買房須知

本篇記錄筆者平時積累的買房/租房相關的知識。純個人閱歷總結。

買房繳稅(新房):

  1. 契稅:90平以下,按1%征收(一百萬的房子,就要交1萬);90平以上,按1.5%征收。144平以上要按3%
  2. 印花稅:合同價格× 0.05%(萬分之五,個人交易免征)
  3. 房屋維修基金:2%~3%(不含電梯2%, 含電梯3%)
  4. 物業管理費
  5. 權屬登記費:80元/套
  6. 交易手續費:住宅面積×3元/m^3

大頭的稅費,主要有2個:契稅,房屋維修基金。

買房繳稅(二手房):

  1. 契稅:普通住宅:1.5%;商住兩用或公寓:4%(具體得問問)
  2. 營業稅:總房款的5%(普通住房滿兩年,營業稅免征)
  3. 營業附加稅:大於5年,免征;小於5年,20%征收。
  4. 個人所得稅:差額的20%,滿5且業主唯一住房,免征個稅(滿5唯一,免征個稅,否則差額的20%)
  5. 土地出讓金:購房改房或類似房子,需繳納。總房款的1%。
  6. 印花稅:萬分之五。
  7. 交易費:3元/m^3
  8. 產權工本費:80元。
  9. 他項權證工本費:80元。
  10. 測繪費:建築面積×1.36元/m^2
  11. 評估費:評估價×0.3%~0.5%
  12. 鏈傢的中介:2%

二手房交易中,所需繳納的稅費,主要有:契稅,營業稅,個稅,土地出讓金等,其中契稅由買方出,其他由賣方出。但由於一般情況下,賣方要求的是凈得款,所以稅費通常由買方承擔。

大頭的稅費,主要有4個:契稅,增值稅即附加(即營業稅),個稅,中介費。

購買新房時,要查驗開發商的五證:

  1. 國有土地使用證(最重要)
  2. 建設用地規劃許可證
  3. 建設工程規劃許可證
  4. 建設工程開工證,或稱建設工程施工許可證
  5. 商品房銷售許可證(最重要)

屬於期房預售的,應取得“商品房預售許可證”,屬於外銷商品房的,應取得“商品房外銷許可證”。

購房查驗時,隻需查證《國有土地使用證》和《商品房銷售許可證》即可。

購買五證不全的房子,後期辦理產權證,會受影響。因為五證不全,意味著房屋手續不全。沒有產權證,不受法律保護。

工程沒有動工,意味著手續沒有到位,規劃能否通過還是個未知數。

銷控表: 開發商把已售和在售的房子標註出來,制作的表。(銷控表未必是真實的)

買房繳稅(按照買房人或賣房人來劃分):

買房人:

  1. 契稅:1.5%(90平以下首套房1%,144平以上3%)
  2. 印花稅:0.05%
  3. 交易稅:3元/平方米
  4. 測繪費:1.36元/平方米
  5. 權屬登記費及取證費:200元以內

賣房人:

  1. 印花稅:0.05%
  2. 交易稅:3元/平方米
  3. 營業稅:未滿5年的房子,全款的5.5%
  4. 個人所得稅:房產交易盈利部分的20%或房款的1%(房產證滿5年且唯一住房:可免除)

拍賣的房子:

  1. 契稅:3%
  2. 手續費:5元/m^2
  3. 登記費:550元/套
  4. 印花稅:0.05%
  5. 土地增值稅:差價的30%~60%
  6. 營業稅及附加:差額的5.5%
  7. 個人所得稅:差額的20%

小區規劃圖紙:屬於政府公開信息,可以從省或市的城建檔案館中申請查看。

產調:調查房子是否被抵押(去房地產交易中心,5~20元)

大紅本,小紅本的區別:

大紅本是商品房,小紅本是經濟適用房,房改房,公房。大紅本是私產,小紅本沒有房屋的100%的產權,在居住上沒區別。

如何查個人征信:

到“中國人民銀行大連市中心支行”或“中國人民銀行金州新區中心支行”去查選。也可以進行網上查詢,但第一次必須線下查詢,否則網查不會成功。

網查地址:中國人民銀行征信中心 或 個人信用信息服務平臺。

其他:

地鐵,零首付,電梯,月供,是不是復式,贈不贈送停車位,贈不贈送一年的物業費

中介費:1~2.5%, 但鏈傢最高:3%

新房找中介往往更便宜,中介費由開發商付(新房不收中介費)。

買房找中介:就房子就近找。

寫借條:按手印,寫身份證,要身份證圖片。

交定金,首付:寫合同,如果賣方反悔,合同上也要寫上中介的責任。買房被騙,中介先行賠付。

中介費的價值:談低房價和承擔風險,不是跑腿費。

中介應該幫客戶談低價格:因為現在都是客戶給中介費。

跳單。

問中介:你們怎麼收費,什麼時候給中介費。今年多大,從業幾年,之前幹什麼的,什麼學歷。

買房/租房:跟中介說“租金談到XXX,我給XXX中介費,談不到就換人”。

二手房:同一個房子要看5次,3個中介(要看10個房子)

中介的價值:

房屋核驗:確定房屋狀態,保證房本幹凈無其他抵押,無其他糾紛,是否一房多賣(一房多賣,無法過戶)

首付款監督:不過戶,買傢拿不到錢,要第三方監管。

配偶雙方都要簽字。

物業,水電,留尾款,要結清。

議價,選商圈,選戶型,選位置。

貸款過戶跑手續:核驗客戶買房資質,確定能否貸款,貸多少,給貸款建議,計算稅費,給首付建議。

合同上寫明:出現違約,中介先行墊付。

問中介:這房子的優缺點,你查過沒有。

居間合同不要現場簽,拿回去看兩天再簽。

最好是自己寫居間合同給中介。

排水管道,煤氣管道在哪,佈線,開關在哪。

甲醛房,兇宅。

left{ begin{matrix} 找房東看房。\ 找租售中心看房(開發商)\ 找中介看房(多找幾個中介)(中介夫妻店要註意):住建部禁止中介做獨傢 end{matrix} right.

left{ begin{matrix} 查業主的職業,為什麼賣房。\ 要和業主見面。 end{matrix} right.

