會議概要

主題：新城控股（601155.SH）2021年度業績發佈會

時間：2022年3月31日

參會管理層：

新城控股董事長王曉松，董事兼總裁梁志誠，董事兼聯席總裁曲德君，高級副總裁兼財務負責人管有冬，董事會秘書陳鵬

公司業績及未來展望

1. 公司總體情況

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2021年公司以重銷售、抓回款、強歸集為核心，全年實現合同銷售金額2,338億，年度回款金額2,387億，回款率歸集率均位於行業前列，真正從現金流層面做到有回款的銷售，有規矩的銷售。銷售金額中，按產品類型劃分，純住宅比商業綜合體約為7:3，按城市能級劃分，以高潛力城市為主，一二線占比44%，長三角的三四線占比37%，堅持深耕長三角，並聚焦其他核心城市群。銷售金額中，長三角占比53%，中西部占比28%，環渤海占比15%，粵港澳大灣區占比4%。

在商業層面，近幾年來公司商管業務占比持續提升，2021年公司實現商業運營總收入86億元，物業出租及管理業務毛利占比17.15%，實行輕重並舉的商業模式。2021年新開業的輕資產吾悅廣場18座，新拓展輕資產吾悅廣場16座，做到瞭零資產、零資金沉淀穿越周期。在開發業務層面，公司重銷售、抓回款、強歸集。2021年實現合約銷售金額2,338億，年度回款金額2,387億，回款率歸集率均位於行業前列。公司嚴守投資紀律，順勢而攻，逆勢而守，全年拿地金額390億元，較年初計劃節省近300億元，節省現金支出，增厚安全墊。

土地拓展方面，公司根據市場情況，靈活調整拿地的策略，上半年順勢而攻，投銷並進，下半年逆勢而守，遵守紀律，謹慎拓儲。全年新增土地總價767億元，權益地價390億元，較年初節省300億元的現金支出，增厚瞭安全墊。截止到2021年12月末，整個公司土地儲備1.38億平方米，扣除公建配套、自持吾悅和已售未結等面積，全口徑可售面積約5000~6,000萬平方米。天津、蘇州、昆明、常州、重慶、徐州、淮安等重點城市已售未結轉面積是3,422萬平方米。

產品類型方面，1.38億平方米的土地儲備中，純住宅地塊比綜合體地塊接近1:1。從城市能級來看，約67%位於高潛力城市、一二線城市和長三角的三四線城市，其他地區三四線城市占比33%，以綜合體地塊為主。從所屬區域來看，公司立足長三角，持續拓展和深耕其他重點城市群，目前長三角占比37%，中西部占比39%，環渤海占比19%，大灣區占比5%。良好的土地基礎面將為公司發展帶來更為穩定的空間，確保公司在不同的形勢下積極應對市場的變化。

環境保護方面，公司堅持綠色低碳發展，主動響應國傢碳達峰、碳中和的目標，制定瞭綠色低碳的發展規劃。公司投資組建瞭吾盛能源投資與管理平臺，聚焦新能源領域的開發、投資、建設及運維。公司已在嵊州、嘉興海鹽、湖州南潯、慈溪4座吾悅廣場的屋頂建成分佈式光伏電站，並完成並網，年發電總量149萬度，每年減少碳排放1540噸，剩餘的吾悅廣場在建屋頂的分佈式光伏電站項目一共有87個。公司積極打造綠色建築，2021年新建住宅綠色星級項目54個，達到綠色建築標準的項目有7個，獲得國傢綠色建築運行標識的購物中心項目有12個，11座吾悅廣場通過綠色商場的創建申報。公司積極助力城市更新，落地瞭常州市漢江路改造換新的計劃，為公司首個城市更新類的EPC項目。

社會責任方面，公司通過七色光計劃在教育平權、兒童健康、綠色社區、環境保護、人道救助、文化工程、體育運動等板塊進行公益創新，致力搭建一個連接全社會的公益平臺。在十四五的開局之年，在推動共同富裕的背景下，在實現企業不斷發展的同時，公司高度重視社會責任，快速響應國傢對社會和企業高質量綠色健康發展提出的更高要求。2021年公司可持續發展工作獲得瞭認可，MSCI ESG評級上調至BB，萬德ESG級評級AA，是房地產行業僅有的三傢AA公司之一，獲得2021年CS2競爭力中國企業社會責任評選的年度ESG責任企業獎。

