評估公司對房屋進行評估是根據房子的實際情況給出的估值，房產評估的方法有多種，通常都是采用市場比較和成本核算兩種方法來進行評估作價。這個估值一般會小於實際價格，房屋的建築年代、所在位置、裝修風格等等各方面因素都會影響到估值。

分享一下房產評估實操中的幾種方法

成本核算方法，就是對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。通俗點來講，就是核算開發商要建房子的拿地價是多少，建房成本投入是多少，包括人員的勞務成本和需要交納稅費的成本等等，各種的成本加起來以後，得出這個房子的總成本。

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市場比較法，就是挑選具有相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的)與待估房屋的各項條件相比較，通過準確的指數對比調整，得出要評估房子價值的方法。像走訪該房屋所處小區周邊的中介，咨詢最近成交的價格；或到建委瞭解調研的成交價格；還可以通過網上一些平臺的成交記錄進行查詢。最後通過大量的數據來分析估價。

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另外，還有重置成本法，就是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。

還有一種剩餘法，實際操作中也會用到的，一般常用於房屋或土地的單項估價。利用房地產總價測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出新的房產價值或土地使用權價值。

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實際操作中影響到評估的因素也有很多，房屋所處的位置不同，價格就會有所不同，交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高一些；修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高；同一棟樓裡同等戶型不同朝向的房屋價格會產生2一定的落差；內部裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

如果想要做個資產報告或者自己想瞭解評估價格，那就需要找專業靠譜點的評估公司，評估的資質一共有一二三級，一級是最高等級，是經過中央相關部門審核的，所以一定要查看評估公司資質，這將關系到報告的質量和相應的法律效力。