今天為大傢解讀的是網簽。

首先，我們瞭解一下網簽的概念。

網簽是網上簽約的簡稱，是商品房買賣雙方簽訂房屋買賣合同後，到住房和城鄉規劃建設主管部門辦理備案，並在網上予以公佈，同時生成一個網簽號，買賣雙方可憑借網簽號，在住房和城鄉規劃建設主管部門的官方網站，查詢其交易內容和辦理進度。

接下來，我們分析一下網簽的法律性質。

網簽是住房和城鄉規劃建設主管部門對房屋交易進行規范化管理的一種行政手段，本身不具備物權的效力，不能在物權上對抗善意第三人。但是，網簽可以讓整個交易過程更加規范透明，既方便買賣雙方隨時查閱交易內容及辦理進度，又可以防止一房二賣、虛假房源及查封房上市等風險。

最後，我們重點聊一下與網簽相關的幾個法律問題。

一、房屋買賣合同沒有網簽備案是否具備法律效力？答案是有效。

我們看一下法律規定。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第六條第一款，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。可見，房屋買賣合同未經網簽備案仍然有效。

二、已經網簽的買賣合同是否可以解除網簽？答案是可以，買賣雙方共同到住房和城鄉規劃建設主管部門申請即可。

三、已經辦理網簽備案，但未實際占有房屋的買受人，是否有權對抗合法占有該房屋的善意第三人？

這個問題怎麼理解呢？我給大傢舉個例子，房主將房屋出售給第一買受人，2月1日雙方進行瞭網簽備案，並約定3月15日辦理過戶手續，同時移交房屋。結果，2月10日房主又將房屋出售給第二買受人，第二買受人對此前的交易毫不知情，在此情況下第二買受人向房主支付瞭全部價款，同時房主將房屋之交付給第二買受人。那麼，此時第一買受人是否有權要求第二買受人騰退房屋？答案是沒有權利。

那麼，我們該如何防范這種情況發生呢？我認為可以通過預告登記制度進行防范，我們來看一下法律規定。

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條：當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

通過以上規定，我們可以瞭解到，如果當時第一買受人與房主進行瞭預告登記，那麼第一買受人則有權要求第二買受人騰退房屋。所以，對於交易周期比較長，容易發生變故，或者交易房屋具有不可替代性的情況下，我們可以通過預告登記的方式來防范交易風險，確保交易的安全性與穩定性。

四、買受人網簽並實際占有房屋能否對抗法院查封？答案是不一定。

我們看一下法律規定。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十五條，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

這句話怎麼理解？我給大傢解釋一下，如果買受人支付全部價款，並且實際占有且，沒有過錯的情況下，人民法院不可以查封。這裡有三個條件，第一支付全部價款；第二實際占有；第三買受人沒有過錯。這三個條件缺一不可，否則人民法院可以查封。