商業方面，對於部分受疫情影響的商戶，2021年公司共減免租金超過2,200萬元。2021年累計公益捐贈超過7,000萬元，積極回報社會。

公司治理方面，我們積極優化公司治理，新城上海分公司通過瞭ISO37001反賄賂管理體體系認證，共築廉政新城。

2.公司業績情況

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2021年度公司實現營業收入1,682億元，同比增長16%，其中房地產開發銷售的營業收入為1,580億元，同比增長15%，物業及出租管理的營業收入80億元，同比增長47%。在物業出租方面取得瞭持續的高增長，凈利潤138億元，近5年的復合增長率實現瞭22%，歸母凈利潤126億元，扣非歸母凈利潤102億元。截止到2021年底，公司金融機構的有息負債是899億元，較2020年末下降18億元。今年我們首次披露在和聯營公司當中的歸屬我方權益的有息負債為115億元，總體公司的有息負債的總額是可控的，各項債務也是清晰透明，安全性總體有保障。

近兩年公司積極響應三條紅線的政策，截至2021年底，所有的指標均達到瞭綠檔的要求。按照監管口徑的計算，剔除預收款的資產負債率69.9%，凈負債率48%，現金負債比1.07。2021年度境內外評級機構對公司的評級基本維持穩定。在此基礎上，公司整體的平均融資成本為6.57%，較2020年末下降瞭15bp。行業層面來看，直接融資的難度有所提升，面對不利的市場環境，公司在強化現金管控的同時，還是積極開展到期債券的置換。2020年12月成功發行瞭4年期的美元債，票面利率4.8%，2021年1月成功發行瞭5.25年的美元債，票面利率4.5%，利率持續下降，久期持續拉長，公司的債務結構有所優化，財務安全性有所提高。在899億元的有息負債中，我們以產品類型分，銀行的開發貸為主體，占438億元，經營性物業貸52億元，美元債139億元，境內的公司債62億元，ABS及CMBS 66億元，中票PPN50億元，信托借款90億元，沒有其他未披露的私募美元債及員工理財等。

在整體的899億元有息負債中，有109億元是通過吾悅廣場進行的融資，因此我們認為在吾悅廣場的融資方面，未來還有更大的空間可以去盤活。以期限劃分，長期借款612億元，占比68%，短期借款287億元，占比32%。2022年公開市場到期的債務有126億元， 1~3月份已經償還的這個債務為46億元，占比37%。未來公司將根據資金及債務的到期情況做好相應的排佈，確保每一筆債務的到期償付。截止2021年的末，銀行的授信總額為1,129億元，其中公司及子公司使用的授信是377億元，公司可以在上述授信的總額內開展融資，以支持業務的發展。

2021年度公司營業收入1,682億元，成本1,338億元，毛利343億元，毛利率20.45%，凈利潤137億元，凈利潤率8.18%，歸屬於上市公司的股東凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102億元。在資產負債方面，截止到2021年12月31日，貨幣資金552億元，存貨2,503億元，投資性房地產1,070億元，總資產5,342億元，有息負債8,898億元，合同負債1,932億元，所有者權益970億元。

3. 業務運營情況

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2021年公司進一步完善吾悅廣場的全國化佈局，商業規模和影響力持續擴大。截止目前，公司於135座各大中城市佈局瞭189座吾悅廣場，深耕長三角，佈局全國化55%的項目位於一二線及優質的三線城市。面對疫情的挑戰，近兩年來仍有68座吾悅廣場如期開業，其中2021年新開業30座，2021年末累計在營的吾悅廣場達130座，在管商業建築面積1,248萬，持續獲得行業的認可。充足的商業運營經驗也為公司輕重並舉打下瞭紮實的基礎，進一步拓展業務的版圖。

2021年公司新拓展輕資產吾悅廣場16座，新開業輕資產吾悅廣場數量也是逐年提升。2021年新開業輕資產吾悅廣場8座，其中4座輕資產項目分別位於孝感、宿遷、湖州織裡和淄博經開區，實現瞭輕資產運營的完整閉環，展現出強大的開發和運營能力。在規模擴張的同時，也突破常規，實現吾悅廣場的迭代升級。新開業的南京建鄴吾悅廣場，結合城市人文特色及地理區位的屬性，為消費者打造瞭一個活力不息的多元城市會客廳，開業三天總客流達60萬人次，總銷售額3,524萬元。沈陽沈北的吾悅廣場作為首個“MALL+X”創新試點項目，定義為新青年活力中心，引入年輕人喜愛的運動體驗項目，打造瞭沈北地區體量最大，業態最完整的一站式旗艦購物中心，通過運動加社交的全新商業模式，升級區域消費生活。

另一方面，除瞭自身品質提升，新城在創新合作上也更進一步，嘗試建立與商傢的共同經營的互惠機制。長沙松雅湖吾悅廣場和南京建鄴吾悅廣場改變單一的合作方式，針對頭部或首進品牌，采用兩者取高的模式，其中2018年11月開業的長沙松雅湖吾悅廣場已有42%的品牌開展兩者取高的模式，於2021年實現1.3億元的租金收入，同比增長19%。2021年9月開業的南京建鄴物業廣場4個月租金即達到0.55億元。公司也發起瞭與一流品牌合作共贏的星光計劃，通過營銷協同及資源共振，提升品牌業績，共同打造市場影響力和口碑，實現雙贏。30個星光品牌全年銷售額達90億元，同比增長43%。跨越疫情，公司商業專註於深度運營，通過“我愛你吾悅”、“狂潮吾悅”和“幸福中國”三個商業IP活動重點營銷，整體經營業績穩步提升。

