我們知道，西海岸新區面積很大，大到比深圳市還要多99平方公裡；西海岸新區的常住人口卻稍顯不足，隻有深圳的10%。所以，西海岸新區和深圳相比，是很地廣人稀的。

因此，在西海岸新區買房，就得在中心買，在海邊買，在人多、產業多、配套多的地方買。關於在西海岸新區買房，我在2019年底寫過一篇《西海岸新區買房寶典，看到請收藏！》，對西海岸樓市進行瞭系統的分析，但時至今日已經過去瞭近兩年，已不能完全作為買房的參考。

今天我想再來專門寫一寫在西海岸新區買房的問題。

01 這個安全區域非常重要

剛剛過去的10月8日，西海岸新區官網上發佈瞭《關於公佈實施青島西海岸新區國有劃撥建設用地基準地價的通知》，這份通知中有一張“西海岸新區2020年度城區劃撥住宅用地基準地價圖”，頗能說明問題：

土地轉讓分劃撥和出讓兩種，雖然這張圖是針對劃撥的，但其劃分范圍和去年公佈的出讓住宅用地圖是一致的。

在這張圖中，把劃撥住宅用地分為五級，這五級土地的具體范圍為：

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不同級別的土地主要有兩種區別，一是地價不同：

二是開發強度不同：

城區住宅用地一至四級開發程度設定為“七通一平”，即宗地紅線外“七通”（通路、供電、通訊、供水、排水、供氣、供暖）和宗地紅線內場地平整；城區五級設定為“五通一平”，即宗地紅線外“五通”（通路、供電、通訊、供水、排水）和宗地紅線內場地平整。

可見，在第五級以及之外的土地上，已經不能保證天然氣和暖氣供應瞭。

熟悉我的朋友應該知道，我對在西海岸新區的買房建議區域和上圖中的一級用地區域非常一致。因此，我認為在西海岸新區買房最安全的范圍就是上圖中一級用地區域。

當然，這個一級用地區域的地價、房價都貴，會超過不少人的預算。一級用地區域的外圍是二級用地，東邊的維多利亞灣，西邊的膠南市區，都有一萬左右的房子，可以滿足不少人的買房需求。這個二級用地區域緊鄰一級用地，相關配套還能跟得上，屬於相對安全的買房區域，但與三級用地區域的邊界需要謹慎入手。

至於三級及之外的用地區域，我個人不建議入手。要說其中有所期待的話，隻有臨近二隧的辛安板塊將來可能有所成就。

02 從配套看買房安全區域

曾有人問李嘉誠關於地產投資的考量因素，李嘉誠回答：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”這句話一直以來被房地產業界奉為金科玉律。

所以說，一個安全的買房區域，一定會有一個好地段。

青島是一個濱海城市，有一條被喻為“金邊”的海岸線。西海岸新區繼承瞭青島市區的發展思路，好的旅遊景觀資源基本全在黃海岸邊。

金沙灘、唐島灣、靈山灣、東方影都、城市陽臺都在上述一二級用地區域內，其中大部分在一級用地范圍。

在商服配套上，商服的一二級用地與住宅出奇地一致：

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其中，商服的一級用地在唐島灣及長江路兩側，這一片區的商服配套恐怕是原膠南區域難以短時間追趕的。

下圖是西海岸新區的機關團體用地：

2013年原黃島區和原膠南市合並後，行政中心設在瞭原膠南市，但從上圖來看，西海岸新區的行政中堅力量還在原黃島區。

下圖是西海岸新區的教科文衛用地：

在教科文衛配套上，西海岸新區形成瞭兩個中心，一個是原黃島南部（一級），一個是原膠南核心區（二級），而靈山灣片區則成為瞭四級用地，這也是我在《這些地方或將成為青島未來的富人區！》一文中認為靈山灣有成為富人區可能的原因：有山有海有美景，不在鬧市區卻臨近鬧市區。

下圖是青島地鐵三期規劃：

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在青島地鐵三期規劃中，西海岸新區新規劃的地鐵不多，但三期地鐵建成後，上述住宅一級用地區域內基本實現瞭兩條地鐵的覆蓋，二級用地區域內實現瞭一條地鐵的覆蓋。

從上述各種配套地圖可以明顯地看出，西海岸新區最好、最全的配套都在住宅一級用地區域內，二級用地區域內的配套也不錯，其他級別用地區域內的配套就略顯不足瞭。

從已經落地的配套來看，也基本符合上述情況。

都說買房要看規劃，但在房地產紅利趨弱的現在，我隻相信落地的配套和落地的規劃，那種雲裡霧裡的規劃不信也罷。

因此，從西海岸新區的配套情況來看，也支持我上述住宅一級用地是買房安全區域、二級用地是相對安全區域的觀點。

03 西海岸新區的人都在哪？

根據今年6月份公佈的青島人口七普數據，相對於2010年，青島十年來增加瞭136萬常住人口，增長瞭15.6%。

2010年時，西海岸新區（黃島+膠南）的常住人口為139.26萬人，2020年底為190.36萬人，十年來增加瞭51萬，增長率36.76%。

可見，青島這十年間增加的136萬人口中，西海岸新區就占瞭37.5%，而且西海岸新區的人口增長率比整個青島市高瞭21.16%，彰顯瞭國傢級新區的威力。

可190萬人口相對於2096平方公裡的面積來說還是太少瞭，這些人口也不可能均攤到每一平方公裡的土地上。為瞭探究人口分佈的秘密，我們來看一看西海岸新區的人口熱力圖：

由上圖可見，西海岸新區的人口主要分佈在原黃島區，原膠南市區和靈山灣區域人口也不少。

這時，我們不得不說這又是一個高度重合，西海岸新區人口最稠密的地方與上述一二級住宅用地區域高度一致。

人口、配套都集中的地方，一定是一個好地段，這種地方也註定是買房安全的區域。

現在來看，上述區域有個別樓盤出現瞭降價行為，2018年更是出現過價格“腰斬”的現象，以至於很多人都不再看好西海岸新區。但作為青島經濟實力最強、人口最多的區，西海岸新區還是有一定吸引力的。

至少，從長期來看，我認為在上述住宅一級用地區域買房是安全的，在二級用地區域買房是相對安全的。

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