在居住上沒區別。

如何查個人征信：

到“中國人民銀行大連市中心支行”或“中國人民銀行金州新區中心支行”去查選。也可以進行網上查詢，但第一次必須線下查詢，否則網查不會成功。

網查地址：中國人民銀行征信中心 或 個人信用信息服務平臺。

其他：

地鐵，零首付，電梯，月供，是不是復式，贈不贈送停車位，贈不贈送一年的物業費

中介費：1～2.5%， 但鏈傢最高：3%

新房找中介往往更便宜，中介費由開發商付（新房不收中介費）。

買房找中介：就房子就近找。

寫借條：按手印，寫身份證，要身份證圖片。

交定金，首付：寫合同，如果賣方反悔，合同上也要寫上中介的責任。買房被騙，中介先行賠付。

中介費的價值：談低房價和承擔風險，不是跑腿費。

中介應該幫客戶談低價格：因為現在都是客戶給中介費。

跳單。

問中介：你們怎麼收費，什麼時候給中介費。今年多大，從業幾年，之前幹什麼的，什麼學歷。

買房/租房：跟中介說“租金談到XXX,我給XXX中介費，談不到就換人”。

二手房：同一個房子要看5次，3個中介（要看10個房子）

中介的價值：

房屋核驗：確定房屋狀態，保證房本幹凈無其他抵押，無其他糾紛，是否一房多賣（一房多賣，無法過戶）

首付款監督：不過戶，買傢拿不到錢，要第三方監管。

配偶雙方都要簽字。

物業，水電，留尾款，要結清。

議價，選商圈，選戶型，選位置。

貸款過戶跑手續：核驗客戶買房資質，確定能否貸款，貸多少，給貸款建議，計算稅費，給首付建議。

合同上寫明：出現違約，中介先行墊付。

問中介：這房子的優缺點，你查過沒有。

居間合同不要現場簽，拿回去看兩天再簽。

最好是自己寫居間合同給中介。

排水管道，煤氣管道在哪，佈線，開關在哪。

甲醛房，兇宅。

left{ begin{matrix} 找房東看房。\ 找租售中心看房（開發商）\ 找中介看房（多找幾個中介）（中介夫妻店要註意）：住建部禁止中介做獨傢 end{matrix} right.

left{ begin{matrix} 查業主的職業，為什麼賣房。\ 要和業主見面。 end{matrix} right.

租房：

房東要提供房產證和身份證

遇到無賴房東，就舉報其偷稅漏稅（12366）。舉報其消防安全隱患（12345轉人工）

不交意向金（意向金是給中介的，不是給房主的，定金是給房主的）

註意區分：定金與訂金的區別。

定金是指已經定下瞭，付款方違約，錢不會退；收款方違約，要付雙倍。訂金，具有擔保性質，任何一方違約，都可以向對方討要。

租售比

租售比=月租金/房價=每平方米的月租金/每平米的房價。

國際標準通常是1：100到1：200，我國在1：250內才算合理。比值越高，說明房價中需求越大。

北京/上海的租售比，已經高達1:270至1：400，往往小於1：250，說明該地區房產市場存在價格虛高的投機行為。

1：250，意味著如果按現在的租金出租，100個月至250個月（大約相當10年到20年）內收回房款。

租售比過小，租房合適；租售比過大，買房合適。

舉一個例子：某地100平的房子，月租金為2k元，房價為20k元。此時租售比為（2k/100）：20k， 為1：1000，此地的租房成本，要遠遠小於買房成本合適。

得房率（單獨房子）

得房率=（建築面積-公攤面積）/建築面積=可供用戶支配的面積（即他哦啊內建築面積）/每戶建築面積（即銷售面積）

6層洋房：85%～90%

電梯洋房：80%左右

豪宅：60%左右

得房率越低，公攤面積越大，走廊過道往往更寬敞一些。

樓梯房要比電梯房的得房率高，一梯四戶要比一梯兩戶的得房率要高。

得房率要高一點比較好：因為花同樣的錢，所得的居住面積更大一些。

容積率（小區）：

小區總建築面積與總用地面積之比。

容積率越大，小區的聚集人口就越多，容積率越低比較好。6層以下剁成住宅的容積率為0.8～1.2

存量房與增量房的區別：

存量房就是二手房（通常是未居住過的，已經有產權證的），已經存在的房屋或庫存裡的房屋；增量房，是值新房。

小產權房：

1. 在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金，其產權證不受國傢房管部門頒發。
2. 農村宅基地，屬於小產權房，屬集體所有。村民對宅基地隻有使用權，農民將房屋賣給城鎮居民，不受法律認可與保護
3. 隻有使用權，沒有所有權。 小產權房隻能在本鄉人員間買賣。外鄉人員買賣，可能會得不到組織和部門批準。有一定風險。
4. 經濟適用房，廉租房屬於小產權房。普通商品房為大產權房。國傢發產權證叫大產權，鄉鎮發產權證叫小產權（對應大紅本和小紅本）。
5. 中國實行“國有土地所有權”和“集體土地所有權”的二元結構。

網絡搜索：github最全買房租房攻略。

一些雜記：（見2020年9月14日筆記）

格林小鎮：物業費1.5，有坡，贈停車位嗎？70年產權？車有點亂停啊，老人居多。芬蘭園瑞士園有什麼區別（物業費多少）？西側10-40棟樓相對沒那麼亂，一樓全是店。贈停車位嗎？龍王塘：年輕人居多。從河口到龍王塘輕軌有將近15分鐘。15分鐘一趟。地鐵1號線5分鐘一趟。道窄車多。濱海傢園100多平房子物業1塊錢。康橋小鎮：40年產權（現在隻剩三十年），商貸50%的首付。金地檀溪：商貸50%首付，公寓：商水商電，不帶學區？40年產權。

天湖美鎮。容積率1.39，多少層。醫院，學校。摩墅公館：公寓45%首付，貸款隻能10年。40年產權與70年產權。萬科：金牌交易員，小學初中高中幼兒園。贈送飄窗。有贈送的面積嗎？贈停車位嗎？新房物業費免幾個月。返傭。找著急賣的二手房。是否是填海房。買房註意指標：得房率，容積率，租售比，小產權房。買房交房時（新房），要先驗房，再簽字，一定不能先簽字後交房。因為有些開發商的房子也許有些問題。銷控表: 開發商把已售和在售的房子標註出來，制作的表。

找20-30多個中介一起，練與人接觸。對中介說：如果都一樣，為什麼非得在你這裡辦呢？

新房不收中介費，直接從中介那裡買合適。要低層。

高中房子附近，好出租。大連高校排名：大工，海事，東財，大連大學，大連交通大學，大連醫科大，大連外國語。大連高中排名：二十四中，二十三中，大工附屬高級中學，育明高中，十五中學，金州高中，旅順中學，四十八中，十一中，三十六中，紅旗高中。學位房，不是學區房（這是一個坑）。

如何驗房，如何裝修？

土地出讓金與租售比。容積率，得房率。新裝修的房子，有人住過會更好一些，否則可能是大連廉租房，公租房。容積率越小越好。

汽車

別克英朗轎車。日產軒逸。

長安奔奔ev：8萬塊錢就下來瞭。

參考資料：

高手買房基礎知識，速成買房高手