“ 房地產融資碎碎念，願與您一起窺探一下地產金融”

經常能夠在一些文章中看到，提到房地產企業，就是資產負債率高，翻開頭部房企的年報，都是80%、90%的資產負債率！

每每看到這些表述，還是覺得比較難過，因為這種表述根本不符合常規的金融邏輯，不知道為何還要被反復表述出來。

01

根據已披露的2019年年報可知：

資產負債率： 萬科84.36% 碧桂園88.48% 恒大77.9%

看數據，恒大還是個相對“穩健”的公司瞭，但金融市場有條基礎準則：資本從不會說謊。就開發貸利率來說，萬科利率一般保持在基準，碧桂園利率保持在上浮20%左右，而恒大一般是上浮50%起。同時，作為地產商票的絕對大哥，恒大的商票利率近期飆升至20以上，而且願意接手的資金方很少，可見，以資產負債率來評價地產公司的杠桿風險是很不合適的。

​

02

簡單看下房地產企業資產負債表的結構：

因為會計準則的權責發生制要求，房地產企業收取的購房款，隻能列示在預收款項科目中，隻能等到交房時才完成瞭整個交易過程，然後結轉收入和相關成本。

預收款項越多，表明企業的回款做的越好，運營越優秀，但是在資產負債表中卻表現為增加資產負債率，所以資產負債率這個指標就不應該在房地產行業的相關討論中出現。

03

凈負債率【凈負債率=（有息負債-現金餘額）÷凈資產】，也稱凈借貸比率。

資產負債率： 萬科33.87% 碧桂園46.3% 恒大159.3%

這個指標，就能很明顯的看出三傢企業在杠桿風險上的差異：

萬科：國資入股，穩健，不追求杠桿和規模，穩健運營，雖然銷售規模被超，但是還是穩健的老大哥，行業模范；

碧桂園：已過追求規模期，重視經營質量，整體很穩健，其路線和策略被一眾小迷弟爭相模仿，但是其核心競爭力是其全體團隊的執行力文化，模仿很有難度；

恒大：票圈傳奇，是否能夠“大而不倒”需要時間驗證，金融市場中風險偏好低的機構基本敬而遠之，但是高風險高收益，持有個商票到期，可以有超過20%的收益，重賞之下必有勇夫！

04

但是任何指標都不是萬能的，凈負債率也可以比較容易進行優化，比如新城：因前董事長事件，2019年下半年新城大舉出售項目獲取現金流，以至於2019年末報表一出來，凈負債率隻有16%，這個結果不是表明新城運營的多麼穩健，而是賣項目求生的被動結果。

（圖片侵刪）

作者：房融融，一名默默無聞的房地產融資從業者，願與大傢一起分享，一起學習；

無論你想嘮嗑房地產行業，還是融資相關，或者是金融從業者探討業務，亦或是無聊想來嘮嗑，隨時歡迎公眾號開撩，我會盡量及時回復。