租房:

房東要提供房產證和身份證

遇到無賴房東,就舉報其偷稅漏稅(12366)。舉報其消防安全隱患(12345轉人工)

不交意向金(意向金是給中介的,不是給房主的,定金是給房主的)

註意區分:定金與訂金的區別。

定金是指已經定下瞭,付款方違約,錢不會退;收款方違約,要付雙倍。訂金,具有擔保性質,任何一方違約,都可以向對方討要。

租售比

租售比=月租金/房價=每平方米的月租金/每平米的房價。

國際標準通常是1:100到1:200,我國在1:250內才算合理。比值越高,說明房價中需求越大。

北京/上海的租售比,已經高達1:270至1:400,往往小於1:250,說明該地區房產市場存在價格虛高的投機行為。

1:250,意味著如果按現在的租金出租,100個月至250個月(大約相當10年到20年)內收回房款。

租售比過小,租房合適;租售比過大,買房合適。

舉一個例子:某地100平的房子,月租金為2k元,房價為20k元。此時租售比為(2k/100):20k, 為1:1000,此地的租房成本,要遠遠小於買房成本合適。

得房率(單獨房子)

得房率=(建築面積-公攤面積)/建築面積=可供用戶支配的面積(即他哦啊內建築面積)/每戶建築面積(即銷售面積)

6層洋房:85%~90%

電梯洋房:80%左右

豪宅:60%左右

得房率越低,公攤面積越大,走廊過道往往更寬敞一些。

樓梯房要比電梯房的得房率高,一梯四戶要比一梯兩戶的得房率要高。

得房率要高一點比較好:因為花同樣的錢,所得的居住面積更大一些。

容積率(小區):

小區總建築面積與總用地面積之比。

容積率越大,小區的聚集人口就越多,容積率越低比較好。6層以下剁成住宅的容積率為0.8~1.2

存量房與增量房的區別:

存量房就是二手房(通常是未居住過的,已經有產權證的),已經存在的房屋或庫存裡的房屋;增量房,是值新房。

小產權房:

  1. 在農村集體土地上建設的房屋,未辦理相關證件,未繳納土地出讓金,其產權證不受國傢房管部門頒發。
  2. 農村宅基地,屬於小產權房,屬集體所有。村民對宅基地隻有使用權,農民將房屋賣給城鎮居民,不受法律認可與保護
  3. 隻有使用權,沒有所有權。 小產權房隻能在本鄉人員間買賣。外鄉人員買賣,可能會得不到組織和部門批準。有一定風險。
  4. 經濟適用房,廉租房屬於小產權房。普通商品房為大產權房。國傢發產權證叫大產權,鄉鎮發產權證叫小產權(對應大紅本和小紅本)。
  5. 中國實行“國有土地所有權”和“集體土地所有權”的二元結構。

網絡搜索:github最全買房租房攻略。

一些雜記:(見2020年9月14日筆記)

格林小鎮:物業費1.5,有坡,贈停車位嗎?70年產權?車有點亂停啊,老人居多。芬蘭園瑞士園有什麼區別(物業費多少)?西側10-40棟樓相對沒那麼亂,一樓全是店。贈停車位嗎?龍王塘:年輕人居多。從河口到龍王塘輕軌有將近15分鐘。15分鐘一趟。地鐵1號線5分鐘一趟。道窄車多。濱海傢園100多平房子物業1塊錢。康橋小鎮:40年產權(現在隻剩三十年),商貸50%的首付。金地檀溪:商貸50%首付,公寓:商水商電,不帶學區?40年產權。

天湖美鎮。容積率1.39,多少層。醫院,學校。摩墅公館:公寓45%首付,貸款隻能10年。40年產權與70年產權。萬科:金牌交易員,小學初中高中幼兒園。贈送飄窗。有贈送的面積嗎?贈停車位嗎?新房物業費免幾個月。返傭。找著急賣的二手房。是否是填海房。買房註意指標:得房率,容積率,租售比,小產權房。買房交房時(新房),要先驗房,再簽字,一定不能先簽字後交房。因為有些開發商的房子也許有些問題。銷控表: 開發商把已售和在售的房子標註出來,制作的表。

找20-30多個中介一起,練與人接觸。對中介說:如果都一樣,為什麼非得在你這裡辦呢?

新房不收中介費,直接從中介那裡買合適。要低層。

高中房子附近,好出租。大連高校排名:大工,海事,東財,大連大學,大連交通大學,大連醫科大,大連外國語。大連高中排名:二十四中,二十三中,大工附屬高級中學,育明高中,十五中學,金州高中,旅順中學,四十八中,十一中,三十六中,紅旗高中。學位房,不是學區房(這是一個坑)。

如何驗房,如何裝修?

土地出讓金與租售比。容積率,得房率。新裝修的房子,有人住過會更好一些,否則可能是大連廉租房,公租房。容積率越小越好。

汽車

別克英朗轎車。日產軒逸。

長安奔奔ev:8萬塊錢就下來瞭。

參考資料:

高手買房基礎知識,速成買房高手

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