剔除掉5座過渡期的項目，2021年公司已開業的125座吾悅廣場，實現商業運營總收入86億元，較2020年增長51%，其中同店增長11%，客流總量10.59億人次，較2020年增長63%，其中同店增長17%，銷售總額572億元，較2020年增長79%，其中同店增長32%。2021年年末會員總數1,512萬人，較2020年末增長54%，位於常州武進、丹陽、海口、溫州瑞安及溫州的5座吾悅廣場，2021年銷售額突破10億元，其中2012年開業的常州武進吾悅廣場，以17.3億元的年銷售額拔得頭籌。26座廣場的商業運營總收入突破1億。多年來吾悅廣場平均出租率維持在97%到99%的高位，從分年期廣場租金表現來看，截止2021年末，開業5年以上的廣場11座，合計貢獻租金收入12.8億，同店增長15%。開業三年以上的廣場30座，合計貢獻租金收入25.1億元，同店增長13%，開業三年以內的廣場89座，合計貢獻租金收入42.4億元，同店增長115%。

公司堅持雙輪驅動，商管業務占比持續提高。2021年公司實現不含稅的物業出租及管理收入80億元，占公司營業收入的4.8%，物業出租及管理毛利58億元，占公司毛利的17.15%。物業出租及管理毛利率更是和吾悅廣場數量、品質同步提升，達到瞭72.64%。

4.未來戰略佈局

在去年的業績發佈會上，我們認為房地產行業已經從沖浪運動轉變為帆船運動，浪是可以看得到的，但是風看不到，唯有不斷的提升自身的能力，找準風向才能迎風而上。2021年這一年，整個房地產行業的變才是唯一不變的真理，因此我們更要磨礪聚變創未來，相信沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。展望2022年，我國經濟整體面臨一些新的挑戰和壓力，在穩增長和防風險的雙重目標下，我們預計宏觀政策將持續發力，適度靠前，降準降息。房地產作為支柱產業仍需發揮穩定器的作用，在“房住不炒”總基調的指導下，調控政策可能會出現局部的放松，加大對剛需改善住房需求的支持力度，市場有望重新回穩定狀態，進而走向一個良性的循環。房企也應著力於精細管理，提質增效，租售並舉，多元渠道發力，實現規模、效益和風險的平衡穩健發展。

發展思路上，公司依然堅持住宅加商業雙輪驅動的行業模式，堅持穩中求進的總基調，堅持地域深耕的總策略，圍繞現有佈局，做強做深，堅持運營優先的總抓手，堅持科學賦能的總保障，同時重視風險管控體系的建設與完善，讓風險意識貫穿企業經營的過程。在2022年，公司將繼續輕重並舉的雙輪驅動2.0戰略，圍繞有回籠的銷售，有利潤的增長，有品質的產品和服務，穩健運營，不斷降低占用資本，大力推進資管能力的建設，運用

成熟的物業開發及商業管理經驗，在項目端引入股權投資者，共享收益，共擔風險，助力公司持續發展的同時，進一步提升財務的安全性。公司將在戰略深耕過程中不斷思考和努力提升客戶服務品質，圍繞客戶需求，做好產品適配，重視客戶體驗和客戶立場，提供具有差異化的服務和產品，實現良好的品牌口碑和品牌溢價。公司將進一步加強組織協同，堅持長期主義，做難而正確的事情，把做制造業和服務業的態度貫穿到項目開發和商業管理的各個環節，以精益管理之道，切實做好產品與服務，實現長期高質量穩健的增長。

商業地產上，公司制定瞭2022年相關經營目標，包括新開業吾悅廣場25座，商業運營總收入105億元。我們佈局未來為持續發展聚焦新勢能，第一要做到收入結構的多元化。新城商業經過10年的發展，現已具備良好的基礎，基於市場環境和未來行業發展的趨勢，以及集團業務的結構性調整，商管需要開發更多的收入來源，包括提高非重資產收入占比，即提高非租賃業務收入的占比，不斷提高對業務收益的貢獻。第二，整個商業佈局的立體化。以輕重並舉的吾悅廣場發展為主，有序推進社區商業和城市更新項目的拓展，形成多形態商業項目組合，並從提高度、增強度、拓寬度三個維度，構建立體化的發展格局，以及人才能力的專業化和管理能力的體系化。

整體而言，在安全保障的基礎上，公司將努力成為值得投資者信任投資的百年企業。